г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте. Меня зовут Николай из г.Суоярви Республика Карелия. В 1996 году во время службы получил служебную квартиру. В 1999 году уволился на военную пенсию. С 2016 года, с сентября месяца, начали ежемесячно приходить письма от Службы в г.Суоярви ПУ ФСБ РФ по РК с требованием заплатить за найм служебного жилья. С момента увольнения на пенсию в каких-либо трудовых отношениях со Службой не состою. Договор найма никогда ни с кем не заключался. Имею постоянную регистрацию в данной квартире уже более 20 лет. С 2013 года квартира находится в оперативном управлении у Службы в городе Суоярви ПУ ФСБ РФ по РК. Квартира находится в открытом обычном городе. Напишите, как мне быть. Спасибо.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 17.05.2012

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.
 
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
 
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
 
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
 
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
 
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
 
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания - то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
 
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего  необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
 
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
 
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
 
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
 
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
 
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка.
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
 
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
 
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
 
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
 
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
 
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
 
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
 
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
 
Подводим итог:
 
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
 
Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10  11 12 13
Всего комментариев: 181

КОММЕНТАРИИ:

Ответ на вопрос от 06 августа 2013 года
Просто продажу долей, как и вариант с квартирой в недостроенном доме, орган опеки не пропустит. Для того, чтобы орган опеки одобрил сделку по продаже долей несовершеннолетних сособственников квартиры, нужно будет предоставить документы, подтверждающие, что на вырученные от продажи средства дети уже СЕЙЧАС получат другое жилье, находящееся в том же населенном пункте (в данном случае - в г.Москве), не худшее по своим потребительских качествам, и на детей будет приходиться доля в общей и жилой площади, не меньшая, чем в нынешней квартире.
Чтобы удовлетворить этим требованиям, возможно сделать следующее:
Ваш муж, совместно с другими сособственниками, продает свою приватизированную квартиру. Тогда он получит не какую-то мизерную часть денег, а вполне реальные деньги, в размере 1/5 от рыночной стоимости его квартиры. После этого вы подыскиваете покупателей на свою квартиру (чтобы продать всю квартиру, а не только ваши с детьми доли в ней), и вариант с приобретением другого жилья (с использованием денег, полученных от продажи 1/5 доли квартиры вашего мужа). В этом случае вполне возможно подыскать более-менее удовлетворяющий орган опеки и попечительства вариант без каких-либо договоров ипотеки и без использования средств материнского капитала.

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками
Елена 06.08.2013 в 13:28
Добрый день. Трёшка в Москве, 4 собственника, я, двое моих детей (10 и 15 лет) и мой брат (33 года). Ситуация накалена до предела. С моей стороны для ее смягчения, я иду на устную договоренность с братом, что при продаже квартиры деньги пополам. Доля детей не затрагивается. Учитывая это, мы остаемся с меньшей суммой, чем могли бы. Поэтому рассматривали вариант с новостройкой. Дом стоит, ГК на конец сентября. право собственности - декабрь/январь. Пошли в опеку выяснять, пропустят или нет. Сказали, что ТОЧНО НЕТ! Как быть, ума не приложу. Другие варианты не тянем. Материнского капитала у нас нет и не было, ипотеку не рассматривали. Что можно предпринять, в нашем случае чтобы опека все таки дала свое согласие. У мужа есть квартира, но она уже приватизирована, и у него там 1/5 доля. Прописать туда детей можем, а собственность выделить, увы, нет.
Так как отношения с братом хуже некуда, рассматривали вариант продажи долей - наши 3/4 против его 1/4. Что можно выиграть из этого варианта?

Ответ на вопрос от 20 июля 2013 года
В данном случае письменное согласие органа опеки на проведение сделки потребуется, поскольку вы будете распоряжаться долями несовершеннолетних детей в праве собственности на квартиру. Орган опеки может по субъективным причинам отказать в согласовании такой сделки. Тогда письменный отказ опеки вам нужно будет обжаловать в судебном порядке.

Нужно ли получать предварительное согласие органа опеки на продажу квартиры
Олеся 20.07.2013 в 13:47
Добрый день. На данный момент в нашей собственности находится трехкомнатная квартира, собственниками которой являемся - я, муж и двое малолетних детей. Хотим заказать строительство каркасного дома (жилая площадь в 2,5 раза больше нашей квартиры). Опять же собственников оформить всех членов в семьи в равных долях (как и в квартире), обе сделки провести единовременно. Скажите, пожалуйста, нужно ли нам получить предварительно разрешение опеки, и есть ли вероятность, что они откажут в проведении подобной сделки. Спасибо.

Ответ на вопрос от 04 июля 2013 года
Вам лучше будет подать в орган опеки и попечительства новое заявление, в котором указать, что вы просите дать согласие на продажу нынешней квартиры и приобретение новой квартиры, доли в которой будут оформлены на всех ваших детей. Тогда у органа опеки не будет формального основания для отказа в согласовании сделки по продаже старой и покупке новой квартиры.

Получен отказ от опеки, в суде проиграл
Виктор 04.07.2013 в 12:18
Добрый день!
Ситуация такая: Есть маленькая квартира с 4 собственниками (3 ребенка и мать - мои дети и жена). Есть новая квартира (очень большая), которая является моей собственностью. Недавно родился 4 ребенок, на которого получен материнский сертификат, и использован в качестве погашения части кредита на новую квартиру. Все 6-ом проживаем в новой квартире. Решили продать старую и направить деньги на погашение оставшегося кредита. Опека отказала, мотивируя тем, что в соответствии с обязательствами по материнскому капиталу я и так уже предоставлю долю всем членам семьи, и дети, которые имеют долю в маленькой квартире, их лишатся, что нарушает права несовершеннолетних. Обратились в суд — проиграли. Судья реально даже не стал разбиратся с делом. Можно ли как изменить ситуацию? Подать апелляцию в вышестоящий суд — даст ли это что-либо?

Ответ на вопрос о сделке с недвижимостью с участием несовершеннолетних
Да, такая сделка будет считаться обеспечением ребенка жильем. Поскольку речь будет идти об оформлении жилья в собственность несовершеннолетнего, а не об отчуждении у него собственности, то разрешение органа опеки и попечительства на сделку дарения квартиры на имя внука не потребуется.
Но вот продажа жилья, принадлежащего несовершеннолетнему, возможна будет только с письменного согласия органов опеки, который может в выдаче такого разрешения отказать (иногда отказы в продаже квартир, принадлежащих несовершеннолетним, бывают откровенно надуманными).

Сделка с недвижимостью с участием несовершеннолетних.
Соловьев Иван 11.06.2013 в 13:32
Прочел Вашу статью. Спасибо. Много вопросов закрылось. Но остался вопрос: если бабушка или дедушка подарят часть жилплощади (квартиры) ребенку (внуку), будит ли данная форма признана, как обеспечение ребенка собственностью, и имеют ли права органы опеки отказать в выдаче разрешения на продажу квартиры?

Ответ на вопрос о продаже квартиры по четвертому варианту
Вы можете нанять риэлтора по месту будущего проживания, чтобы он подыскал вам варианты для обмена квартиры. Лучший вариант - это заключение договора мены - поскольку четвертый указанный вами вариант не устраивает органы опеки (а без согласия органа опеки любая сделка по отчуждению вашей нынешней квартиры будет невозможна).

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
Елена 16.05.2013 в 16:21
Проблема в том, что я не могу, находясь здесь, подобрать вариант там. По многим причинам это просто невозможно. Как раз поэтому 4й вариант для меня идеален...

Ответ на вопрос о продаже квартиры с несовершеннолетним собственником от 16 мая 2013 года
Возможен пятый вариант решения проблемы - подыскать вариант обмена нынешней квартиры на квартиру по вашему будущему месту жительства. Тогда вариант с двумя договорами купли-продажи отпадает, и не нужно будет заранее переоформлять ВСЮ нынешнюю квартиру на ваше имя. Причем этот пятый вариант хорош ещё и тем, что в обмениваемом жилье вы сможете "поиграть" долями, таким образом, чтобы в новой квартире по соотношению долей на ребенка приходилось столько же (или даже больше) общей и жилой площади, как и в нынешней квартире. В этом случае у органов опеки не будет формальных оснований для того, чтобы заблокировать предстоящую мену квартир.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
Елена 16.05.2013 в 13:27
Добрый день! У меня сложилась следующая ситуация: квартира, в которой я проживаю, собственники я и мой сын (10 лет). По семейным обстоятельствам возникла необходимость переезда в другой, достаточно отдаленный, регион. У меня есть в собственности еще 1/2 квартиры, площадью превышающая ту, которая принадлежит нам с ребенком, и которую необходимо продать. Органы опеки и попечительства сказали, что существуют следующие варианты:
1. На момент продажи здесь квартиры найти вариант покупки по новому месту жительства - но это невозможно, т.к. очень далеко и у меня просто нет возможности лететь, искать вариант там, и лететь обратно, продавать здесь.
2. Мне сказали, что с ребенком я не могу произвести мену долей, несмотря на то, что при этом его жилищные условия улучшаются, и даже если в этой сделке представителем ребенка буду не я, а его отец.
3. Возможно произвести мену с каким-либо другим собственником, например, с бабушкой - но этот вариант тоже невозможен, т.к. желающих обменять долю нет.
4. Еще мне предложили вариант, который меня вполне устроил. Оформить договор дарения моей доли на ребенка. И тогда, принимая во внимание, что у ребенка есть еще собственность, помимо продаваемой квартиры, опека мне дает разрешение на размещение денег на депозит на имя ребенка до покупки новой квартиры и выделения в ней доли собственности. Т.е. по итогу ребенок будет владельцем по 1/2 в двух квартирах. Но потом, посовещавшись, мне сказали, что нет, такое разрешение мне не дадут.
По факту сейчас получается, что я не могу продать здесь квартиру и купить в том городе куда уезжаю (а я уезжаю в любом случае), т.е. несмотря на необходимость защиты интересов ребенка, опека наоборот делает так, что ребенок будет без нормальных условий проживания, т.е. без жилья в том городе где будет находится....
Я хотела бы узнать, все-таки возможен 4й вариант (возможно это просто банальное выпрашивание материального вознаграждения), если да, то чем мне мативировать это в органах опеки (ст.закона и пр.) если нет, то как быть в сложившейся ситуации?

Ответ на вопрос об опеке и оформлении ипотеки
Вариант с ипотекой (то есть с залогом квартиры в пользу банка) точно не пройдет. Остается только вариант с получением у банка потребительского кредита (то есть получении денег без оформления залога) или займа у родственников и друзей (также без оформления квартиры в залог). Тогда улучшить жилищные условия при указанных вами исходных данных удастся.

Опека и ипотека
Ольга 14.05.2013 в 16:10
Спасибо за ответ! Как я понимаю в нашем случае - возможен только вариант с собственными средствами или есть еще какие-то лазейки? Спасибо!

Ответ на вопрос об опеке и ипотеке
Такая схема маловероятна, поскольку при выдаче ипотечного кредита банк захочет получить в залог не долю квартиры, а всю квартиру. А поскольку какая-то доля квартиры должна будет быть оформлена на ребенка (который, по определению, неплатежеспособен), то банк просто откажет вам в выдаче ипотечного кредита.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10  11 12 13



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Вторник, 12 Декабря 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования