"Взрыв" предпринимательской деятельности в нынешней России - не первый в ее истории. Примерно такой же ее подъем (с поправками на масштабы) произошел в РСФСР - СССР в начале 1920-х гг. после введения НЭПа. Хозяйственные споры той поры имели свою специфику. Если посмотреть тогдашние хозяйственные дела, можно заметить, что многие предприятия в погоне за дополнительными доходами готовы были заниматься даже несвойственной им хозяйственной деятельностью. Судам постоянно приходилось выяснять: предусмотрены те или иные хозяйственные операции в уставах тяжущихся сторон или же заинтересованные предприятия самовольно расширили круг своих занятий. Как кажется, нынешние суды много либеральнее тех, что действовали в годы НЭПа; во всяком случае, споры, вытекающие из "неуставной деятельности" истцов и ответчиков, нынешней судебной практике почти неизвестны. Возможно, этому способствуют работающие в сфере бизнеса опытные юристы, которые стремятся сформулировать круг уставной деятельности своих организаций таким образом, чтобы охватить ею как можно больший спектр хозяйственных операций.
Сказанное имеет прямое отношение к строительству. Стандартное представление о строительных организациях таково, что они занимаются своим узким делом - возведением зданий, строений, сооружений. Что произойдет с выстроенными ими объектами после сдачи их в эксплуатацию - по идее, не должно их интересовать. Но в современных условиях такое представление во многом устарело. Строительные организации могут создавать объекты "для себя" (например, строить дома, чтобы предоставить жилье своим работникам). Они могут создавать и чисто коммерческие объекты, предназначенные для продажи на сторону.
Результат широкой хозяйственной правоспособности строительных организаций не всегда благоприятен для организаций-заказчиков. Заказчику надо считаться с возможным поворотом событий, когда строительная организация предъявит претензию на то, чтобы самой стать собственником возводимого ею или уже возведенного объекта. Одним из "противодействующих обстоятельств" является такое положение, когда предоставляемая для строительства земля принадлежит заказчику. В этом случае строителям труднее претендовать на строящийся или уже выстроенный ими объект, ибо он располагается на чужой земле <1>.
--------------------------------
<1> Следует указать на неопределенность земельного статуса строительной организации, работающей на чужой земле. Этот статус напоминает известный в земельном законодательстве институт безвозмездного пользования (чужой) землей. Но такое положение строительной организации нередко никак не оформлено. Это может создавать ощутимые неудобства и для местных властей, которым надо призвать к порядку нарушителей правил охраны природы, и для соседей стройки (если строители "залезают" на чужие территории), а равно для самих сторон подрядного договора о строительстве (см.: Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учеб. пособие. М., 2007. С. 288 - 304).
В практике строительства не так уж редки случаи, когда недостроенный по какой-то причине объект консервируется "до лучших времен". Бывает и так, что недостроенный объект оставляется "как он есть", т.е. не проходит стадии консервации. Но в любом случае недостроенный (незавершенный) объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности. Такой объект должен пройти стандартную процедуру государственной регистрации <2>. Согласно Приказу Минэкономразвития РФ N 52 от 10 февраля 2012 г., государственная регистрация объектов незавершенного строительства возлагается на кадастровые органы. В литературе был высказан даже такой взгляд, что недостроенный объект может быть предметом сделки (например, залога) еще до выполнения государственной регистрации <3>, однако это суждение представляется не до конца проясненным <4>.
--------------------------------
<2> Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февр. 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Примечание:
Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
<3> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 403.
<4> Например, вряд ли залог, не оформленный в порядке государственной регистрации, будет действителен для третьих лиц, которые не знали и не обязаны были о нем знать (см.: Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М., 2011. С. 72 - 77).
Однако если опираться на документы бухгалтерского учета, то можно прийти к неутешительному выводу, что возводимый объект не имеет признанного хозяина. Заказчик строительства приобретает имущественное право на возведенный объект в результате официальной приемки этого объекта. Только после этого момента он ставит его себе на баланс или передает на баланс какой-то другой организации. С другой стороны, возводимый объект не отражается и на балансе генерального подрядчика. При нормальном ходе дел такое положение обычно не вызывает проблем. Но проблемы могут возникнуть и возникают тогда, когда недостроенный объект, имеющий зримые очертания, оказывается заброшенным. Поскольку он не фигурирует как таковой ни на чьем балансе, он оказывается бесхозным.
В соответствии с правилами бухгалтерского учета имущественные права организации вытекают из того обстоятельства, что стоимость имущества учтена на балансе этой организации. С балансовой принадлежностью имущества связаны также обязанности его обладателя. Когда объект числится за мной, я отвечаю за его пожарную безопасность, за неблагоприятное экологическое воздействие на окружающую среду. Мне могут поставить в вину возможные несчастные случаи, если на недостроенном объекте происходят опасные детские игры или туда забредает случайный прохожий. По идее, я не должен допускать на объекте и в его окружении криминальных поступков, административных правонарушений, бороться с неблагоприятными стихийными явлениями (например, с развитием т.н. карантинных сорняков). Но если объект не фигурирует на балансе никакой организации, то за него никто не отвечает. Таково одно из нежелательных последствий недостроев.
У этого явления бывает также другой аспект. Иногда недостроенный объект оказывается предметом спора между заказчиком и генеральным подрядчиком. Обычно так происходит, когда у заказчика иссякают деньги для расплаты с генеральным подрядчиком или когда заказчик признается банкротом. В этих случаях генеральный подрядчик может заявить свои претензии на недостроенный объект. Встает вопрос: может ли генеральный подрядчик по иску к неисправному заказчику или же в безысковом порядке обратить в свою собственность находящийся в его фактическом владении недостроенный объект или этот объект и без того находится в его собственности?
Ответы на эти вопросы не так очевидны, потому что Гражданский кодекс РФ, регулирующий отношения между заказчиком и генеральным подрядчиком, не содержит однозначного ответа. ГК РФ исходит из права заказчика потребовать от генерального подрядчика передать ему возведенный объект. Согласно п. 1 ст. 703 ГК РФ ("Работы, выполняемые по договору подряда"), подрядчик по окончании работы "по изготовлению вещи" "передает права на нее заказчику". Применительно к строительству такую передачу можно понимать так, что временный владелец объекта передает этот объект надлежащему собственнику. Но эта статья не решает вопроса о том, кто является собственником возводимого объекта в процессе строительства. О некоторых собственнических правах заказчика можно судить по ст. 752 ГК РФ ("Последствия консервации строительства"), которая возлагает на заказчика затраты на консервацию (недостроенного) объекта. Помимо того, заказчик вправе "во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком" (ст. 715). По общим правилам подряда заказчик вправе потребовать от подрядчика передать ему, заказчику, результаты незавершенной работы в случае, если договор подряда по какой-либо законной причине окажется прекращенным (ст. 729 ГК РФ). Но это последнее правило может войти в противоречие с действительностью в случае, если заказчик не уплатил за работу подрядчику. Если заказчик не выполняет своей обязанности уплатить подрядчику причитающуюся тому по договору сумму, то подрядчик имеет право "на удержание результата работ" (ст. 712 со ссылкой на ст. 359 и 360 ГК РФ). Описанную в этой статье ситуацию нетрудно истолковать таким образом, что недостроенный объект принадлежит заказчику, но генеральный подрядчик вправе "удерживать" его в качестве залога, чтобы обеспечить получение суммы, причитающейся ему за выполненную им работу. Однако каков будет результат, если заказчик не сможет рассчитаться с подрядчиком, - на этот вопрос закон не отвечает.
С другой стороны, в ГК РФ в главе 37 ("Подряд"), в параграфе 3 ("Строительный подряд"), содержится ст. 741 ("Распределение рисков между сторонами"), которая в духе римского права возлагает на подрядчика риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком. Исходя из общего принципа права собственности, риск гибели вещи несет ее собственник. Отсюда нередко делают и обратный вывод: тот, кто несет риск гибели вещи, по общему правилу является ее собственником. Выходит, что собственником незавершенного объекта строительства является генеральный подрядчик? Этому выводу соответствует ст. 742 ГК РФ, по смыслу которой, если договор строительного подряда предусматривает страхование риска случайной гибели или повреждения объекта строительства, то такое страхование (за свой счет) должен осуществить генеральный подрядчик.
Но подрядчик не может быть одновременно и собственником, и несобственником объекта строительства. Надо выбирать какой-то один вариант. Напрашивается решение, что если заказчик внес генеральному подрядчику аванс или расплатился с ним за произведенные работы, то собственником строительного объекта является заказчик. Если же аванса не было и (или) заказчик за работу не расплатился, то правом собственности обладает генеральный подрядчик. Но при всей кажущейся разумности этого правила его нельзя признать достаточно практичным. Ведь заказчик мог расплатиться за одну часть выполненных работ, а за другую задолжать. Заказчика придется признать собственником недостроенного объекта только в части, а собственником другой части - генерального подрядчика. Но поскольку единый объект вряд ли можно разбить в натуре на части, отвечающие расходам каждой стороны, придется признать, что стороны имеют на него право общей совместной (нераздельной) собственности.
Такая юридическая конструкция будет причинять в дальнейшем немало неудобств обеим сторонам. Более того, поскольку расчеты между сторонами по договору не могут производиться непрерывно, то любая причина, приводящая к прекращению договора, оставляет заказчика с некоторым непогашенным долгом в отношении генерального подрядчика. Это обстоятельство автоматически превращает последнего в сособственника недостроя, хотя бы к этому не было объективных показаний и хотя бы это противоречило интересам заказчика. По этим мотивам конструкцию общей собственности заказчика и генерального подрядчика на недостроенный объект нельзя признать рациональной.
Рационально, чтобы правами собственника обладала только одна сторона: либо заказчик, либо генеральный подрядчик. Но кому из них отдать предпочтение? Чтобы найти ответ на этот вопрос, следовало бы отойти от чисто юридических конструкций и обратиться к области экономики. Экономические соображения, как кажется, диктуют такой ответ: собственником должна быть та сторона, которая больше заинтересована в данном объекте. Формальным выражением заинтересованности может служить та сумма средств, которую вложила в стройку каждая сторона. Если сумма, которую заказчик должен генеральному подрядчику, превышает ту сумму, которую заказчик сам вложил в стройку, то больше прав заявить о себе как о собственнике имеет генеральный подрядчик. Если же сумма средств, вложенных заказчиком в стройку, больше, чем он должен подрядчику, то у него должно быть право оставить недостроенный объект за собой <5>. У каждой стороны, теряющей вещное право на возводимый объект, должно быть право требовать от своего партнера вернуть вложенные ею средства вместе с расчетной суммой наросших процентов.
--------------------------------
<5> Нетрудно видеть, что предлагаемое решение следует известному преторскому правилу, выработанному в римском праве. Согласно этому правилу, если у мастера с заказчиком возникал спор относительно того, кому из них принадлежит предмет, изготовленный мастером из материала заказчика, то спор решался в зависимости от того, чей вклад в общий результат был больше. Если труд мастера ценился выше, чем стоимость предоставленного ему материала, то мастер имел право требовать, чтобы изготовленный предмет остался за ним. Если стоимость материала превосходила ценность труда мастера, то заказчик мог претендовать, чтобы право собственности на изготовленное изделие было признано за ним.
Расчет средств, вложенных каждой стороной, имеет свои особенности. Если речь идет о вкладе генерального подрядчика, то ему полагается возмещение, необходимое не только для того, чтобы оплатить труд его рабочих. Генеральный подрядчик обычно сам закупает необходимые для стройки материалы, детали, конструкции, в т.ч. впрок. Он оплачивает необходимые транспортные расходы, услуги субподрядных организаций, возводит за свой счет временные сооружения, т.н. времянки, необходимые только на период строительства. По договоренности с заказчиком он может закупать и доставлять оборудование, которое требуется для строящегося объекта. Положено, чтобы генеральный подрядчик заказал у проектной организации особый т.н. проект производства работ. Таким образом, в случае приостановки работ на объекте у генерального подрядчика "накапливаются" требования не только по оплате выполненных им работ, но и по некоторым затратам и работам, которые он произвел впрок. Не исключено, что правильная оценка всех таких затрат и работ требует внесения коррективов в существующие формы бухгалтерского учета в области капитального строительства.
Не так просто оценить и вклад заказчика. Так, если земля принадлежит заказчику, то ее стоимость должна учитываться в сумме его вложений. В эту же сумму должны войти возможные его расходы на приспособление участка или трассы строительства к будущей застройке (например, если требуется переселение пребывающих там людей). Поскольку стройке предшествовало производство изысканий, которые производились за счет заказчика, стоимость изысканий должна считаться его вкладом в строительство объекта. То же можно сказать относительно стоимости составления проекта строительства (который оплачивает заказчик стройки), стоимости экспертиз, проведения необходимых согласований, публичного обсуждения проекта, если оно происходило. Таким образом, вклад заказчика в стройку выражается немалыми цифрами еще до того момента, когда на месте строительства будут забиты первые колышки.
Правильный учет вклада заказчика в будущий объект необходимо начинать еще со стадии составления проекта строительства. В самом деле, если заказчику принадлежит большой земельный массив, один из участков которого он предназначает под строительство, было бы неправильно цену всего массива считать вкладом в стоимость строительства. Очевидно, таким вкладом должен считаться только необходимый для строительства участок. Однако далеко не во всех проектах строительства рассчитываются размеры выделяемых для строительства участков, а равно определяется их стоимость <6>.
--------------------------------
<6> Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и ценность земли // Экономист. 2012. N 2. С. 88 - 92.
Как известно, в последние десятилетия застройка городских кварталов велась нередко так, что границы домовладений оказались размытыми. Теперь нужны специальные работы для того, чтобы определить, какие именно земельные участки (дворы) призваны обслуживать те или иные многоквартирные дома. (Естественно, в отношении уже выстроенных объектов такие работы нужны не для определения вклада заказчиков строительства в стоимость тех или иных домов, а для других целей.)
Устранить этот дефект земельного хозяйства можно только с помощью недавно восстановленного Госстроя, который в качестве преемника Госстроя СССР является основным правотворческим органом в области капитального строительства. Уместно высказать и другое пожелание в адрес Госстроя, чисто юридического свойства. Ему следовало бы вменить проектировщикам в обязанность определять в каждом случае: на каком праве должна предоставляться выделенная публичная земля застройщику (заказчику), а следовательно - и той организации, которая будет эксплуатировать выстроенный объект.
Вывод. Надлежащего собственника незавершенного объекта капитального строительства следует определять с учетом вклада каждого участника в создание этого объекта. Проблему выявления такого собственника нужно решать на путях корректирования не только гражданского права, но также земельного права, а равно права капитального строительства. Необходимые изменения должны быть внесены в правила бухгалтерского учета. Выявленный собственник обязан принять на свой баланс недостроенный объект (либо вложенные в него средства, если выстроенная часть объекта физически недостаточно выразительна) с надлежащим указанием на своих счетах цифры задолженности своему партнеру по строительству.
Список литературы
1. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003.
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Примечание:
Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
3. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002.
4. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 55 - 61.
5. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учеб. пособие. М., 2007.
6. Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и охрана окружающей среды. М., 1989.
7. Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и ценность земли // Экономист. 2012. N 2. С. 88 - 92.
8. Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М., 2011.
Читайте ещё по этой теме:
- Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства
- Объект незавершенного строительства (недострой) как покупка
- О гражданском обороте объектов незавершенного строительства
Автор: Л.Б. Шейнин