До настоящего времени государству не удалось обеспечить существенное улучшение ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и создать комфортные и безопасные условия проживания.
Данные социологических исследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями, при этом для 32% семей жилищная проблема стоит достаточно остро и требует решения в ближайшие три года. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн. кв. м, для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46% к уровню имеющегося жилищного фонда (без учета аварийного жилищного фонда).
Имевшийся до середины 2008 года платежеспособный спрос населения на жилье превышал предложение жилья на рынке, что приводило к постоянному росту цен на жилье. Начиная с указанного периода, в результате мирового финансового кризиса, который затронул и российский рынок жилья, ситуация кардинально изменилась. Предложение жилья стало превышать спрос, который сократился как в результате снижения доходов населения и объемов ипотечного кредитования, так и в результате увеличения объема отложенного спроса населения в ожидании снижения цен на жилье. Поддержка и стимулирование развития сферы жилищного строительства в указанной ситуации стали особенно актуальны.
В настоящее время основной задачей стала санация российской строительной индустрии с целью недопущения существенного падения объемов жилищного строительства, а также стимулирование потребительского жилищного спроса и формирование доступных для населения и экономически обоснованных цен на жилье.
Поддержка и стимулирование развития сферы жилищного строительства осуществляются посредством скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления.
Проблемы, имеющиеся на сегодняшний день в сфере жилищного строительства, требуют от государства совершенствования нормативно-правовой базы в жилищном и жилищно-коммунальном секторе, стимулирования проведения преобразований в регионах, непосредственного использования средств бюджетов всех уровней (в том числе федерального бюджета), а также координации деятельности государственных институтов развития (государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)").
С целью повышения доступности жилья для семей со средним уровнем доходов одним из приоритетных и перспективных направлений развития сферы жилищного строительства выбрано формирование нового сегмента строительства малоэтажного жилья экономического класса <*>.
--------------------------------
<*> Комментирует: В. Васькин, практикующий юрист.
К сожалению, зачастую малоэтажные дома нельзя отнести к экономклассу, поскольку стоимость земельных участков достаточно велика.
Необходимость развития малоэтажного строительства как приоритет федеральной политики в данной области не раз отмечалась на самом высоком уровне государственной власти. Так, в своем приветствии участникам и гостям первого Всероссийского конгресса по малоэтажному строительству, прошедшего 26 ноября 2007 года, Президент Российской Федерации В.В. Путин подчеркивал востребованность малоэтажного строительства для приоритетных национальных проектов <1>. В свою очередь, ныне действующий Президент Российской Федерации Д.А. Медведев неоднократно поднимал вопрос о расширении программы малоэтажного строительства, в том числе в рамках реформирования жилищно-коммунального хозяйства. 11 марта 2009 года в Туле на встрече с депутатами, избранными в состав собраний представителей городских и сельских поселений Тульской области, им отмечено значение малоквартирных домов <2>.
--------------------------------
<1> www.irn.ru
<2> www.kremlin.ru
Комментирует: Д. Карпухин, к.и.н.
Появившееся в последнее время большое количество публикаций в юридической и экономической литературе об эффективности малоэтажного строительства в качестве основного аргумента приводят низкую себестоимость строительства коттеджей, индивидуальных домов и т.д. по сравнению с многоквартирными домами. Однако следует отметить, что реализация проектов малоэтажного строительства возможна на ограниченных земельных участках, прилегающих к крупным и средним городам, обеспечивающих рабочими местами жильцов малоэтажных домов. Высокая рыночная стоимость данных участков и низкий уровень развития инфраструктуры значительно замедляют темпы малоэтажного строительства.
В законодательстве Российской Федерации понятие малоэтажного жилья не закреплено. Законодательство Российской Федерации не учитывает особенностей отношений, возникающих при строительстве и эксплуатации малоэтажных домов, в связи с чем малоэтажное жилищное строительство как способ улучшения жилищных условий граждан в Российской Федерации имеет недостаточное развитие, несмотря на то что в последнее время приобретает все большее значение <*>.
--------------------------------
<*> Комментирует: В. Васькин, практикующий юрист.
Зачастую приходится применять нормы права, которые рассчитаны на регулирование отношений собственников квартир в многоквартирном доме к отношениям собственников 2- или 3-квартирных домов (так называемых таун-хаусов).
С правовой точки зрения описание основных современных архитектурных типов малоэтажных домов содержится в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Так, к малоэтажным домам можно отнести отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Иными словами, на сегодняшний день практика сложилась таким образом, что при упоминании малоэтажного жилья, как правило, имеются в виду жилые дома и многоквартирные дома с количеством этажей не более трех.
Ожидается, что в ближайшие годы доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья достигнет серьезных объемов от общего числа построенного и введенного в эксплуатацию жилья.
Представляется, что развитие сегмента строительства малоэтажного жилья экономического класса может явиться залогом устойчивого функционирования жилищной сферы, позволяющего удовлетворять жилищные потребности населения без привлечения значительных объемов бюджетных средств. В идеальных условиях роль государства в этом сегменте должна быть ограничена в основном регулированием жилищных отношений, обеспечением прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением технических регламентов в жилищном строительстве, жилищно-коммунальном комплексе и определением основных принципов градостроения. При этом, безусловно, средства федерального бюджета могут использоваться для обеспечения жильем отдельных категорий граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации, поддержки граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг <*>.
--------------------------------
<*> Комментирует: В. Васькин, практикующий юрист.
Следует отметить, что государство для развития малоэтажного строительства должно создать простые и понятные условия для перевода земель из одной категории в другую и изменения целевого назначения земельных участков. Так, ни для кого не секрет, что достаточно много земельных участков, относящихся категории земель сельскохозяйственного назначения, не используются для этих целей, при определенных условиях на них можно было бы строить малоэтажные дома.
На сегодняшний день среди мероприятий, направленных на реализацию задачи по развитию сферы малоэтажного жилищного строительства, в первую очередь следует назвать мероприятия, связанные с формированием предложения на рынке малоэтажного жилья.
Формирование предложения на рынке малоэтажного жилья осуществляется путем реализации проектов комплексного освоения и развития территорий в целях строительства малоэтажного жилья экономического класса, предусматривающих строительство социальной, инженерной, дорожной инфраструктуры для комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, реконструкцию социальных и инженерных объектов.
Так, в целях развития механизмов комплексного освоения территорий для жилищного строительства, в том числе малоэтажного, в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Правительством Российской Федерации принято Постановление от 05.05.2007 N 265 "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства" <3>.
Реализация инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства должна позволить проработать на практике организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы массовой жилищной застройки, а также выявить основные проблемы при реализации проектов, связанных со строительством малоэтажных домов для последующего их преодоления.
--------------------------------
<3> Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 20. Ст. 2429.
Существенным препятствием развития малоэтажного жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой инфраструктурой. На сегодняшний день органы местного самоуправления, как правило, не имеют комплексных планов развития систем коммунальной инфраструктуры, основанных на зафиксированных в документах территориального планирования (генеральных планах) прогнозах роста потребления соответствующих ресурсов и услуг с учетом прогнозируемых объемов жилищного, промышленного и иных видов строительства. В подавляющем большинстве городов отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих выдавать кредиты на срок 5 - 7 лет на приемлемых условиях (не выше 9 - 10% годовых) проектам, реализуемым в коммунальной сфере, что приводит к удорожанию стоимости строительства жилья <*>.
--------------------------------
<*> Комментирует: В. Васькин, практикующий юрист.
Абсолютно верно отмечена указанная проблема авторами статьи. Инвесторов, желающих вкладывать денежные средства в создание необходимой инфраструктуры, обеспечивающей функционирование районов с малоэтажными домами, как правило, не находится. Поэтому как государство, так и органы местного самоуправления должны взять на себя обязанности по решению данных проблем.
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
В контексте необходимости "развития сегмента строительства малоэтажного жилья экономического класса" для "удовлетворения жилищных потребностей населения", справедливо отмеченной авторами, хотелось бы подчеркнуть, что в настоящее время обеспечение многодетных семей жильем осуществляется в условиях типового домостроения, что порождает проблему предоставления квартир большой площади с планировкой, удовлетворяющей потребности многодетной семьи в жилых помещениях.
В целях улучшения жилищных условий многодетных семей, состоящих на жилищном учете в Москве, Правительством Москвы был утвержден Адресный перечень объектов для проектирования и строительства за счет средств бюджета города малоэтажных жилых домов для многодетных семей с пятью и более детьми, общей суммарной площадью 50 - 60 тыс. кв. метров <*>. При этом жилые помещения в малоэтажных жилых домах, предоставляемые многодетным семьям, подлежат включению в состав специализированного жилищного фонда города Москвы как жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Такие жилые помещения будут предоставляться в соответствии со ст. 98, 107 ЖК РФ на основании договора безвозмездного пользования жилыми помещениями, предоставляемыми в целях социальной защиты отдельных категорий граждан.
--------------------------------
<*> Информация с сайта Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы // //housing.mos.ru/dmghtml/mdms/index.html (18.04.2010).
С целью обеспечения комплексного освоения и развития территорий для массового строительства на конкурентном рынке жилья экономического класса, в первую очередь малоэтажного, отвечающего стандартам ценовой доступности (не более 30 тыс. руб./кв. м) <4>, энергоэффективности и экологичности, осуществляется государственная поддержка мероприятий по обеспечению земельных участков необходимой инфраструктурой за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, средств государственных институтов развития.
--------------------------------
<4> Актуальность обстоятельств, связанных со стоимостной доступностью малоэтажного жилищного строительства, указана Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым и Председателем Правительства Российской Федерации В.В. Путиным, отметившими, что стоимость квадратного метра жилья экономкласса в Российской Федерации не должна превышать 30 тысяч рублей // Российская газета. N 4975(151). 17.08.2009.
В частности, в рамках Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы", утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 <5>, реализуется подпрограмма "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства".
--------------------------------
<5> Российская газета. N 187. 26.09.2001.
В рамках этой подпрограммы намечены меры по предоставлению государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, при условии выполнения субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, претендующими на участие в подпрограмме, мероприятий, направленных на демонополизацию и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры.
Общий объем финансирования подпрограммы в 2006 - 2010 гг. должен составить 186,4 млрд. рублей, в том числе средств федерального бюджета - 16,2 млрд. рублей, средства бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов - 5,5 млрд. рублей. Кроме того, планируется предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизацию коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, в размере 68,1 млрд. рублей. В остальной части финансирование должно осуществляться частными инвесторами.
Конкретные объемы средств федерального бюджета, направляемых на предоставление субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, и объемы государственных гарантий Российской Федерации будут зависеть от сроков кредитования, уровня рыночных процентных ставок по кредитам и других факторов.
Для вовлечения в жилищное строительство земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и обеспечения их инженерной инфраструктурой в 2008 году на основании Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" <6> был создан Федеральный фонд содействия развития жилищному строительству.
--------------------------------
<6> Собрание законодательства Российской Федерации. N 30 (ч. 2). Ст. 3617.
Целями деятельности Фонда являются содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.
Комментирует: В. Васькин, практикующий юрист.
Как видно из существующего положения дел, кардинальных изменений в данной сфере не произошло, малоэтажное строительство остается пока только привилегией достаточно обеспеченных граждан.
На втором Всероссийском конгрессе по малоэтажному строительству, прошедшем 1 - 3 октября 2008 года, генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства А.А. Браверман отметил, что малоэтажное строительство станет приоритетом работы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, поскольку "это не только изменение образа жизни и создание другой среды для проживания, но изменение жизненных потенциалов. Эта задача является главной для реализации не только четырех государственных проектов, но и для изменения ситуации в стране в целом" <7>.
--------------------------------
<7> www.lowbuild.ru
В конце 2009 года в Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" были внесены изменения <8> в части возможности установления Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства требований к параметрам объектов жилищного строительства, возводимых на предоставляемых Фондом земельных участках, как при продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков Фонда в целях жилищного строительства, так и при продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков Фонда для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства.
--------------------------------
<8> См.: Федеральный закон от 27.12.2009 N 343-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. N 52 (ч. 1). Ст. 6419.
Так, в состав сведений, указываемых в извещении о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков Фонда для жилищного строительства, для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства и учитываемых при формировании существенных условий договора аренды, могут включаться требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимым для развития территории, при подготовке проекта планировки и проекта межевания территории; минимальный объем осуществления жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, иные технико-экономические показатели жилищного строительства, требования к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства.
Внесение указанных изменений создало для Фонда возможность установления требований к строительству жилья экономического класса (в том числе требований, касающихся этажности возводимого жилья), объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для строительства жилья экономического класса, на земельных участках, переданных в собственность Фонда из федеральной собственности, при продаже прав на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Таким образом, деятельность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства может оказать существенное позитивное влияние на развитие сферы малоэтажного жилищного строительства.
Среди мероприятий, связанных с формированием предложения на рынке малоэтажного жилья, требуется назвать поддержку производства новых строительных материалов и использования современных строительных технологий. Следует отметить, что Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства активно участвует в развитии промышленности энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов и технологий малоэтажного домостроения <*>.
--------------------------------
<*> Комментирует: В. Васькин, практикующий юрист.
Авторы статьи верно обращают внимание на поддержку производства малоэтажных домов, особенно важна поддержка производителей, предлагающих дома с высокими энергосберегающими характеристиками, что в конечном счете позволит снизить стоимость подключения к энергосетям и удешевит эксплуатацию.
Комментирует: Д. Карпухин, к.и.н.
Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики при возведении объектов недвижимости, является отвод земельных участков, правовой статус которых различается в зависимости от целевой принадлежности. Форсирование темпов малоэтажного строительства может быть осуществлено за счет упрощенной процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в пригородных зонах, в земли поселений, предназначенных для малоэтажного строительства. Территориям, отведенным под малоэтажное строительство, должен быть предоставлен льготный правовой режим на период застройки.
На сегодняшний день ситуация такова, что производственные мощности предприятий по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций на территории Российской Федерации размещены неравномерно, больше половины из них сосредоточены в европейской части страны, где выпускается до 85% товарной продукции отрасли. Сложившиеся условия дефицита многих видов строительных материалов в ряде регионов Российской Федерации в сочетании с постоянно растущими тарифами на железнодорожные перевозки приводят к значительному увеличению цены продукции для конечного потребителя.
Выпуск отечественного комплектного оборудования в сфере производства строительных материалов практически приостановлен. Так, в цементном машиностроении производятся лишь некоторые компоненты из технологического цикла, отвечающие современным требованиям к экологии и энергосбережению.
Из действующих в стране цементных предприятий 85% заводов работают по энергоемкому "мокрому" способу производства, в то время как в зарубежных странах подавляющее большинство предприятий по производству цемента работают по энергосберегающей "сухой" технологии. В Российской Федерации в 2008 году из всего произведенного цемента "сухим" способом выпущено только 13,8% (7,4 млн. тонн).
Материально-техническая база большинства научно-исследовательских и проектно-конструкторских организаций промышленности строительных материалов к настоящему времени изношена, произошла значительная утечка научных кадров <*>.
--------------------------------
<*> Комментирует: В. Васькин, практикующий юрист.
Как показывает практика, в некоторых регионах используются зарубежные технологии обработки материалов и строительства малоэтажного жилья.
В то же время увеличение предложения на рынке жилья экономического класса, в первую очередь малоэтажного, должно обеспечиваться адекватным развитием промышленности энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов и технологий малоэтажного домостроения.
Ряд мероприятий, направленных на поддержку производства новых строительных материалов и использования современных строительных технологий в малоэтажном домостроении, предусмотрен Стратегией развития (приоритетными направлениями деятельности) Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на 2010 - 2014 годы, утвержденной попечительским советом Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства 19.11.2009 (протокол N 17) <9>.
--------------------------------
<9> www.fondrgs.ru
В частности, Фондом совместно с субъектами Российской Федерации и ведущими производителями цемента проведена обработка и выполнен детальный анализ проектов по 28 строящимся (реконструируемым) цементным заводам, принадлежащим 13 российским компаниям.
С участием субъектов естественных монополий (ОАО "Газпром", ОАО "РЖД", ОАО "ФСК ЕЭС" и ОАО "РусГидро") Фондом проанализирован прогноз потребности в цементе при реализации их инвестиционных программ, а также проведена оценка потенциальных возможностей отечественной научно-исследовательской и проектной базы по оказанию услуг предприятиям по производству цемента.
Результатом проведенного анализа стала подготовка предложений для Правительства Российской Федерации по поддержке девяти предприятий - производителей цемента, принадлежащих резидентам Российской Федерации, с суммарной проектной производительностью около 16 млн. тонн цемента в год.
Фондом был проведен мониторинг и анализ рынка современных технологий строительства жилья, в первую очередь малоэтажного, в том числе применяемых в сейсмоопасных регионах, сформирована информационная база для последующего использования при реализации проектов строительства малоэтажного жилья на участках Фонда.
По результатам анализа различных параметров, таких, как энергоэффективность, экологичность, сейсмостойкость, теплопроводность, звукоизоляция, продолжительность возведения, стоимостные характеристики, Фондом составлена классификация технологий малоэтажного домостроения, рассчитана структура инвестиционных затрат для каждого вида технологий с учетом распределения логистических потоков, выработаны рекомендации по приоритетному использованию отдельных технологий в малоэтажном строительстве; составлен каталог заводов - поставщиков основных конструктивных элементов данных технологий по номенклатуре выпускаемой продукции, мощности предприятий, объемам и срокам поставки, энергетической емкости производства, логистике; выработаны подходы к их использованию в различных регионах Российской Федерации на основе существующих макроэкономических, социальных, климатических и иных показателей конкретного региона с целью оптимизации затрат на строительство (методика регионалистики малоэтажного жилья экономического класса).
В рамках развития поддержки промышленности строительных материалов и строительных технологий в 2010 - 2014 гг. Фонд совместно с Министерством регионального развития Российской Федерации и субъектами Российской Федерации будет проводить работу по актуализации прогнозов производства и потребления строительных материалов, изделий и конструкций на период до 2020 года, включающую анализ прогнозов инвестиционной активности регионов по объему инвестиций в основной капитал; оценку прогнозов объемов ввода жилых домов по субъектам Российской Федерации с анализом структуры вводимого многоквартирного и малоэтажного жилья по материалам ограждающих конструкций стен; составление прогнозов потребности в строительных материалах, изделиях и конструкциях на указанный период; выявление дефицита по видам продукции в разрезе субъектов Российской Федерации; разработку прогноза необходимого ввода в действие производственных мощностей по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций, отвечающих современным передовым требованиям по качеству и ассортименту.
По технологиям производства, соответствующим требованиям энергоэффективности, экологичности и номенклатуре продукции, максимально приближенной к потребителям малоэтажного строительства, Фондом будет проанализирован банк данных существующих и введенных в эксплуатацию производственных мощностей в последний период по наиболее типичным (модульным) технологическим линиям и производствам.
В целях получения необходимой информации Фонд планирует заключить соглашения с Федеральной таможенной службой, Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации и др.
Фондом планируется также разработать с привлечением научно-исследовательских и проектных организаций, экспертных организаций и групп технико-экономические требования к федеральным земельным участкам, предлагаемым для размещения на них предприятий по производству энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий и конструкций, преимущественно ориентированных на малоэтажное строительство.
С учетом вышеуказанных технико-экономических требований будет осуществлен выбор земельных участков для размещения производственных мощностей по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций, включая анализ поступивших от субъектов Российской Федерации предложений по использованию земельных участков под размещение производственных объектов и выбор вариантов приоритетных видов производств той или иной продукции применительно к конкретному земельному участку; анализ имеющихся в субъектах Российской Федерации федеральных земельных участков в районах с имеющимся или прогнозируемым дефицитом строительных материалов, изделий и конструкций и выбор площадок для размещения предприятий по производству необходимых строительных материалов, исходя из принципа их оптимальности по площади, сырьевой и инфраструктурной обеспеченности.
Такие земельные участки будут выбираться в количестве, обеспечивающем соответствие размещаемых производственных мощностей объемам и структуре вводимого жилья, с приоритетом малоэтажного жилищного строительства по энергоэффективным технологиям и с применением экологически чистых строительных материалов.
Одновременно предусматривается ряд мер по стимулированию создания новых производственных мощностей на земельных участках, предоставляемых Фондом, включающих оказание содействия обустройству промышленных территорий, в том числе посредством строительства и развития объектов инженерной и транспортной инфраструктуры; содействие строительству единых инфраструктурных центров для обеспечения промышленных территорий едиными энергетическими и инженерными мощностями и транспортными возможностями, гарантирующими полное освоение таких территорий всеми инвесторами; содействие созданию индустриальных парков с различными технологиями по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций; создание промышленных центров-кластеров различной направленности на основе производства, не связанного со строительством; разработку механизмов стимулирования инвесторов, реализующих проекты создания производств по выпуску современных экологически чистых и энергоэффективных материалов, путем предоставления гарантии выкупа жилых помещений застройщикам, возводящим жилье экономического класса с использованием данных материалов; разработку механизмов применения комфортных графиков оплаты (с различными формами рассрочки платежа) приобретенных на аукционах земельных участков, предназначенных для промышленного строительства; разработку совместно с внешними финансовыми институтами механизмов по предоставлению инвесторам (победителям аукционов) привлекательных условий кредитования инвестиционных проектов по созданию производственных центров, промышленных и индустриальных парков; разработку программ по внедрению инновационных технологий на земельных участках Фонда, включая проведение инновационно-технологических конкурсов на лучшие проекты по освоению земельных участков.
Государственное стимулирование осуществления перечисленных мероприятий позволит поддержать переход строительной отрасли на новые, экологичные и энергоэффективные технологии и одновременно обеспечить целевое финансирование строительства предприятий промышленности строительных материалов.
Также следует отметить, что в развитии малоэтажного жилищного строительства серьезная роль отведена и государственной корпорации - Фонду содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который был создан в 2007 году в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" <10>.
--------------------------------
<10> Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 30. Ст. 3799.
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Хотелось бы отметить, что преимущества малоэтажного строительства при переселении граждан из аварийного жилищного фонда достаточно очевидны. Короткий срок возведения таких зданий позволяет быстрее решать жилищные проблемы граждан, проживающих в аварийных жилых помещениях. Достоинством малоэтажного строительства является его низкая себестоимость. Опыт ряда субъектов Российской Федерации показывает, что при использовании малоэтажного строительства стоимость одного квадратного метра готового жилья не превышает 20 тысяч рублей.
Кроме того, способность малоэтажного строительства учитывать потребности конкретных семей и его восприимчивость к новым технологиям позволяет строить более комфортабельное жилье <*>.
--------------------------------
<*> Сайт ГК Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства // //www.fondgkh.ru/news/37499.html (18.04.2010).
Целями деятельности Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства являются создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрение ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда.
В начале 2010 года в Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" были внесены изменения <11>, предусматривающие особенности предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства.
--------------------------------
<11> См.: Федеральный закон от 09.03.2010 N 25-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и статью 4 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" // Российская газета. N 51. 12.03.2010.
Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства осуществляется путем предоставления органами местного самоуправления жилых помещений в домах, указанных в пунктах 2 и 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (жилые дома блокированной застройки и многоквартирные дома не выше трех этажей). Таким образом, исходя из того, что определение понятия малоэтажного дома отсутствует, в названном Федеральном законе к категории таких домов отнесены малоэтажные дома, стимулирование строительства которых является целью этого законодательного акта Российской Федерации.
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
В настоящее время активно реализуются региональные программы развития малоэтажного жилищного строительства. В частности, Министерство ЖКХ Пермского края и Свердловской области работают над формированием заявок на получение финансовой поддержки из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ и проводят прием заявок от муниципальных образований региона.
Из 1,7 млн. кв. м жилья, которое органы власти Свердловской области планируют сдать в 2010 году, 700 тыс. кв. м предполагается построить в рамках программы малоэтажного строительства. При этом Свердловская область располагает большим потенциалом для развития малоэтажного строительства, поскольку на территории региона расположено около 40 предприятий, выпускающих необходимую для этого продукцию <*>.
--------------------------------
<*> Сайт ГК Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства // //www.fondgkh.ru (18.04.2010).
Важно отметить, что Федеральный закон содержит требования, предъявляемые к муниципальному контракту на строительство, заключаемому в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития строительства малоэтажного жилья, в том числе устанавливает ограничение по цене муниципального контракта, которая формируется исходя из цены одного квадратного метра жилых помещений в доме (домах), на строительство которого (которых) муниципальным образованием размещается заказ.
Такая цена одного квадратного метра не должна превышать предельную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения при строительстве малоэтажного жилья, определяемую федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, для субъекта Российской Федерации, в состав которого входит соответствующее муниципальное образование.
Внесенные в начале 2010 года в Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" изменения формируют предпосылки для создания эффективных механизмов использования средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в целях развития сферы строительства малоэтажного жилья экономического класса.
Также еще одним из механизмов развития сферы малоэтажного жилищного строительства является осуществление поддержки банковской системы по линии государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)". Так, в соответствии со статьей 6.1 Федерального закона от 13.10.2008 N 173-ФЗ "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации" <12> Внешэкономбанк до 31 декабря 2010 года включительно вправе предоставлять субординированные кредиты (займы) без обеспечения на срок до 31 декабря 2020 года включительно по ставке 9,5% годовых российским кредитным организациям.
--------------------------------
<12> Российская газета. N 214. 14.10.2008.
Порядок реализации государственной корпорацией "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" мер, предусмотренных статьями 4 и 6.1 указанного Федерального закона, утвержден Протоколом наблюдательного совета Внешэкономбанка от 03.08.2009 N 10 <13>.
--------------------------------
<13> www.veb.ru
Субординированный кредит предоставляется банкам в целях улучшения их финансового состояния, что, в свою очередь, улучшает состояние банковской системы в целом. Одно из условий предоставления кредита (займа) для получателя кредита (займа) - это его целевое использование, а именно кредитование предприятий исходя из приоритетных секторов экономики, одним из которых является жилищное строительство.
Реализация задачи по развитию сферы малоэтажного жилищного строительства зависит не только от успехов в формировании предложения на рынке малоэтажного жилья, но и от поддержки конечного спроса на малоэтажное жилье экономического класса. Поддержка конечного спроса на малоэтажное жилье осуществляется на государственном уровне в настоящее время, в частности, посредством развития ипотечного жилищного кредитования.
Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются низкая доступность долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
В целях повышения доступности жилья, в том числе малоэтажного, для населения государству необходимо обеспечить условия для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и системы ипотечного страхования, рынка ипотечных ценных бумаг, рыночной и административной государственной инфраструктуры, а также оказать бюджетную поддержку в приобретении малоэтажного жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов и займов.
Комментирует: В. Васькин, практикующий юрист.
На сегодняшний день на ранке кредитования достаточно мало предложений от банков, готовых предоставлять кредиты на строительство или приобретение жилых помещений в малоэтажных домах, это в первую очередь связано с нестабильностью цен на земельные участки, залог которых, как правило, служит обеспечением по кредиту.
Так, в целях стимулирования выдачи банками ипотечных кредитов целесообразно снизить нормативы, установленные Центральным банком Российской Федерации относительно достаточности капитала по ипотечным кредитам до 50% при условии дифференциации уровня кредитного риска и одновременном усилении требований к заемщикам, в сочетании с включением ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Центрального банка Российской Федерации, а также предоставлением займов под залог пулов ипотечных кредитов.
В рамках Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" государственная поддержка мероприятий по развитию ипотечного жилищного кредитования, связанная с финансированием за счет бюджетных средств (в том числе средств федерального бюджета), в частности, реализуется в форме предоставления молодым семьям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий и являющимся участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", социальных выплат на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, которые могут направляться в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по этим ипотечным жилищным кредитам или займам, за исключением иных процентов, штрафов, комиссий и пеней за просрочку исполнения обязательств по этим кредитам или займам.
В названной выше Программе предусмотрено также проведение мероприятий по оказанию государственной поддержки развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и займов через содействие ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Предусмотренные мероприятия позволят обеспечить условия для привлечения долгосрочных ресурсов и увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов и займов населению.
Государственная поддержка мероприятий по развитию ипотечного жилищного кредитования, в том числе мероприятий по целевому финансированию кредитных организаций для кредитования застройщиков, осуществляющих реализацию проектов строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов деятельности, осуществляется в форме увеличения уставного капитала ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и в форме предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.
В целом к концу периода 2006 - 2010 гг. в рамках программы государственных внутренних заимствований Российской Федерации на соответствующий год объем государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" составит 138 млрд. рублей.
Государственная поддержка деятельности ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов обеспечит проведение им активной политики на рынке в период финансового кризиса, стабилизацию ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования, дальнейший выход на ранее сложившуюся траекторию роста объемов ипотечного кредитования, а также поддержку конкуренции на рынке и создание условий для продолжения выдачи и обслуживания ипотечных кредитов региональными банками.
В целях поддержки конечного спроса на малоэтажное жилье помимо названных мер государственного стимулирования ипотечного жилищного кредитования следует отметить имеющуюся в настоящее время потребность в уточнении специальных условий выдачи и выкупа ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ипотечных кредитов (займов), предоставленных физическим лицам на цели приобретения жилья во вновь возводимых/возведенных многоквартирных домах (продукт - "Новостройка"), утвержденных Постановлением Правления ОАО "АИЖК" от 24.12.2009 N 1/42-1 <14>.
--------------------------------
<14> www.ahml.ru
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
В настоящее время в рамках ипотечной программы "Новостройка" предоставляются кредиты максимальным сроком до 30 лет на приобретение квартир в домах, построенных не ранее 2007 года.
Квартиры можно покупать и в готовых, и в строящихся домах, при условии, что права собственности на приобретенное жилье будут оформлены до конца 2010 года.
Условия кредитования предусматривают снижение процентной ставки за счет специальных вычетов (предоставляемых в соответствии с сертификатом на материнский (семейный) капитал, сертификатом участника подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" ФЦП "Жилище", государственным жилищным сертификатом; при условии соблюдения норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, установленного Министерством регионального развития России для конкретного региона), если заемщик удовлетворяет сразу нескольким требованиям, положенные ему вычеты из процентной ставки суммируются.
Несомненно, что изложенные льготные условия программы "Новостройка" делают ее более доступной для граждан.
Реализация указанных мероприятий в сочетании с осуществлением мер по повышению доступности ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий граждан и с проведением других мероприятий по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг существенно увеличит доступность для населения ипотечных жилищных кредитов.
Авторы: Т. А. Семина, А. В. Чернов