г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Спасибо большое за ответ. Еще одно уточнение (к предыдущему вопросу). Константин Михайлович, что означает: "говоря об оспаривании отцовства, подразумевается, что мать и лицо, записанное отцом ребёнка, не состояли между собой в брачных отношениях. Оспаривание отцовства у супругов достаточно редки и практически невозможно". Это имеется в виду, что если брак до сих пор существует или вообще велика вероятность, что оспорить отцовство, если лица состояли в браке, достаточно сложно? Это что, могут реально отказать в признании только потому, что в браке все это произошло?
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 17.05.2012

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.
 
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
 
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
 
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
 
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
 
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
 
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания - то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
 
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего  необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
 
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
 
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
 
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
 
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
 
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка.
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
 
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
 
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
 
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
 
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
 
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
 
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
 
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
 
Подводим итог:
 
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
 
Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы: 1 2  3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Всего комментариев: 171

КОММЕНТАРИИ:

Отчуждение собственности несовершеннолетнего
Наталья 23.08.2016 в 18:40
У моей дочери имеется собственность - доля в квартире. Ее хочу продать и выкупить половину частного дома, оформленную как квартира, и землю, на которой расположен дом (видимо, участок является общим имуществом владельцев дома в долях по 1/2), с выделением дочери доли в собственность. В опеке сказали, что земля непонятно каким образом относится к квартире (в свидетельстве на землю в адресе стоит только номер дома, без указания номера квартиры). Что мне сейчас делать? Выделять доли земельного участка в натуре? Получать почтовый адрес на земельный участок? Переделывать документы из квартиры в долевую собственность на дом?

Ответ на вопрос от 07 августа 2016 года
Данную сделку можно оспорить в судебном порядке, при наличии двух составляющих:
1) Если дети продавца дома узнали о продаже менее, чем три года назад (что можно подтвердить, например, свежей выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах на дом);
2) Перед продажей дома собственник получил письменное согласие органов опеки, по которому он обязан был после продажи дома приобрести другое жилье, куда нужно было перерегистрировать детей.
При отсутствии хотя бы одной из этих двух составляющих иск в суд будет подавать бесполезно.

Признание сделки недействительной
Нина 07.08.2016 в 17:03
Здравствуйте! Хотелось бы узнать, возможно ли признать сделку недействительной: мать и 2 несовершеннолетних ребенка жили в доме. Мать - собственник, дети просто прописаны. Мать продает дом, дети остаются там прописанными, до 18 лет, после чего их оттуда выписывают, без их ведома. На вырученные деньги мать не покупает новую недвижимость. Теперь бывшим детям 28 и 26 лет, но они только сейчас узнали что они БОМЖи.

Ответ на вопрос от 03 августа 2016 года
Ваша мама может продать свою однокомнатную квартиру какому-нибудь вашему хорошему знакомому или дальнему родственнику. После этого вы сможете приобрести эту квартиру у нового собственника без нарушения запрета на совершение сделок с имуществом подопечного, совершенных с участием близких родственников.

ОПЕКА!
Юлия 03.08.2016 в 01:22
У меня с несовершеннолетним ребенком есть собственность в коммунальной квартире приватизация (комната 17,4 м2 с выделенным лицевым счетом) по 50% у каждого. Я хочу продать комнату, купить 1-комнатную квартиру 35 м2 у своей мамы с использованием материнского капитала, выделить ребенку долю больше, чем в коммунальной комнате. Опека мне говорит, что сделки с близкими родственниками запрещены. Подскажите, как можно решить этот вопрос??

Ответ на вопрос от 21 июля 2016 года
В настоящий момент место приобретения жилья взамен отчуждаемого (с долей в праве собственности, оформленной на несовершеннолетнего) уже не играет столь значительной роли, как раньше. Вы можете подписать с продавцом того жилья, которое планируете приобрести, Предварительный договор купли-продажи, указав в нем ту же (или не меньшую) сумму, что будет указана в Договоре купли-продажи вашей квартиры, а также прописав доли детей в приобретаемой квартире. Кроме подписанного Предварительного договора купли-продажи, вам нужно будет предоставить в орган опеки кадастровый паспорт приобретаемого жилья и заключение оценщика о рыночной стоимости этого жилья. Если по своим характеристикам (планировке, площади, степени благоустройства) и цене указанное в Предварительном договоре жилье будет не хуже, чем продаваемая вами квартира, у органа опеки не будет оснований для того, чтобы отказать вам в выдаче письменного согласия на продажу вашей нынешней квартиры.

Продажа квартиры с несовершеннолетними
татьяна 21.07.2016 в 20:20
Здравствуйте. Меня зовут Татьяна. Я хочу продать квартиру в долях 1/4 с участием 2 несовершеннолетних детей. Органы опеки требуют предоставить им свидетельство на право собственности или дополнительное соглашение на приобретаемую жилую площадь, чтобы можно было собрать пакет документов на продажу квартиры. А дом мы хотим купить в другом городе. Как можно по-другому взять разрешение на продажу? Спасибо.

Ответ на вопрос от 21 июля 2016 года
В данном случае Департамент действует в соответствии с требованиями ст.32 ЖК РФ и Закона г.Москвы №21 от 31 мая 2006 года, поскольку он предоставляет переселяемым лицам НЕ меньшее количество метров и комнат, чем в отселяемом жилье, и при этом сохраняет неизменным соотношение долей в отселяемом и предоставляемом жилых помещениях. То есть если новая квартира будет предоставлена в собственность вам и вашему ребенку в соотношении 1/3 на 2/3, то ваши права и права ребенка при таком переселении никак нарушены не будут.

Снос пятиэтажек. Собственники.
Юлия 21.07.2016 в 00:01
Добрый день. Снос пятиэтажки произошел. Я (мама) имела в 2х комнатной квартире (46 кв.) 1/3 долю, мой несовершеннолетний сын владел 2/3 доли. Взамен мы приобрели 3х комнатную квартиру (70 кв.), где жилищный департамент утверждает, что наделение долей остаются так же. Метраж увеличен, квартиры не равноценны. Опекунский совет рекомендует из расчета метров не менее 1/2 доли каждому, и выдали распоряжение. Мне объясняют, что департамент ущемляет мои права, выделяя не метры, а доли по договору мены, сохраняя соотношение 2/3 к 1/2. Имеет ли право распоряжаться долями департамент? Как мне сохранить 1/2 каждому? Спасибо.

Ответ на вопрос от 20 июня 2016 года
В этой части имеется законодательный пробел, которым органы опеки часто злоупотребляют. По этой причине органы опеки очень часто произвольно то дают, то не дают письменного разрешения на совершение сделок, что и становится предметом многочисленных судебных разбирательств.

Недостающие документы
Елена 20.06.2016 в 23:29
Доброй ночи. Вопрос такой: 10 лет назад у меня умер брат, при вступлении в наследство было документальное разделение имущества между мной (я сестра родная) женой и ребенком несовершеннолетним. В итоге права ребенка ущемлены не были, моя мама покупает 1/12 доли у снохи, как представителя несовершеннолетней, и, в дальнейшем, дарит мне. На руках у меня осталось свидетельство о собственности и без обременения, на основании договора купли-продажи доли, договора дарения и договора приватизации. Сейчас я продаю квартиру, и требуют предоставить свидетельство о собственности на ребенка (что было приобретено ему). Но почему-то в 2007-08 гг. органы опеки не требовали предоставить разрешение о продаже доли с одновременным приобретением жилья, а сейчас требуют? Где можно найти эти изменения в законодательстве?

Ответ на вопрос от 29 ноября 2015 года
Если параметры (адрес, площадь, количество комнат, планировка) приобретаемого жилья уже известны, то на продажу нынешней квартиры орган опеки даст разрешение, указав в нем, какое именно жилье и в какие сроки должно быть приобретено на вырученные от продажи нынешней квартиры денежные средства, и какой размер доли должен быть оформлен в приобретаемой квартире на имя ребенка. Заявление в орган опеки может подать один из родителей ребенка.

Получение разрешения органов опеки без одного из родителей
Мария 29.11.2015 в 19:33
Добрый день. У меня с дочкой по 1/2 доли квартиры 33 м.кв. (первичная приватизация). Нужно ли разрешение органов опеки на продажу этой квартиры и приобретение квартиры 44 м.кв., также на двоих, по 1/2 доли (альтернатива)? И можно ли получить разрешение органов опеки на такую сделку без участия отца (он с нами несколько лет не общается, на алименты не подавала, родительский прав не лишен, но найти его невозможно).

Ответ на вопрос от 19 октября 2015 года
Сами вы не можете оформить отказ от имени своего подопечного от покупки доли незавершенного строительством объекта, поскольку это будет считаться сделкой, совершенной вами в своем интересе, что не допускается.
Поэтому вам нужно подать заявление в орган опеки с просьбой согласовать неучастие несовершеннолетнего в сделке купли-продажи. Вам будет выдано письменное согласие на совершение сделки без участия несовершеннолетнего, что позволит вам оформить покупаемую долю на своё имя.

Отказ от сделки от имени подопечного
Татьяна 19.10.2015 в 14:05
Я законный представитель несовершеннолетней дочери, у которой 1/2 незавершенного строительства. Я хочу купить 1/4 у другого, у Сидорова. С меня требуют отказ через орган опеки. Я сама себе должна отказ писать.

Страницы: 1 2  3 4 5 6 7 8 9 10 11 12



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Суббота, 29 Апреля 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования