г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте. Я малоимущая с 2014 г. Супруг встал до 2005 г. Мы оба обратились о присоединении свободной комнаты в 3-х комнатной коммуналке, у супруга комната в собственности. Я одна получила уведомление о перерегистрации, предоставила все документы. От меня требуют справки о пенсии и пособии на супруга. Прошу Вас разъяснить, следующее: 1. Если супруг не обязан по ЖК РФ подтвердить имущественную обеспеченность, зачем от меня требуют предоставление справок на него, как это совмещается друг с другом. В случае предоставления этих справок, могут ли применить: ПП г.Москвы от 09.09.2008 г. N 815 "О ПОРЯДКЕ УЧЕТА ГРАЖДАН В ЦЕЛЯХ РЕАЛИЗАЦИИ ГОРОДСКИХ ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ - 5. Внесение изменений - в учетное дело граждан при вселении в жилое помещение других лиц. 5.1. В случае вселения в жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий ...
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 17.05.2012

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.
 
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
 
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
 
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
 
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
 
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
 
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания - то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
 
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего  необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
 
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
 
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
 
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
 
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
 
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка.
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
 
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
 
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
 
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
 
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
 
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
 
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
 
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
 
Подводим итог:
 
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
 
Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы: 1 2 3 4 5 6  7 8 9 10 11 12
Всего комментариев: 175

КОММЕНТАРИИ:

Продажа и покупка жилья с участием несовершеннолетнего.
Лилия 28.04.2014 в 22:26
Добрый день! Я продаю двухкомнатную квартиру, собственниками (по 1/2 доли - по 25,6 кв.м) которой являюсь я и моя 15-летняя дочь. Взамен муж (отец) покупает дочери однокомнатную квартиру (33 кв.м). Подскажите, пожалуйста, одобрит ли мне орган опеки? И как оформить договор купли-продажи (Я - Иванов И.И., как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка, Ивановой А.И., приобретаю для Ивановой А.И квартиру...?)
Заранее благодарна!

Ответ на вопрос от 28 апреля 2014 года
Лучше будет, если отец ребенка доверил бы вам представлять интересы ребенка во всех организациях и учреждениях по вопросу продажи 1/5 доли квартиры (в доверенности нужно будет указать адрес квартиры, размер доли и цену, по которой эта доля должна быть продана). В период времени с 14 до 18 лет несовершеннолетний вправе совершать лишь мелкие бытовые сделки, тогда как продажа долей в праве собственности на жилье осуществляется родителеями несовершеннолетнего, как его законными представителями.

На кого оформить доверенность на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
Ольга 28.04.2014 в 15:57
У нас есть в квартира, которую мы хотим продать и купить новую. 1/5 принадлежит моей несовершеннолетней дочери (15 лет) от первого брака. Опека требует разрешение от её отца на продажу и покупку квартиры (он находится в другом городе). На кого ему писать наториальную доверенность на прадажу, на меня или на дочь, т.к. ей уже 15 лет?

Ответ на вопрос от 14 апреля 2014 года
Для начала мужу нужно будет оформить на своё имя договор социального найма на квартиру. Для оформления договора социального найма согласия органов опеки не потребуется. После этого можно будет подать документы на оформление регистрации жены в данной квартире по месту жительства. На совершение такого действия уже потребуется письменное согласие официальных опекунов обеих племянниц.

Нужно ли заключать договор соцнайма и получать согласие органов опеки для прописки в квартиру
Наталья 14.04.2014 в 16:25
Муж прописан в квартире, в которой также прописаны его 2 племянницы. Сейчас девочки в детском доме. Муж не вселял девочек в квартиру и отказался признать их членами своей семьи после смерти их родителей и бабушки.
Сейчас муж хочет прописать в эту же квартиру свою жену. Нужно ли согласие органов опеки на прописку жены, и обязательно ли сначала заключить договор соцнайма этой квартиры? Или можно сначала решить вопрос о прописке жены, а потом заключать договор соцнайма? Сейчас есть только ордер. Спасибо.

Ответ на вопрос от 24 марта 2014 года
Вам нужно оформить эту сделку не как продажу комнаты с поледующим дарением доли, а как сделку мены комнаты на долю в квартире.

Продажа комнаты в коммуналке
Игорь 24.03.2014 в 22:11
Здравствуйте. У дочки 12 лет в собственности имеется комната 16,5 м в коммунальной квартире. Хотим продать комнату, и взамен подарить дочери долю в имеющейся в собственности 2-х комнатной квартире. Разрешат ли сделку органы опеки?

Ответ на вопрос от 19 марта 2014 года
Если вы не исполните требование, содаржащееся в письменном согласии органа опеки на продажу одной квартиры и покупку другой квартиры с участием несовершеннолетнего, то орган опеки вправе подать в суд иск об аннулировании ранее выданного разрешения на продажу квартиры, и признании сделки по продаже квартиры недействительной. То есть вы должны будете вернуть деньги покупателям квартиры, с сами, вместе с ребенком, станете снова собственником этой, ранее проданной вами, квартиры.

Разрешение органа опеки на продажу и покупку жилья
Наталья 19.03.2014 в 19:05
Добрый день. Хочу приобрести квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему. Опека выдала разрешение на основании того, что на имя ребенка открыт счет, на который будет положена сумма, соответствующая 1/3 доли, и обозначила срок покупки жилья взамен проданного. Т.е. сделку купли-продажи мы можем оформлять. Каковы мои риски, если они в этот срок не приобретут никакого жилья взамен того, которое уже продали мне?

Ответ на вопрос от 14 марта 2014 года
Орган опеки даст согласие на сделку, но только при условии, что ребенок получит долю в другом жилом помещении БЕЗ обременения этой доли ипотекой.

Продажа квартиры
марина 14.03.2014 в 17:58
Добрый день! Подскажите, пожалуйста. Мы с мужем продаем старую квартиру и хотим взять дом в ипотеку. В квартире принадлежит 1/3 доли несовершеннолетнему ребенку. Опека не разрешает давать долю в доме с ипотекой. А может ли бабушка отдать долю нашему сыну, или это только родители могут сделать оформив сделку купли-продажи за наличку?

Ответ на вопрос от 25 января 2014 года
Из содержания вашего вопроса не совсем понятно, кто кого хочет зарегистрировать в доме - вы свою дочь или она вас.
Если вы хотите зарегистрировать свою дочь в доме, то всё зависит от её возраста. Если она ещё не достигла 18-летнего возраста, то вам сначала нужно будет самому зарегистрироваться в этом доме по месту жительства, после чего подать в местное ОУФМС заявление о регистрации вашей дочери в этом доме, по месту жительства её родителя.
В том случае, если ваша дочь уже достигла 18-летнего возраста или речь идет о регистрации вас в доме, в котором дочь является одним из сособственников, то в ОУФМС, кроме заявления о регистрации по месту жительства, необходимо будет представить письменное согласие на такую регистрацию от всех совершеннолетних сособственников дома.
Если сособственники дома не дают своего согласия на оформление регистрации в доме по месту жительства, то вы или ваша дочь (в зависимости от того, кто из вас является собственником доли дома) должны будете подарить часть от своей доли лицу, которое жилает зарегистрироваться в этом доме по месту жительства. Тогда новый собственник доли дома должен будет предоставить в ОУФМС заявление о своей регистрации в доме по месту жительства, а также свои правоустанавливающие документы на долю дома.

Прописка в подаренной части дома
Tатьяна 25.01.2014 в 10:46
Здравствуйте. Подскажите, могу ли я прописать в подаренной части дома дочери. Если можно, то как? Спасибо

Ответ на вопрос от 21 января 2014 года
Скорее всего, орган опеки не дает вам согласия на сделку по той причине, что действующим законодательством не предусмотрена такая возможность распоряжения средствами материнского капитала, как приобретение недвижимого имущества за пределами РФ.
Тем более, органы опеки не дают своего согласия на какие-либо сделки по приобретению жилья с использованием ипотечного кредита, поскольку в этом случае квартира будет находиться в залоге у банка, и есть вероятность того, что данная квартира будет продана банком торгов (если родители ребенка не смогут погасить сумму взятого у банка кредита). В этом случае ребенок по вине своих родителей лишится жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Продажа и покупка жилья с участием несовершеннолетнего
Милана 21.01.2014 в 12:31
Я продаю квартиру, собственниками которой являюсь я и мой сын 9ти лет в маленьком городе. У сына 9 м в собственности. Встречно покупаю ему 9 м в центре СПБ. На оставшиеся деньги хочу купить 3х комнатную квартиру, но за пределами России. Согласие опеки на сделку получено. Но я хотела бы использовать мой материнский капитал. Ипотека одобрена, но опять требуется согласие опеки на ипотеку. Я все делаю законно. На каком основании опека мне не дает распоряжаться моими материнским капиталом, мои средствами? Как мне поступить? Подарить государству 400 тысяч? Больше жилья не планирую покупать. Обучение платное не планирую. На пенсию даже не собираюсь отдавать эти деньги.

Страницы: 1 2 3 4 5 6  7 8 9 10 11 12



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Четверг, 29 Июня 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования