г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • При оформлении наследства суд вынес решение о признании права собственности на 21 м2. В РОССРЕЕСТРЕ ЗАПРОСИЛИ ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН, ТАМ ТОЖЕ 21 М2. Но в техпаспорте (делали для суда в этом году) 40 м2, так как сделали пристройку. Как нам правильно оформить, без лишних хождений, нам бы и 21 м2 достаточно.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 17.05.2012

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.
 
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
 
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
 
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
 
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
 
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
 
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания - то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
 
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего  необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
 
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
 
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
 
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
 
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
 
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка.
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
 
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
 
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
 
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
 
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
 
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
 
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
 
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
 
Подводим итог:
 
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
 
Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы: 1  2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Всего комментариев: 179

КОММЕНТАРИИ:

Ответ на вопрос от 02 марта 2017 года
При таком сроке нахождения квартиры в вашей собственности, вы освобождены от уплаты налога на доходы при её продаже на всю сумму сделки.

Налог с продажи квартиры
Елена 02.03.2017 в 23:00
Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, с какой суммы при продаже квартиры берётся налог? Квартира в собственности 6,5 лет.

Ответ на вопрос от 26 февраля 2017 года
Несовершеннолетнего нужно включать в договор купли-продажи в двух случаях:
1) Если квартира приобретается на денежные средства, вырученные от продажи другой квартиры, в которой у несовершеннолетнего была доля в праве собственности;
2) Если квартира приобретается на средства материнского капитала.

Договор купли-продажи
Елена 26.02.2017 в 14:45
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, нужно ли включать несовершеннолетнего ребёнка в договор купли-продажи квартиры при её покупке?

Ответ на вопрос от 03 января 2016 года
Вы можете, как законный представитель своей малолетней дочери, продать принадлежащую ей 1/3 долю квартиры. Однако вам потребуется предварительное письменное согласие на сделку со стороны органов опеки и попечительства. Такое согласие получить можно, но лишь при условии, что в результате такой сделки ваша дочь станет собственником другого жилья с такими же (не худшими) характеристиками. Например, если речь идет об двухкомнатной квартире общей площадью 70 кв.м, то вы можете предоставить в органы опеки предварительный договор купли-продажи, по условиям которого вы приобретете на вырученные от продажи 1/3 доли квартиры денежные средства, долю другой о квартиры площадью, где количество приходящихся на долю вашей дочери комнат будет не меньше одной комнаты, а размер приходящейся на её долю общей площади будет не меньше 17 кв.м.

Продажа доли несовершеннолетнего в квартире
Анна 03.01.2017 в 22:06
1/3 доли в квартире принадлежит 4х летней дочери, другие 2/3 принадлежат отцу дочери и старшему сыну от первого брака отца дочери. Я и дочь с отцом не проживаем, старший сын тоже. Могу ли я как-то продать дочкину долю и купить другое жилье? У меня в собственности жилья нет, но есть некая сумма для покупки (первоначальный капитал).

Ответ на вопрос от 30 декабря 2016 года
Основания для отказа в согласовании сделки должны быть подробно изложены органом опеки в письменном виде. Тогда можно будет точно сказать о законности или незаконности такого отказа. Однако уже сейчас можно предположить, что орган опеки вполне устраивает соотношение площадей, которое предполагается оформить в собственность ребенка. Сейчас на ребенка приходится 5/6 долей квартиры площадью 30,6 кв.м, что примерно равняется его доле в размере 25,5 кв.м. При этом вы планируете оформить на ребенка 2/3 доли в квартире площадью 46,7 кв.м, в результате чего на ребенка будет приходиться 31,13 кв.м. Единственное, что может явно не устроить орган опеки – это то, что планируется сделка между ребенком и его родителем (ведь собственником квартиры в Москве является сейчас отец ребенка), что формально является нарушением требований п.3 ст.37 ГК РФ. По крайней мере, судебная практика исходит из того, что п.3 ст.37 ГК РФ применяется к данной ситуации.

ПРАДАЖА КВАРТИРЫ, ГДЕ ДОЛЯ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО РЕБЕНКА
Елена 30.12.2016 в 10:15
Здравствуйте. Имеется 1-а комнатная квартира 1/6 доли мужа, и 5/6 доли ребенка. Щербинка, 30,6 кв.метр. Хотим продать, а ребенку предоставить 2/3 доли в квартире, которую муж получил по наследству. Москва, 46,7 кв.метр. Ребенок и муж прописаны в этой квартире. Ребенок ходит в школу тоже в Москве. Опека дала письменный отказ. Правомерно ли отказ опеки? Что можно сделать? Спасибо.

Ответ на вопрос от 25 декабря 2016 года
Необходимо наличие письменного нотариально заверенного согласия родителей на проживание ребенка по другому адресу, а также распоряжение органа опеки и попечительства с согласием на проживание несовершеннолетнего отдельно от его родителей.

Вопрос
Юлия 25.12.2016 в 01:28
Здравствуйте! Мой вопрос такой: я по учебным делам вынуждена ехать в областной центр, и планирую проживать некоторый промежуток времени в гостинице. Восемнадцати лет мне нет. Выходит, я должна предоставить согласие родителя в письменной форме? В таком случае, как оно быть оформлено? Должны ли там быть какие-то дополнительные печати нотариуса, удостоверяющие подлинность документа или подписи родителя вполне достаточно?

Ответ на вопрос от 05 декабря 2016 года
Судебная практика (!!!) исходит из того, что к данным правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ о запрете на совершение сделок между детьми и их близкими родственниками, к которым приравниваются родители несовершеннолетних.

Вопрос
Наталия 05.12.2016 в 09:29
На каком основании Вы приравниваете родителей – законных представителей к опекунам и попечителям? Сделки между родителями и несовершеннолетними детьми запрещены на основании ст.60 Семейного кодекса, а не на основании статьи 37, п.3 Гражданского кодекса. Отсюда вопрос о близких родственниках. В какой норме закона прописано, что сделки запрещены между несовершеннолетними и близкими родственниками родителей?

Ответ на вопрос от 23 ноября 2016 года
Права несовершеннолетнего (в части, в которой договор купли-продажи может быть оспорен в судебном порядке) нарушены не были, поскольку несовершеннолетний не являлся сособственником продаваемого жилого помещения. Ссылки на Конституцию РФ не позволят добиться признания судом договора купли-продажи недействительной сделкой, поскольку такое правовое последствие допускается лишь со ссылкой на нормы Гражданского кодекса РФ (а, как уже было указано ранее, нарушение норм ГК РФ в содержании вашего предыдущего вопроса не усматривается).
Рекомендуем вам прочитать статью на нашем сайте: http://www.kmcon.ru/articlesourjurist/ourjurist1/ourjurist1_6604.html

СДЕЛКИ НЕДВИЖИМОСТИ С НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ
марина 23.11.2016 в 20:54
Вы не увидели правовых оснований в моей ситуации, а как же ст.17 ч.3, 38(2), 40 во взаимосвязи ст.46 118(1) Конституции РФ. Нарушен ли баланс прав и законных интересов несовершеннолетнего? Разве жилищные права ребенка не нарушены?

Ответ на вопрос от 22 ноября 2016 года
Подать такой иск можно. Однако в тексте вашего вопроса правовых оснований для признания недействительной сделки купли-продажи квартиры не усматривается.

Страницы: 1  2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Понедельник, 21 Августа 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования