г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Спасибо большое за ответ. Еще одно уточнение (к предыдущему вопросу). Константин Михайлович, что означает: "говоря об оспаривании отцовства, подразумевается, что мать и лицо, записанное отцом ребёнка, не состояли между собой в брачных отношениях. Оспаривание отцовства у супругов достаточно редки и практически невозможно". Это имеется в виду, что если брак до сих пор существует или вообще велика вероятность, что оспорить отцовство, если лица состояли в браке, достаточно сложно? Это что, могут реально отказать в признании только потому, что в браке все это произошло?
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 17.05.2012

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.
 
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
 
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
 
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
 
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
 
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
 
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания - то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
 
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего  необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
 
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
 
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
 
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
 
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
 
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка.
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
 
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
 
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
 
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
 
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
 
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
 
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
 
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
 
Подводим итог:
 
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
 
Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7  8 9 10 11 12
Всего комментариев: 171

КОММЕНТАРИИ:

Ответ на вопрос от 28 октября 2013 года
В данном случае работники Управления Росреестра правомерно отказали в регистрации перехода права собственности на жилье, поскольку согласно ч.3 ст.37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
В данном случае речь идет о бабушке, то есть близком родственнике
одного из опекунов (родителей) несовершеннолетнего ребенка.
Поэтому обжаловать отказ Управления Росреестра в судебном порядке бесполезно, а нужно найти другой способ переоформления прав собственности на жилье с ребенка на бабушку (например, путем привлечения третьих (подставных) лиц к участию в сделке).

МЕНА ДОЛИ РЕБЕНКА НА ДОЛЮ БАБУШКИ - УПРАВЛЕНИЕ РЕГИСТРАЦИИ ОТКАЗАЛО
ОЛЬГА 28.10.2013 в 13:48
Ребенок 11 лет имеет 1/3 долю в квартире (1/3 у бабушки и 1/3 у дедушки). Разрешение от органов опеки на обмен 1/ 3 (15 метров2) доли ребенка на 1/2 (30 метров2) доли бабушки в другой квартире имеется. Служба госрегистрации отказала в регистрации, основываясь на статью 37. Что делать? Заранее благодарю.

Ответ на вопрос от 18 октября 2013 года
К сожалению, отчуждение имущества или имущественных прав (в данном случае - права требования по Договору долевого участия в сроительстве) у несовершеннолетнего, Допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Покупка квартиры в стройке по ДДУ у несовершеннолетнего
Евгения 18.10.2013 в 18:44
Добрый день. Нужна консультация.Планируем покупку квартиру в новостройке по переуступке права требования (договор долевого участия). Собственником является несовершеннолетний 16 лет. Возможно ли осуществить такую сделку без согласия органов опеки. Что для этого нужно. Заранее спасибо.

Ответ на вопрос от 05 октября 2013 года
Данное требование о согласовании сделки с отцом несовершеннолетнего абсолютно законно, и основано на требованиях ст.ст.60-61 СК РФ и ст.37 ГК РФ (ссылка на которую дается в ст.60 СК РФ).

Согласие отца на приобретение недвижимости несовершеннолетним по субсидии
Ольга С. 05.10.2013 в 14:09
Проживаю в двух комнатах муниципальной трёхкомнатной квартиры в семье из семи человек.
Получила субсидию на приобретение жилья на семью из пяти человек: я (мать) и четверо детей. Нашла вариант, подходящий по цене и площади. Департамент жилищной политики всё и всех проверил.
Вопрос: Правомерно ли консультант продавца из ОАО "УК "ЕВРОФИНАНСЫ" требует внести в договор согласие отца(в разводе с 2005 г.) за одного несовершеннолетнего сына (14 лет)?
Заранее спасибо за ответ, со ссылками на статьи из ГК!

Ответ на вопрос о продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками
Вы можете заключить с продавцами квартиры (у которых жилье будет приобретаться на имя несовершеннолетних) предварительный договор купли-продажи квартиры, и представить этот предварительный договор в орган опеки. Тогда вы сможете продать квартиру, принадлежащую детям, а затем подписать основной договор купли-продажи второй квартиры, и оплатить его из тех денег, что были получены от продажи первой квартиры. Все указанные операции по оплате можно будет провести через один и тот же банковский счет. Тогда обе сделки купли-продажи будут разнесены по времени, а номера счета, на который будут перечислены средства от продажи первой квартиры и с которого деньги уйдут на приобретение второй квартиры, внесенные в тексты основного (по первой квартире) и предварительного (по второй квартире) договоров купли-продажи, убедят орган опеки в законности сделки и отсутствии нарушений имущественных прав несовершеннолетних.

Ответ на вопрос о фиктивной продаже квартиры
Если квартира находится в собственности менее трех лет, что НДФЛ в размере 13 процентов нужно будет уплатить с суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей. Фиктивную сделку дарения лучше будет не заключать, поскольку для органа опеки тогда всё будет очевидно, и они заблокируют сделку мены долей с участием ребенка.
По российскому законодательству ВСЕ сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации, и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками!!!!
Мария Олеговна 26.09.2013 в 18:10
Добрый вечер. Помогите решить вопрос. Я Мама двоих детей (Мы участники в приватизации квартиры по 1/3 доли на каждого). Я с мужем и детьми проживаю в маленьком городе. Мы хотим переехать в город Ростов-на-дону!!!! Сейчас у меня квартира 56 кв/м. В Ростове на эти деньги я куплю Двушку, но с этими метрами. В опеке говорят, что нужно одновременно продать и купить новую, но нас разделяет 1000 км. Подскажите, как сделать лучше???? Есть возможность взять кредит (не ипотеку), и купить сначала квартиру в Ростове, а потом продать в маленьком городе. Такой вариант законный????? Заранее спасибо.

К ответу на вопрос от 25 сентября 2013 года
Анастасия М. 26.09.2013 в 15:28
Не возникают ли обязанности по уплате налога от фиктивной продажи квартиры, если с момента покупки не прошло 3 лет (можно ли фиктивную продажу заменить фиктивным дарением). Все ли операции нужно регистрировать в регпалате? Большое спасибо за ответ.

Ответ на вопрос от 25 сентября 2013 года
Вам нужно будет сначала продать (фиктивно) долю в вашей квартире некоему "постороннему лицу". После этого "постороннее лицо" с согласия органа опеки заключает сделку мены долей своей доли в вашей квартире на долю ребенка. После этого ребенок становится собственником доли в вашей квартире, а "посторонее лицо" спокойно дарит 1/4 долю вашей тёте, без согласования с органами опеки.

Как продать/подарить долю несовершеннолетнего (до 14 лет)
Анастасия М. 25.09.2013 в 21:56
Помогите разобраться в следующем: у ребенка 10 лет 1/4 доля квартиры в собственности, у матери 1/4, у тети 1/2. Мы с ребенком хотим подарить свои доли тете. При этом, чтобы не ущемить права ребенка, выделяю ей долю в новой квартире (уже купленной). Каким образом можно совершить сделку, если продавать/дарить нельзя родственникам? Спасибо.

Ответ на вопрос от 24 сентября 2013 года
Вы можете оформить нотариальную доверенность на любого другого человека, кроме вашей дочери, с правом представлять ваши интересы при регистарции договора дарения и подписания договора дарения доли. На свою дочь (мать ребенка) вы такую доверенность оформить не можете, поскольку иначе получится, что ваша дочь будет подписывать договор дарения от от имени дарителя (то есть вас), и от имени одаряемого (то есть ребенка), что регистратор в Управлении Росреестра явно не пропустит.
Письменного согласия органа опеки на совершение такой сделки не потребуется, поскольку речь идет не об отчуждении имущества у ребенка, а, наоборот, о дарении ему доли квартиры.

Может ли опека разрешить сделку?
Людмила 24.09.2013 в 16:06
У меня и моего 14-летнего внука по 1/2 доле в однокомнатной квартире площадью 34 кв.м. Он с матерью проживают в другом городе, в двухкомнатной квартире площадью 50 кв.м. Я, взяв потребительский кредит, купила в этом же городе однокомнатную квартиру 40 кв.м. Сейчас возникла необходимость продать квартиру с долевой собственностью. Чтобы опека разрешила сделку, может ли мама внука оформить дарственную 1/2 доли в своей квартире на внука, или это должна сделать я? Выехать туда не могу, очень далеко и дорого.

Ответ на вопрос о продаже доли автотранспорта несовершеннолетним
Если ребенок не дорстиг ещё 18-летнего возраста, то письменное согласие органа опеки на отчуждение принадлежащего ему имущества, безусловно, требуется (ст.37 ГК РФ).
Однако фантастически выглядит сама по себе ситуация, при которой неделимое имущество (автомобиль) принадлежит на праве общей долевой собственности трем разным гражданам. Если такой раздел наследственного имущества был допущен нотариусом (о чем было указано в выданном нотариусом Свидетельстве о праве на наследство), то любой из трех наследников вправе оспорить это Свидетельство, и просить суд о признании за ним права частной собственности на автомобиль, как на неделимое имущество, которое не может находиться в общей долевой собственности нескольких лиц.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7  8 9 10 11 12



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Суббота, 29 Апреля 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования