г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте! Я проживаю со взрослым сыном в комнате в коммунальной квартире, являюсь одинокой матерью. Моя семья состоит на учете нуждающихся в жилом помещении с 2001 года. Вставали, как долгожители города Москвы, проживающие в условиях коммунального заселения. В 2014 году было подано заявление на участие в программе купли-продажи с рассрочкой платежа, в 2016 году повторное заявление на участие в программе купля-продажа с использованием ипотечных средств. Во всех заявлениях просила квартиру с освобождением занимаемой площади, по 29 Закону города Москвы двухкомнатную квартиру. После прохождения перерегистрации была предложена субсидия в дополнение к комнате, что никак не поможет моей семье улучшить жилищные условия. Я на субсидию не писала заявление. Ни обращение в Прокуратуру, ни в Правительство Москвы, ни в Департамент городского имущества, не помогают добиться квартиры по программе социальная ипотека. Кроме этого, после перерегистрации ...
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяАктуальные статьиСтроительство, инвестиции, ремонт, перепланировка, снос

Строительство, инвестиции, ремонт, перепланировка, снос

Опубликовано: 16.01.2017

Проблемы применения законной неустойки за нарушение сроков передачи объектов недвижимости

В сложившейся экономической ситуации субъекты гражданского оборота пытаются наиболее эффективно использовать способы обеспечения исполнения обязательств, а в случае нарушения обязательств незамедлительно и в полной мере привлечь нарушителя к гражданско-правовой ответственности.
Одним из наиболее применяемых механизмов обеспечения исполнения обязательств и мер гражданско-правовой ответственности является неустойка. Она имеет двойственную правовую природу, поскольку одновременно является и способом обеспечения исполнения обязательств, и мерой гражданско-правовой ответственности.
Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что "неустойка имеет двоякое значение, являясь не только средством обеспечения обязательства, но и способом определить размер вознаграждения за отступление от обязательства. Неустойка имеет в виду или 1) побудить должника к исполнению под страхом невыгодных последствий (штраф за неисправность), или 2) установить заранее размер причиненного неисполнением ущерба, особенно когда доказывание величины его представляется затруднительным (возмещение ущерба)" <1>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 293.
 
При рассмотрении неустойки с формально-юридической стороны следует отметить, что понятие неустойки содержится в главе 23 Гражданского кодекса РФ "Обеспечение исполнения обязательств" и в главе 25 Гражданского кодекса РФ "Ответственность за нарушение обязательств". Таким образом, данное обстоятельство свидетельствует о признании законодателем двойственной правовой природы неустойки.
На основании ст. 330 Гражданского кодекса РФ <2> неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
--------------------------------
<2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
 
В практике автора настоящей статьи возникло дело о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия. Зачастую сдача объектов недвижимости застройщиком задерживается.
Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Обязательство по оплате истец выполнил в полном объеме. По договору срок передачи квартиры - III квартал 2014 г. Застройщик осуществил передачу спустя восемь месяцев.
Взыскиваемая неустойка подлежит взысканию в силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" <3>.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 13.07.2015) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
 
В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В соответствии с позицией Президиума Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г., отраженной в п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
Руководствуясь указанным положениям, суды приходят к таким выводам:
"При этом разъяснено, что ст. 333 ГК РФ не подлежит применению для уменьшения размера законной неустойки, поскольку, учитывая значимость для истца приобретаемого жилья, приобретение данного жилья в кредит, период просрочки, размер неустойки является соразмерным допущенному ответчиком нарушению прав истца, а довод о том, что выплата неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для иных дольщиков, основанием для снижения размера неустойки не является" (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 16 июля 2013 г. по делу N 33-8763/13, Определение ВАС РФ от 8 апреля 2013 г. N ВАС-3745/13 по делу N А41-14829/2012).
При рассмотрении данного вопроса (вопроса о применении ст. 333 ГК РФ) Конституционный Суд в Определениях от 15 января 2015 г. N 6-О и N 7-О подчеркнул, что суд не обладает абсолютной инициативой в части снижения неустойки, в противном случае суд фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора, принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывать несоразмерность неустойки. А также указал, что неустойка может быть снижена в исключительных случаях и по заявлению ответчика. Причем истец не обязан доказывать причинение ему убытков. Доказывать несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства должен ответчик, заявивший о ее уменьшении. Аналогичная позиция отражена в п. 45 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. ("Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств", утв. Президиумом ВС РФ 22 мая 2013 г.).
Вместе с тем Конституционный Суд РФ не раскрывает понятие "абсолютная инициатива". Исходя из грамматического толкования, понятие "абсолютная инициатива" можно раскрыть как безусловное, ни от чего не зависящее, внутреннее побуждение к новым формам деятельности <4>. Соответственно, в данной ситуации абсолютную инициативу суда можно трактовать как безусловное, ни от чего не зависящее, внутреннее побуждение суда уменьшить неустойку.
--------------------------------
<4> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Аз, 1996.
 
Руководствуясь позицией судебных органов, следует сделать вывод о том, что применение ст. 333 ГК РФ обусловлено несоразмерностью и чрезмерностью неустойки, исключительностью случая.
В связи с тем что неустойка носит компенсационный характер и предполагает компенсацию потерь кредитора, вызванную нарушением ответчика, размер неустойки не подлежит уменьшению и по причине несения дольщиком дополнительных расходов в виде разницы цен на строительные материалы и расходы за период с даты начала просрочки сроков передачи объекта недвижимости и до момента предъявления искового заявления (стоимость строительных материалов за период просрочки застройщика заметно возросла).
В рассматриваемом случае период просрочки составлял период с 1 октября 2014 г. по 14 июля 2015 г. За этот период в стране заметно ухудшилась макроэкономическая ситуация, что напрямую отражается на расходах истицы, поскольку за 6 месяцев (с октября 2014 г. по февраль 2015 г.) цены на строительные материалы, а также строительно-монтажные отделочные работы заметно увеличились, увеличение составило более чем на 20 - 30%.
Указанными цифрами оперируют такие строительные организации, как Capital Group, "СУ-155", "Химки Групп", RED Development, "Главмосстрой-недвижимость" и строительные гипермаркеты - "Оби Россия", "Леруа Мерлен", по данным экспертов информационно-аналитического ресурса "РИА Новости - Недвижимость" <5>.
--------------------------------
<5> Материал использован с сайта: http://ria.ru/economy/20150213/1047491515.html.
 
Несмотря на позицию высших судебных органов, районные суды заметно снижают неустойку, в 4 - 7 раз, ввиду ее несоразмерности, оперируя лишь внутренним убеждением судьи <6>.
--------------------------------
<6> Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 7 апреля 2015 г. по делу N 2-2313/2015; решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2015 г. по делу N 2-1270/2015; решение Щербинского районного суда г. Москвы от 26 мая 2015 г. по делу N 2-2575/2015.
 
Для противодействия данной позиции в судебной практике дольщики разрабатывают такую стратегию: разбивают период просрочки на несколько периодов и взыскивают неустойку за каждый период.
При этом возникает вопрос о том, вправе ли суды применять ст. 333 Гражданского кодекса РФ к взыскиваемой неустойке за определенный период просрочки, если застройщик полностью оплатит неустойку и все денежные санкции, наложенные судом (иными словами, полностью исполнит обязательство по уплате неустойки и т.д.), до момента рассмотрения дела по взысканию следующего периода неустойки.
Ответ на данный вопрос представляется положительным, поскольку применение механизма уменьшения неустойки не ставится в зависимость от того, исполнил ли ответчик (застройщик) свое обязательство или нет.
Таким образом, образуется следующая ситуация: дольщики обязаны оплачивать стоимость излишних квадратных метров жилого помещения (1 - 2 кв. м по результатам обмеров БТИ) в полном объеме в обмен на передачу квартиры (получение ключей), при этом застройщик может задержать передачу квартиры, "откупившись" небольшим штрафом.
Противоположная ситуация именуется "злоупотреблением правами потребителей" или, неофициально, "потребительским экстремизмом". "Злоупотребление правами потребителей" упоминается в законопроекте N 793716-6 "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Исследование категории злоупотребления правом выходит за рамки настоящей статьи; отметим интерес к этой проблеме в доктрине <7>. Кроме того, не будем останавливаться на проблемах защиты прав потребителей, исследовавшихся учеными <8>.
--------------------------------
<7> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998; Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000; Агарков М.М. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве // Изв. АН СССР. Отделение экономики и права. 1946. N 6. С. 425; Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Центр ЮрИнфоР, 2002; Белов В.А. Злоупотребление правом или злоупотребление законом? // Законодательство. 2002. N 8; Братусь С.Н. О пределах осуществления гражданских прав // Государство и право. 1967. N 3; Иоффе О.С., Грибанов В.П. Пределы осуществления субъективных гражданских прав // Советское государство и право. 1967. N 7; Новицкий И.Б. Принцип доброй совести в проекте обязательственного права // Вестник гражданского права. 1916. N 6; Чеговадзе Л.А. Злоупотребление правом как форма гражданского правонарушения // Юрист. 2013. N 2. С. 8 - 12.
<8> Шерстобитов А.Е. Гражданско-правовые вопросы охраны прав потребителей. М.: Изд-во МГУ, 1993. 144 с.; Райлян А.А. Потребительское право России: Основные положения. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2005; Ширвиндт А.М. Ограничение свободы договора в целях защиты прав потребителей в российском и европейском частном праве / Под общ. ред. А.Л. Маковского; Исследовательский центр частного права. М.: Статут, 2014. 158 с.; Богдан В.В., Урда М.Н. Судебная "защита" прав потребителей: отдельные проблемы правоприменительной практики // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. N 3. С. 32 - 36; Осипов М.Ю. О некоторых проблемах правового регулирования защиты прав потребителей // Юрист. 2014. N 14. С. 20 - 22; Суслова С.И. Злоупотребление правами в жилищной сфере // Юрист. 2013. N 2. С. 31 - 33.
 
Мы привыкли защищать экономически более слабую сторону - потребителя, предоставляя ему больше, нежели его контрагенту, юридических возможностей, и в какой-то момент потребитель начал использовать свои права вразрез с их назначением, что весьма негативно сказывается на производителях, продавцах, услугодателях.
Под "злоупотреблением правами потребителей" понимается в рамках законопроекта следующее: "Недобросовестное осуществление потребителем (лицом, выступающим в защиту прав потребителя) прав и (или) использование преимуществ, предоставленных ему настоящим Законом, совершаемое с целью обогащения и (или) причинения вреда изготовителю (исполнителю, продавцу, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру), иной противоправной целью, при малозначительности причиненного в результате действий (бездействия) изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ущерба охраняемым настоящим Законом общественным интересам, либо в отсутствие такового".
Данное понятие не является легальным и не содержится в научно-правовой доктрине.
Наиболее часто это определение встречается в изданиях, ориентированных на предпринимателей, и в интернет-сообществах работников сервисных служб. Под потребительским экстремизмом обычно понимается недобросовестное манипулирование нормами закона со стороны потребителя, основная цель которого - не защита своих прав, а получение материальной выгоды и дохода.
Президиум Верховного Суда РФ признает злоупотреблением правом участником долевого строительства в пункте 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 г. следующую ситуацию:
"Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства)".
Соответственно, злоупотреблением правом в случае взыскания участником долевого строительства неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства признается уклонение участника или его отказ от принятия объекта долевого строительства в установленный срок. Данная позиция подкреплена судебной практикой <9>.
--------------------------------
<9> Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2015 г. по делу N 33-38940/2015; Апелляционное определение Московского городского суда от 18 сентября 2015 г. по делу N 33-33678/2015; Апелляционное определение Московского городского суда от 2 апреля 2015 г. по делу N 33-10221.
 
Вместе с тем в правоприменительной практике некоторых судов злоупотреблением правом со стороны участника долевого строительства признается разделение всего срока просрочки застройщика на несколько периодов и взыскание неустойки, морального вреда и судебных расходов за каждый период просрочки.
Так, Тюменский районный суд при вынесении решения от 25 ноября 2010 г. по делу N 2-1344/2010 указал следующее: "...неустойка является мерой ответственности и не может являться средством обогащения, а истец, разбивая нарушенный срок на несколько периодов, за каждый период взыскивает неустойку, моральный вред и расходы на представителя, что значительно увеличило сумму взыскания с ответчика и по сути является некоторым злоупотреблением своими гражданскими правами со стороны истца, суд считает необходимым уменьшить подлежащую уплате неустойку до 30000 руб., применив ст. 333 Гражданского кодекса РФ ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства по договору".
Таким образом, неустойка, уплачиваемая в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, является законной, следовательно, уменьшению в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ не подлежит, за исключением случаев, связанных с явной несоразмерностью и чрезмерностью размера неустойки. Несмотря на это, суды снижают размер неустойки в несколько раз, ввиду ее несоразмерности, мотивируя решения лишь внутренним убеждением судьи.
Для противодействия сложившейся практике участники долевого строительства разбивают период просрочки на несколько периодов и взыскивают неустойку за каждый период. Однако некоторые суды рассматривают такую ситуацию как злоупотребление правом со стороны участника долевого строительства и существенно уменьшают неустойку.
 
Литература
 
1. Агарков М.М. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве // Изд-во АН СССР. Отделение экономики и права. 1946. N 6. С. 425.
2. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Центр ЮрИнфоР, 2002. Т. 2.
3. Белов В.А. Злоупотребление правом или злоупотребление законом? // Законодательство. 2002. N 8.
4. Братусь С.Н. О пределах осуществления гражданских прав // Государство и право. 1967. N 3.
5. Богдан В.В., Урда М.Н. Судебная "защита" прав потребителей: отдельные проблемы правоприменительной практики // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. N 3. С. 32 - 36.
6. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000.
7. Новицкий И.Б. Принцип доброй совести в проекте обязательственного права // Вестник гражданского права. 1916. N 6.
8. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Аз, 1996.
9. Осипов М.Ю. О некоторых проблемах правового регулирования защиты прав потребителей // Юрист. 2014. N 14. С. 20 - 22.
10. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.
11. Райлян А.А. Потребительское право России: Основные положения. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2005.
12. Суслова С.И. Злоупотребление правами в жилищной сфере // Юрист. 2013. N 2. С. 31 - 33.
13. Чеговадзе Л.А. Злоупотребление правом как форма гражданского правонарушения // Юрист. 2013. N 2. С. 8 - 12.
14. Шерстобитов А.Е. Гражданско-правовые вопросы охраны прав потребителей. М.: Изд-во МГУ, 1993. С. 144.
15. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 293.
16. Ширвиндт А.М. Ограничение свободы договора в целях защиты прав потребителей в российском и европейском частном праве. М.: Статут, 2014. С. 158.
 
И.Э. Петухова

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Понедельник, 26 Июня 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования