г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте. Меня зовут Николай из г.Суоярви Республика Карелия. В 1996 году во время службы получил служебную квартиру. В 1999 году уволился на военную пенсию. С 2016 года, с сентября месяца, начали ежемесячно приходить письма от Службы в г.Суоярви ПУ ФСБ РФ по РК с требованием заплатить за найм служебного жилья. С момента увольнения на пенсию в каких-либо трудовых отношениях со Службой не состою. Договор найма никогда ни с кем не заключался. Имею постоянную регистрацию в данной квартире уже более 20 лет. С 2013 года квартира находится в оперативном управлении у Службы в городе Суоярви ПУ ФСБ РФ по РК. Квартира находится в открытом обычном городе. Напишите, как мне быть. Спасибо.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовДругое

Другое

Опубликовано: 20.05.2014

Предварительный договор и его отличия от основного договора

Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.
 
Что такое предварительный договор.
 
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.
 
При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:
 
- Стороны будущего Основного договора;
- Срок заключения Основного договора;
- Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
- Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).
 
Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.
В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.
Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна. Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.
 
Правовые последствия заключения предварительного договора.
 
Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).
Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.
Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета. То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.
 
Последствия нарушения условий предварительного договора.
 
Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ - если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
Что это означает на практике?
Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома. Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:
 
- О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
- Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.
 
Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).
 
Основные отличия предварительного договора от основного договора.
 
Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:
 
- Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
- Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
- В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
- Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация - то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
- Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.
 
Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор.
 
Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.
Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.
Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.
Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.
Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме. Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.
 
Специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров К.М.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы:   1 2
Всего комментариев: 18

КОММЕНТАРИИ:

Ответ на вопрос от 08 сентября 2017 года
Данная схема приобретения апартаментов является слишком рискованной. В случае банкротства застройщика вы не сможете, ни оформить право собственности на апартаменты, ни добиться возврата денежных средств.

Покупка недвижимости
Наталья 08.09.2017 в 18:35
Здравствуйте! Если покупать апартаменты у юридического лица, и при этом сначала заключается предварительный договор купли-продажи, но оплата должна быть внесена вся сразу, а договор купли-продажи будет заключён позже, то чем это грозит покупателю. На базе завода вычислительных машин строят апартаменты - lofttec от колли. Хотя на сайте говорится о договоре купли-продажи. Не грозит ли мне так и остаётся с предварительным договором купли-продажи на руках?

Ответ на вопрос от 01 мая 2017 года
В содержании вашего вопроса есть определенное два противоречия:
1) Продавцом квартиры является некое лицо, ранее купившее эту квартиру, и действующее сейчас на основании доверенности (что уже, само по себе, невозможно, поскольку продавец и доверенное лицо не могут совпадать в одном лице);
2) Договор купли-продажи был оформлен не на то лицо, которое сейчас ведет с вами переговоры о продажи интересующей вас квартиры.
При наличии таких противоречий вам лучше будет воздержаться от ведения дальнейших переговоров и от приобретения данной квартиры.

Покупка недвижимости
Екатерина 01.05.2017 в 21:57
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста. Собираюсь купить комнату. Продавец действует по доверенности. Он купил эту комнату, документы у него на руках. Доверенность действительна. Я ездила к старому собственнику узнать, в себе ли она, добровольно ли дала согласие на доверенность. Она сказала что да, но, посмотрев документы, насторожил тот факт, что договор купли-продажи оформлен на Другого человека. Я так поняла, что это друг моего продавца. Как мне дальше действовать? Заранее спасибо за ответ.

Ответ на вопрос от 24 августа 2016 года
Продавец-А может заключить с Покупателем-Б и Покупателем-В соглашение о замене стороны предварительного договора. С момента заключения такого трехстороннего соглашения, все права и обязанности по предварительному договору перейдут от Покупателя-Б к Покупателю-В.

Смена одной стороны
Елена 24.08.2016 в 19:11
Подскажите, как можно сделать следующее. Между Продавцом-А был заключен предварительный договор с Покупателем-Б. Как поменять Покупателя-Б на Покупателя-В в предварительном договоре, чтобы основной договор был заключен с Покупателем-В. Покупатель-Б с изменением согласен.

Ответ на вопрос от 05 июля 2016 года
Если судом данные пункты договора не будут признаны недействительными, то в отношении лица, уклонившегося от исполнения условий предварительного договора, оговоренные сторонами штрафные санкции вполне могут быть применены. Однако если имущество передано не было, то сам факт наложения санкций за неисполнения обязанности по оплате этого имущества может служить в суде в качестве довода в пользу необоснованности предъявленных требований по наложению штрафных санкций.

Пени и штрафы в Предварительном договоре
Андрей 05.07.2016 в 11:50
В Предварительный договор вписаны пени за просрочку платежей и штраф за отказ подписывать Основной договор. Никакое имущество не передавалось. Обязаны ли мы платить эти пени и штраф?

Ответ на вопрос от 07 июня 2016 года
Исходя из содержания вашего вопроса, вы договорились о продаже квартиры за 4 миллиона рублей (и эту сумму зафиксировали в предварительном договоре), но при этом основной договор был заключен на сумму 2 миллиона рублей.
Если продавец квартиры согласился на эту сумму и собственноручно подписал основной договор с ценой квартиры в 2 миллиона рублей, то такое действие нарушением не является. Если же основной договор был подписан не продавцом квартиры, а, например, его представителем по доверенности, который не имел при этом на руках письменного поручения от продавца по уменьшению цены договора, то продавец квартиры вправе подать в суд иск о признании основного договора купли-продажи (с ценой квартиры 2 миллиона рублей) недействительным, как подписанный неуполномоченным на то лицом (то есть лицом, не имевшим право на изменение цены договора, являющейся существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества).

КОМПЕНСАЦИЯ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ
Анастасия 07.06.2016 в 09:20
Добрый день. Такой вопрос. Составлен предварительный договор на сумму к примеру 4 млн. рублей на покупку квартиры на Сахалине. По нему сделали выплату в размере 50%, и человек купил квартиру не за 4 млн., как в договоре, а за 2 млн., т.е., иными словами, за саму компенсацию. Является ли это нарушением и как это доказать?

Ответ на вопрос от 15 марта 2016 года
Если условия основного договора ухудшают положение покупателя относительно условий, прописанных в предварительном договоре, то покупатель вправе заявить, что основной договор не может быть заключен в связи с нарушением условий предварительного договора по инициативе продавца.

Расхождения цены основного договора и предварительного
Ирина 15.03.2016 в 07:59
Можно считать не заключение основного договора по вине Продавца, если: 1) Цена за земельный участок выше в предварительном договоре, чем в основном; 2) В расчете платежей, в приложении основного договора, расписаны реквизиты Получателей (Покупателей) и суммы, не прописанные в договорах.

Ответ на вопрос от 13 марта 2016 года
Вернуть деньги при таких обстоятельствах можно двумя способами:
1) Если доказать в суде, что договор является недействительной сделкой;
2) Если, исходя из формулировок договора, доказать, что речь идет не о задатке, а об авансе.

Как вернуть задаток
Ирина 13.03.2016 в 21:45
Как вернуть сумму задатка, если в предварительном договоре на покупку земельного участка прописано: если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток останется у Продавца. Основной договор заключаться не будет, со стороны Покупателя.

Ответ на вопрос от 22 сентября 2015 года
Аванс это форма предоплаты, а предварительный договор – это соглашение сторон о заключении впоследствии основного договора на определенных условиях. Аванс может быть формой предоплаты, как по основному, так и по предварительному договору.
При этом, если сделка не состоялась в оговоренные сторонами сроки, и между сторонами не достигнуто соглашение об отсрочке исполнения этой сделки, то аванс подлежит возврату плательщику аванса, в любом случае.
Предварительный договор, в случае истечения срока его действия, если стороны не заключат соглашение о его продлении, теряет свою юридическую силу.

Страницы:   1 2



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Вторник, 12 Декабря 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования