г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте. Меня зовут Николай из г.Суоярви Республика Карелия. В 1996 году во время службы получил служебную квартиру. В 1999 году уволился на военную пенсию. С 2016 года, с сентября месяца, начали ежемесячно приходить письма от Службы в г.Суоярви ПУ ФСБ РФ по РК с требованием заплатить за найм служебного жилья. С момента увольнения на пенсию в каких-либо трудовых отношениях со Службой не состою. Договор найма никогда ни с кем не заключался. Имею постоянную регистрацию в данной квартире уже более 20 лет. С 2013 года квартира находится в оперативном управлении у Службы в городе Суоярви ПУ ФСБ РФ по РК. Квартира находится в открытом обычном городе. Напишите, как мне быть. Спасибо.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 17.05.2012

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.
 
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
 
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
 
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
 
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
 
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
 
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания - то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
 
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего  необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
 
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
 
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
 
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
 
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
 
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка.
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
 
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
 
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
 
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
 
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
 
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
 
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
 
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
 
Подводим итог:
 
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
 
Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы: 1 2 3 4  5 6 7 8 9 10 11 12 13
Всего комментариев: 181

КОММЕНТАРИИ:

У меня уже есть генеральная доверенность с правом на передоверие на квартиру в СПб
Светлана 10.08.2015 в 18:13
У меня уже есть ген. Доверенность с правом на передоверие на 2-х комнатную квартиру в СПБ. Там уже прописали сына 16 лет с разрешения собственника, оформили в школу. Теперь нужно продать в Волгограде 2-х комнатную квартиру. Собственники - сын и муж, по 1/2 доли. Подали документы в орган опеки в Волгограде на разрешение продажи квартиры. Но они потом сообщили, что нужно подавать заявление по месту регистрации несовершеннолетнего. Это может затянуться с продажей. Можно ли оформить квартиру в Спб на мужа, а потом, как продадим квартиру в Волгограде, оформить (способом дарения) причитающиеся доли сына на квартиру в СПб?

Ответ на вопрос от 02 июля 2015 года
Предварительный договор действует один год с даты его подписания, если в таком договоре не оговорен срок заключения основного договора. При этом, срок заключения основного договора может быть указан в виде календарной даты, либо в виде определенного количества дней или месяцев с даты наступления указанного в предварительном договоре события.

Ответ на вопрос от 02 июля 2015 года
Да, наши юристы оказывают такую услугу, как составление договоров по отчуждению недвижимого имущества. Согласовать составление таких документов вы можете по телефону 8 (495) 740-55-17 или по электронной почте: kmcon@yandex.ru

Предварительный договор с несовершеннолетним собственником
Наталья 02.07.2015 в 14:54
Добрый день! Имеет ли юридическую силу для покупателя предварительный договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником (16 лет) с условием подписания основного договора по достижению собственником 18 лет?

Текст Договора дарения доли несовершеннолетнего \ Разрешение опеки есть!
Ольга 02.07.2015 в 08:57
Помогите составить правильно ДВА договора дарения!
1. Дарение доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему.
2. Дарение 1\4 доли несовершеннолетнему, у которого уже есть 1\4 доли в этой квартире.

Ответ на вопрос о получении согласия от органов опеки
Попробуйте подать документы на оформление обмена жилья без согласия областных органов опеки. Поскольку речь идет не об отчуждении жилья по договору купли-продажи, а об обмене жилья в пределах одного и того же субъекта РФ, то при наличии согласия на сделку органа опеки города Волгограда местное Управление Росреестра, скорее всего, возражать на регистрацию сделки обмена жилья не будет. Если же Управление Росреестра откажет в регистрации договора, то такой отказ можно будет обжаловать в судебном порядке, доказав в суде, что данная конкретная сделка прав ребенка не нарушает. Тем более, что у вас имеется положительное заключения городской опеки, которое вынуждены будут учитывать, как Управление Росреестра, так и районный суд.

Ответ на вопрос о нарушении условий разрешения на сделку от органов опеки
Формально органы опеки имеют право после получения информации о нарушении прав ребенка (не оформлении на ребенка той квартиры, что была указана в разрешении на сделку купли-продажи) отозвать своё разрешение на продажу квартиры, и в судебном порядке аннулировать сделку. Однако на практике органы опеки в 99 процентах случаев такие иски в суд не подают. Срок исковой давности для подачи такого рода исков составляет три года с даты государственной регистрации заключенного вами с родителем ребенка договора купли-продажи квартиры.

ПОЛУЧЕНИЕ СОГЛАСИЯ ОРГАНОВ ОПЕКИ ДЛЯ ОБМЕНА ЖИЛЬЯ
Владимир 26.05.2015 в 16:02
Здравствуйте! Делаем обмен, комната в общежитии в Волгограде на 2-ух комнатную квартиру в области. Комната оформлена на несовершеннолетнюю девочку 2 года. Опека все пропускает, но опека из области (куда переезжает ребенок) требует письменного согласия двух родителей. Мама девочки с мужем разведена и найти его в данный момент невозможно. На алименты не подавала, родительских прав он не лишен (подать на лишение не может, так как выписалась, без прописки заявление не принимают). Заявление в милиции о розыске не принимают (мотивируют, что они не родственники). На данном этапе мы в ступоре. В Волгоградской опеке говорят, что можно обойтись и без отца, т.к. ребенок не выезжает из области, но областная опека ни в какую. Подскажите, как быть?

НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЙ РАЗРЕШЕНИЯ ОРГАНОВ ОПЕКИ
Виктория 26.05.2015 в 14:09
Могут ли быть проблемы у покупателя, если он приобрел квартиру у двух собственников, один из которых несовершеннолетний. Разрешение из органов опеки было, но при условии, что родитель ребенка приобретет помещение по определенному адресу. Однако эта сделка сорвалась и квартиру им (другую) подарил дедушка (поскольку сделка купли-продажи запрещена). По условиям подаренная квартира лучше и больше, нежели та, на которую давали разрешение органы опеки...

Ответ на вопрос от 12 мая 2015 года
Выходов может быть два: или оформить продажу долей, как сделку дарения, или дожидаться достижения ребенком возраста 18 лет.

ПРОДАТЬ ДОЛИ
МАРИНА 12.05.2015 в 12:07
СПАСИБО ЗА ОТВЕТ. ПОЛУЧАЕТСЯ ЗАМКНУТЫЙ КРУГ. А СДЕЛКА ДАРЕНИЯ НЕ БУДЕТ СЧИТАТЬСЯ КАКОЙ-НИБУДЬ АФЕРОЙ? КАКОЙ ВЫХОД САМЫЙ ЛУЧШИЙ ИЗ ДАННОЙ СИТУАЦИИ? СЫН СОБИРАЕТСЯ ПОСТУПАТЬ УЖЕ ЛЕТОМ, РАЗВЕ ОРГАНЫ ОПЕКИ САМИ НЕ УЩЕМЛЯЮТ ПРАВА МОЕЙ СЕМЬИ? СПАСИБО

Ответ на вопрос от 09 мая 2015 года
Поскольку речь идет о продаже долей в квартире, то к данной сделке будет применяться норма ст.250 ГК РФ, и вам с мужем придется дать письменный отказ от покупки ваших долей, от имени вашего несовершеннолетнего ребенка (как собственника 1/3 доли квартиры). Опекуны не имеют права совершать какие-либо сделки от имени подопечного в своем интересе (а такой письменный отказ от покупки ваших долей от имени вашего несовершеннолетнего ребенка будет расцениваться именно как совершение сделки в своем интересе), и любая совершенная от имени несовершеннолетнего сделка (включая отказ от выкупа долей квартиры) подлежит утверждению в органах опеки. При таких обстоятельствах орган опеки своего согласия на сделку не даст. Обойти это ограничение можно только одним-единственным способом – оформить не сделку купали-продажи 2/3 долей, а сделку дарения этих долей третьим лицам, чтобы норма ст.250 ГК РФ при отчуждении долей применена быть не могла, и, соответственно, не потребовалось согласовывать этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Можно ли продать свои доли квартиры без участия несовершеннолетнего
МАРИНА 09.05.2015 в 09:55
Здравствуйте! Можем ли мы с мужем продать свои доли, а долю сына (1/3) продать позже, через 2 года, когда ему исполнится 18 лет? У нас однокомнатная квартира, хотим переехать в другой город. Опека требует предварительной купли-продажи, но из-за расстояния это нереально. Больше вариантов они не предлагают. Нужно ли их разрешение на продажу наших долей?

Ответ на вопрос от 08 мая 2015 года
Родители могут зарегистрировать ребенка по месту своего проживания (регистрации), вне зависимости от того, имеют долю в квартире, где сами зарегистрированы, или не имеют.

Прописка новорожденного ребенка в долю несовершеннолетнего
Елена 08.05.2015 в 04:39
Здравствуйте. Наш несовершеннолетний ребенок имеет 1/5 долю. Мы – родители - долю в этой квартире не имеем. Можем ли мы прописать новорожденного ребенка на долю несовершеннолетнего ребенка, без согласия остальных владельцев этой квартиры?

Страницы: 1 2 3 4  5 6 7 8 9 10 11 12 13



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Вторник, 12 Декабря 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования