г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Добрый день! Недавно проиграл суд. Представитель выигранной стороны написал заявление в суд о распределении судебных расходов. В качестве документов, подтверждающих расходы выигранной стороны, были представлены счёт и квитанция. Счёт выставлен заказчику экспертизы, а квитанцию на оплату экспертизы оплачивало лицо, которое в ней не участвовало. В данной квитанции отсутствует подпись плательщика. Может ли суд принять во внимание, что данные расходы понёс не ответчик, и данное заявление оставить без удовлетворения? Буду признателен вам, если вы в своём ответе дадите комментарии на статьи в законе.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 17.05.2012

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.
 
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
 
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
 
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
 
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
 
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
 
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания - то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
 
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего  необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
 
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
 
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
 
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
 
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
 
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка.
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
 
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
 
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
 
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
 
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
 
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
 
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
 
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
 
Подводим итог:
 
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
 
Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы: 1 2 3 4 5  6 7 8 9 10 11 12 13
Всего комментариев: 181

КОММЕНТАРИИ:

Ответ на вопрос от 04 апреля 2015 года
Поскольку речь идет об отчуждении (путем выкупа) доли жилья, принадлежащей несовершеннолетнему, то на совершение такой сделки потребуется получить письменное согласие органа опеки и попечительства.

Покупка доли в квартире с ребенком
Анна 04.04.2015 в 15:08
Здравствуйте! Ситуация такова. Есть квартира, в которой собственниками являются родственники - 4 доли по 1/4. Собственники я, моя несовершеннолетняя дочь, сестра и племянница. Мой муж хочет выкупить доли у моей сестры и племянницы. Нужно ли в таком случае разрешение органов опеки?

Ответ на вопрос от 08 февраля 2015 года
В данном случае речь идет о приобретении права собственности на квартиру на основании ст.218 ГК РФ (в связи с выплатой пая в ЖСК), а не на основании Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”. Поэтому права дочери никак нарушены не были, и у неё нет правовых оснований для заявления требования о выделении её несуществующей доли.

Ответ на вопрос от 07 февраля 2015 года
Да, арендатор обязан ставить в известность арендодателя о сдаче квартиры в субаренду. Другое дело, что при наличии указанного вами пункта в договоре аренды, арендатор не обязан получать согласия арендодателя на заключение договора субаренды. Но этот пункт не освобождает арендатора от обязанности письменно известить арендодателя о самом факте заключения договора субаренды и от обязанности предоставить арендодателю копию договора субаренды.

Доля в квартире ЖСК
Нелли 08.02.2015 в 22:43
Квартира ЖСК. Свидетельство о собственности на мужа. Квартира приобреталась в браке. Дочери сейчас 21 год. До совершеннолетия ей не была выделена доля. Может ли сейчас дочь через суд притендовать на выделение доли и о нарушении ее прав.

Обязан ли арендатор оповещать владельца, кому сдается квартира в субаренду?
Юрий 07.02.2015 в 00:01
Обязан ли арендатор квартиры оповещать владельца-арендодателя, кому сдается квартира в субаренду? И, в частности, предоставлять владельцу какие-то документы (какие?)? В договоре указано, что арендатор имеет право на субаренду. Спасибо!

Ответ на вопрос от 06 февраля 2015 года
Если договор аренды (найма) квартиры не был расторгнут сторонами после истечения срока его действия, то он считается продленным на неопределенный срок. Ваша мама вправе письменно известить наймодателя (маму собственницы квартиры) о своем намерении расторгнуть договор, и просить её возвратить сумму залога. Неофициально (в личной беседе) ваша мама может дать понять наймодателю, что залог будет дешевле вернуть, поскольку в противном случае копия договора аренды (найма) жилого помещения и копии расписок в получении денег по этому договору могут оказаться в налоговой инспекции, что грозит наймодателю большими штрафами за уклонение от уплаты НДФЛ и взысканием недоимок по налогу на доходы.

Вопрос о возвращении залога.
Юрий 06.02.2015 в 02:46
Здравствуйте! Моя мать гражданка Молдавии 14 месяцев снимает квартиру в Москве. Квартира принадлежит девочке 7-и лет, и договор был подписан с ее матерью, без каких-либо риэлторов или агентов. Договор истек 12 декабря 2014 года. Но моя мать продолжала жить и своевременно оплачивать арендную плату. О чем свидетельствует табличка с указанием суммы за каждый месяц и росписи родителя ребенка, владеющего квартирой. В последнее время начали поступать звонки с жестокими угрозами, аргументированные тем, что еще кто-то, кроме моей матери, живет в квартире (хотя в договоре есть пункт о том, что можно сдавать квартиру в субаренду). Скажите, чем это может грозить моей матери? И как сделать так, чтоб вернуть весь свой залог, если мать девочки не захочет это делать? Квартира находится в хорошем состоянии таком же, как при въезде в нее. Моя мама решила съехать 12-го февраля и предупредила об этом мать девочки. Из документов у нас есть договор, подписанный обеими сторонами, копия паспорта матери девочки, и свидетельство о праве по наследству по закону. Девочка получила квартиру после смерти бабушки.

Ответ на вопрос от 19 января 2015 года
Да, можете. Но если при этом будет также продаваться и доля несовершеннолетнего, то потребуется получить письменное согласие органа опеки и попечительства на совершение данной сделки.

Можно ли продать 3/4 доли, если 1/4 принадлежит несовершеннолетнему
Диана 19.01.2015 в 22:01
Квартира приватизирована на 4-х человек: мама, я, мой старший брат и его несовершеннолетняя дочь. Можем ли мы (я, мама, брат) продать свои доли?

Ответ на вопрос от 04 декабря 2014 года
Заключать договор найма вам нужно будет с родителями ребенка, как его законными представителями (до достижения ребенком 18-летнего возраста). Кроме документов о праве собственности на квартиру и подписанного сторонами договора найма квартиры в трех экземплярах, в Управление Росреестра нужно будет предоставить квитанцию об оплате госпошлины и письменное согласие на сделку из органа опеки и попечительства.

Сдача в аренду
Наталья 04.12.2014 в 13:51
Добрый день! Подскажите! Собираемся снять квартиру, где собственником является 16-летний ребенок. С кем официально заключить договор аренды? С родителями? Законно ли это, и какие документы нужно, кроме свидетельства о рождении взять, и документа на собственность. Или же заключить с ребенком и взять письменное согласие родителей на сдачу ребенком квартиры?

Ответ на вопрос от 17 ноября 2014 года
Если несовершеннолетний не является сособственником квартиры, то в случае его перерегистрации на другое место жительства, он не сможет оспорить заключенный с вами договор купли-продажи квартиры. Однако, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, вам следует настоять на том, чтобы несовершеннолетний был выписан из квартиры, по состоянию на дату государственной регистрации перехода права собственности. Для этого вы можете передать продавцам деньги за квартиру через банковскую ячейку, прописав в качестве условий доступа продавцов к этой банковской ячейке - предъявление сотрудникам банка оригинала Договора купли-продажи квартиры с отметкой о его государственной регистрации, а также оригинала Выписки из домовой книги по новому месту регистрации несовершеннолетнего.

Сделка купли-продажи
Екатерина 17.11.2014 в 14:01
Собираюсь покупать квартиру, в ней прописан несовершеннолетний - 17 лет. Подскажите, пожалуйста, может ли родитель (мать) выписать своего сына из квартиры в этом возрасте? Будут ли проблемы, если сын захочет оспорить после эту продажу??? И может ли орган опеки оспорить эту сделку. Дело еще в том, что выписываться ему некуда. Соответственно, если они планируют переехать в другой город - это одно, но если в течение 3 месяцев не пропишется ребенок, может ли быть сделка купли-продажи быть аннулированной??? Спасибо

Ответ на вопрос от 19 августа 2014 года
Да, такую доверенность оформить можете и вы, и родители несовершеннолетнего собственника доли. Доверенность должна быть нотариально заверена, и ней должно быть четко прописано, кто, кому, какую именно долю и в каком имуществе продает (указать дату подписанного сторонами договора купли-продажи), и по какой цене. То есть доверенность должна будет содержать все существенные условия сделки. В этом случае у сотрудников Управления Росреестра по месту нахождения продаваемой доли не возникнет никаких претензий к содержанию представленной доверенности.

Страницы: 1 2 3 4 5  6 7 8 9 10 11 12 13



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Четверг, 19 Октября 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования