г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте. Меня зовут Николай из г.Суоярви Республика Карелия. В 1996 году во время службы получил служебную квартиру. В 1999 году уволился на военную пенсию. С 2016 года, с сентября месяца, начали ежемесячно приходить письма от Службы в г.Суоярви ПУ ФСБ РФ по РК с требованием заплатить за найм служебного жилья. С момента увольнения на пенсию в каких-либо трудовых отношениях со Службой не состою. Договор найма никогда ни с кем не заключался. Имею постоянную регистрацию в данной квартире уже более 20 лет. С 2013 года квартира находится в оперативном управлении у Службы в городе Суоярви ПУ ФСБ РФ по РК. Квартира находится в открытом обычном городе. Напишите, как мне быть. Спасибо.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 17.05.2012

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.
 
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
 
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
 
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
 
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
 
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
 
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания - то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
 
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего  необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
 
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
 
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
 
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
 
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
 
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка.
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
 
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
 
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
 
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
 
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
 
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
 
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
 
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
 
Подводим итог:
 
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
 
Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11  12 13
Всего комментариев: 181

КОММЕНТАРИИ:

Опека и Ипотека
Ольга 14.05.2013 в 10:33
Добрый день! Мы с ребенком имеет квартиру в собственности 9/10 у него и 1/10 у меня. Мы хотели бы улучшить свои жилищные условия (переезд из малогабаритной двушки в 3-х комнатную квартиру со сменой района на лучший). Возможна ли следующая схема: продажа имеющейся квартиры + ипотека от банка = покупка квартиры на вторичном рынке (сразу в собственность). Сделки, естественно, одновременно. Либо опека не разрешит такую сделку из-за ипотеки? Спасибо!

Ответ на вопрос об оценке квартиры, продаваемой с участием несовершеннолетнего
Вам нужно заказать справку о рыночной стоимости квартиры в районном БТИ. При заказе справок о стоимости жилья в БТИ, каждый заявитель заполняет специальную форму, в которой указывает цель получения справки БТИ о стоимости жилого помещения. Если вы укажете в этой специальной форме, что справка вам нужна для продажи квартиры, то БТИ выдаст вам справку не о кадастровой, а о рыночной стоимости квартиры.

Сделки по продаже квартиры при участии несовершеннолетнего
Инга 26.04.2013 в 18:44
Здравствуйте! Скажите, пожалуйста. Для выдачи разрешения на совершение сделки с жилым помещением при участии несовершеннолетнего ребёнка, органы опеки дали перечень документов, в котором есть пункт: "Документ, выданный специализированной организацией об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (на продаваемое и приобретаемое жилое помещение)". Такой документ не выдаёт ни одна государственная организация, только частные лица. Почему для предоставления государственной услуги на выдачу разрешения на сделку нужна справка частного лица? Правомерно ли это? И можно ли это оспорить?

Ответ на вопрос об ущемлении прав несовершеннолетних от 25 апреля 2013 года
Данная сделка по продаже долей квартиры может быть заблокирована органами опеки и попечительства, в том случае, если указанные вами доли квартиры будут приобретаться также на имя несовершеннолетних (то есть если речь будет идти о подселении в квартиру ещё детей, на имя которых оформляются продаваемые доли квартиры).

Ущемление прав несовершеннолетнего при продаже доли в коммунальной квартире
Валентина 25.04.2013 в 10:05
Ухудшаются ли условия жизни несовершеннолетнего (16 лет), если из коммунальной квартиры выезжают 3 собственников, а въезжают 4. И вправе ли органы опеки отказать на этом основании в проведении сделки купли-продажи?

Ответ на вопрос о договоре аренды квартиры с долей ребенка
Такая сделка аренды может быть просто признана судом недействительной (ничтожной), как оформленная с нарушением правил действующего законодательства. Истцом по такому иску могут выступить прокурор или органы опеки. Однако какой-то административной или уголовной ответственности в отношении родителей, сдавших эту квартиру в аренду, применено не будет.

Договор аренды, доля квартиры принадлежит ребенку
Ирина 23.04.2013 в 08:09
Здравствуйте! Предусмотрена ли какая-нибудь ответственность за сдачу в аренду квартиры, находящуюся в общей совместной собственности несовершеннолетних детей и их родителей (без оформления договора аренды), без согласия органов опеки?

Продажа долевого с несовершеннолетними для материнского капитала
юрий 22.04.2013 в 21:07
Здравствуйте! У нас с женой две дочери 3 и 7 лет. У всех нас 1/4 доли на дом в деревне. Мы хотим его продать и получить материнский капитал, уже на эти деньги купить дом в городе. Возможно ли это, если да то, что для этого нужно. Юра.

Нужно ли согласие органов опеки на переоформление договора социального найма
Поскольку речь идет не о мелкой бытовой сделки, то до достижения ребенком 18-летнего возраста согласие органов опеки на переоформление договора социального найма на имя несовершеннолетнего потребуется.

Наниматель в 15 лет. Это возможно?
Аркадий 30.01.2013 в 14:44
Здравствуйте. Мне необходимо выписаться из муниципальной однушки, при этом нанимателем остаётся 15-ти летний сын. Нужно ли обращаться в органы опеки или ЖЭК все оформит без моего участия? Спасибо.

Что сделать, чтобы обменимаемое жилье удовлетворяло требованиям органа опеки
Вам нужно будет сначала оформить перепланировку своей однкомнатной квартиры, чтобы по документам БТИ она значилась, как двухкомнатная. Тем более, что по факту это уже именно двухкомнатная квартира.
Органы опеки и попечительства хотят увидеть документы об обмене долей одной двухкомнатной квартиры на доли в другой двухкомнатной квартире, и вы им такие документы после оформления перепланировки предоставите. Тогда у опеки не будет формальных оснований для отказа в осуществлении обмена жилыми помещениями.

Сделка по продаже квартиры при участии несовершеннолетнего
Добрый день! Спасибо за скорый ответ, но мне не ясно, как действовать именно в данной ситуации. "...подобрать вариант с приобретением на имя ребенка другого жилья...", как вы советуете, не представляется возможным. У меня альтернатива тому, что у ребенка есть сейчас (1/4 в 2-шке) - только эта 1-комнатная квартира в новостройке. Может быть передать ребенку не 1/3 доли, а 1/2 (что ощутимо больше по площади в м.кв)?
К тому же в документах БТИ эта квартира в новостройке не значится как "1-комнатная", а как "квартира-жилое помещение-площадь такая-то", т.е. свободной планировки (комнат в этой квартире я уже сделал 2, перенеся кухню в имеющееся помещение свободного назначения).
Буду признателен за ответ по существу моего дела.

Условия согласия органа опеки на продажу доли ребенка
Для того, чтобы получить письменное согласие органов опеки на продажу доли ребенка, вам нужно будет подобрать вариант с приобретением на имя ребенка другого жилья (доли в праве собственности на другое жилье), отвечающий нижеследующим требованиям:
1. Жилье должно быть не меньше по площади и количеству комнат;
2. Располагаться с пределах того же населенного пункта, что и отчуждаемая квартира;
3. Иметь степень благоустройства и стоимость кв.м, не хуже, чем у отчуждаемого жилья.

Сделка по продаже квартиры при участии несовершеннолетнего
Добрый день! Я хочу продать 2-х комнатную приватизированную квартиру общей площадью 54,9 м.кв. с раздельной долевой собственностью: 3/8 владеет моя мама, 3/8 принадлежит мне и 1/4 принадлежит моей 11-летней дочери. Оформляться сделка будет у нотариуса - продажа с одновременным приобретением жилплощади ребенком и моей мамой (по 1/3 доли каждой) в имеющейся у меня 1-комнатной квартире в новостройке (общей площадью 40,4 м.кв).
При этом по площади в м.кв ребенок получает равную площадь (1/4 в квартире общей площадью 54,9 м.кв = 1/3 в квартире общей площадью 40,4 м.кв).
Вопрос: в Органе опеки утверждают, что такая сделка ими не может быть одобрена, т.к. "условия ребенка ухудшаются: из 2-комнатной квартиры она переходит в 1-комнатную, пусть и со свежим ремонтом, более дорогую по стоимости за м.кв и пр."
Правы ли они? И что можно сделать в данной ситуации? Может наделить ребенка 2/3 в квартире за счет моей доли собственности?

Ущемляет ли отказ органа опеки права ребенка
Отказ органа опеки вполне обоснован, поскольку вы собиратесь СЕЙЧАС продать долю ребенка в уже имеющейся квартире, а вырученные от продажи доли деньги собираетесь вложить в проект (договор долевого участия в строительстве), которые может ПОТОМ привести к появлению у ребенка доли в праве собственности на квартиру в ещё не построенном доме. Орган опеки на такую сделку никогда не даст своего согласия. Поэтому вам нужно подыскать другой вариант приобретения жилья (например, договор мены), по которому ребенок после продажи его доли в нынешней квартире сразу же станет собственником доли в другой (уже построенной) квартире. На такую сделки орган опеки даст своё согласие.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11  12 13



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Вторник, 12 Декабря 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования