г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте, уважаемые юристы! Я уже писала Вам не один раз, вы всегда четко и понятно отвечаете, спасибо! Нас собираются сносить по программе аварийного жилья. В доме 5 квартир (4 - приватизированы, 1 - муниципальная). Также у нас в общедолевой собственности большой участок земли (67 соток). Больше года длятся разные (устные и письменные) переговоры с администрацией города. Естественно, они не хотят даже слушать наши предложения и стоят на своем, т.е. потратиться как можно меньше. Живем много лет в этом доме, у всех прописаны только члены семьи. Последний раз в администрации заявили, что выкупная стоимость квартиры - гроши, а за участок земли будут рассчитывать даже не по кадастровой стоимости (налоги мы платили по кадастровой стоимости), так как она завышена, а тогда по какой!? У нас есть рыночная оценка земли, проведенная независимым оценщиком, ...
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 22.01.2016

Новые правила продажи долей в праве собственности на жилые помещения

29 декабря 2015 года был принят Федеральный закон Российской Федерации №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были внесены существенные изменения в ряд нормативных актов, включая Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Семейный кодекс Российской Федерации.
Рассмотрим возможные плюсы и минусы нововведений с точки зрения реализации собственниками долей жилого помещения своего права продажи доли посторонним лицам.
До принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ продажа долей в праве собственности на жилое помещение осуществлялась по правилам, установленным статьями 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ.
Для совершения сделки по продаже доли жилого помещения достаточно было просто направить по почте остальным сособственникам этого жилого помещения уведомление о предстоящей продаже доли, в котором указать размер продаваемой доли, цену и условия ее оплаты.
Единого порядка вручения такого уведомления не существовало. В результате происходили весьма неприятные события, как для продавца доли, так и для остальных сособственников жилого помещения.
Например, продавец доли мог направить уведомление о предстоящей продаже доли остальным собственникам жилья заказным письмом. Но если, сособственники проживали (были зарегистрированы) по тому же адресу, что и продавец доли, то продавец мог просто взять из почтового ящика почтовое извещение о заказном письме, и не сообщить адресату о том, что такое почтовое извещение пришло по почте. В результате адресат не получал на руки уведомление о предстоящей продаже доли, не знал о существовании такого уведомления, и, соответственно, не имел никакой возможности письменно согласиться или отказаться от покупки доли на предложенных ему условиях. По прошествии месяца с момента получения уведомления почтовым отделением адресатов-сособственников, продавец получал на почте извещение о том, что заказное письмо вручено адресату не было, брал текст поданного по почте уведомления о предстоящей продаже доли, после чего продавал свою долю квартиры тем людям, с которыми изначально и договорился о её продаже по оговоренной цене. В результате в квартире могли появиться, так называемые квартирные рейдеры, которые приобретали незначительную долю (например, 1/10 долю квартиры) и вынуждали остальных сособственников квартиры продать им свои доли по сильно заниженной цене.
Требование об обязательном нотариальном заверении подобного рода сделок законодательно предусмотрено не было. Поэтому нотариусы при отчуждении долей жилого помещения либо вообще никак не участвовали, либо привлекались к участию в подобных сделках нотариусы, которые могли работать вообще в другом регионе Российской Федерации, и за определенное денежное вознаграждение удостоверить что угодно.
Результат такого законодательного пробела мог иметь негативные последствия, как для сособственников квартиры, доля в праве собственности на которую выставлялась на продажу, так и для самого продавца доли.
Дело в том, что сотрудники Управления Росреестра, в обязанности которых входит регистрация перехода права собственности на объект недвижимости (в рассматриваемом случае – долю в праве собственности на жилье), имеют право приостановить регистрационные действия в связи с сомнением в подлинности представленных документов. А, как видно из приведенного примера, оснований для подобного рода сомнений у сотрудников Управления Росреестра было более, чем достаточно.
 
Теперь вышеуказанные законодательные пробелы устранены, и появилась возможность обезопасить себя от недобросовестного поведения лиц, желающих продать принадлежащую им долю в праве собственности на жилое помещение.
 
Отныне продажа доли в праве собственности на жилье осуществляется в следующем порядке:
 
1) Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
2) Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
3) Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
4) Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
5) Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
6) При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.
 
У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.
 
К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:
 
1. Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
2. Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
3. Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
4. Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.
 
К минусам новой системы оформления купли-продажи долей в жилых помещениях можно отнести:
 
1. Относительную малочисленность нотариальных контор в некоторых регионах Российской Федерации, что несколько усложнит продавцу доли сам процесс оформления сделки;
2. Неизбежное повышение цен за нотариальные услуги при оформлении сделок, которые будут скрываться под терминами «за техническую работу» и иными подобными словосочетаниями;
3. Неизбежное увеличение числа фиктивных сделок дарения и иных сделок направленных на отчуждение долей квартиры, чтобы избежать необходимости нотариального удостоверения сделки и реализации преимущественного права покупки долей остальными сособственниками жилого помещения.
 
Исходя из вышеизложенного, следует, что после принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ были устранены далеко не все законодательные пробелы, связанные со сделками по продаже долей в праве собственности на жилые помещения, и требуется дальнейшее совершенствование законодательства в этом направлении.
Осталось запастись терпением, и ждать, когда по порядку применения норм, предусмотренных Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ, сложится однозначная судебная практика, что придаст новый импульс изменениям в законодательстве, направленным на ликвидацию оставшихся законодательных пробелов в области продажи долей в праве собственности на жилые помещения.
 
Читайте еще по данной теме:
 
Автор: Егоров Константин Михайлович
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы: 1  2 3
Всего комментариев: 42

КОММЕНТАРИИ:

Продажа 1/2 доли дома бывшему мужу
Наталья 02.12.2016 в 20:52
Хочу продать долю жилого дома бывшему мужу. По суду у нас по 1/2 доли. Но мы их не оформляли. Необходимо ли это делать сейчас?

Ответ на вопрос от 01 декабря 2016 года
Вы можете оформить с покупателем доли Предварительный договор купли-продажи, в котором прописать, что он осуществляет ежемесячную оплату задатка в оговоренном размере. После последнего платежа (указать его дату), стороны заключают Основной договор купли-продажи доли, и покупатель становится собственником приобретенной им доли квартиры. Предварительный договор не требует, ни нотариального заверения, ни государственной регистрации, в отличие от Основного договора купли-продажи доли квартиры (который будет заключен сторонами после выплаты покупателем всей суммы задатка). Такая схема гарантирует и защиту ваших интересов (доля будет находиться у вас в собственности вплоть до последнего платежа со стороны покупателя), и защиту интересов покупателя (поскольку если вы не заключите Основной договор купли-продажи, то должны будете вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере).

Продажа доли
Анна 01.12.2016 в 09:34
Здравствуйте!
Имею долю в приватизированной квартире. Хочу продать ее другому сособственнику. Он готов ее купить, но не может сразу выплатить ее стоимость. Возможно ли осуществить первую выплату в размере 50% от стоимости продаваемой мною доли, а оставшиеся деньги выплачивать ежемесячно мне в течении установленного периода (несколько лет)? В таком случае как это оформляется и возможно ли оформить нотариально, так что доля полностью переходит к сособственнику после последней выплаты?

Ответ на вопрос от 24 ноября 2016 года
В данном случае Управление Росреестра принимает в расчет то обстоятельство, что дети являются сособственниками квартиры. Соответственно, при продаже вам доли квартиры, подразумевается, что дети (в лице их родителей) отказались от преимущественного права на эту долю, предусмотренное ст.250 ГК РФ. Другое дело, что до достижения 18-летнего возраста дети не могут участвовать в сделках по покупке объектов недвижимости лично, а нынешняя сделка оформляется их родителем от своего имени (а не от имени детей). Кроме того, если договор купли-продажи был оформлен у нотариуса, то Управление Росреестра не имеет право осуществлять его правовую экспертизу, и давать заключение о законности или незаконности нотариально оформленной сделки. Поэтому вы можете, либо предоставить в Управление Росреестра письменное заключение органов опеки, либо дождаться письменного отказа в регистрации договора и обжаловать его в судебном порядке.

Покупка доли
Валентина 24.11.2016 в 12:24
Я бабушка имею долю в доме. Зять и двое малолетних детей тоже имеют доли. Зять мне продает свою долю. Документы оформляем через нотариуса. В регистрационной палате требуют справку из органов опеки о том, что права детей не ущемлены. Я ведь не покупаю детские доли. Обосновано ли регистратор просит эту справку.

Ответ на вопрос от 24 ноября 2016 года
Поскольку речь идет не о договоре купли-продажи долей, а об их дарении, и одаряемые являются при этом сособственниками квартиры, то требование об обязательном нотариальном заверении сделки можно обойти. Нужно, во-первых, указать дату заключения (подписания) договора до 01 июня 2016 года. Во-вторых, вы с сестрой можете подписать договор лично, и передать уже подписанный текст вашим родителям, вместе с доверенностью на право представления ваших интересов в Росреестре при регистрации этого договора. Тогда договор можно будет составить в простой письменной форме (без нотариального заверения), и ваши родители смогут подать его на государственную регистрация лично, минуя нотариуса.

Дарение доли квартиры
Юлия 24.11.2016 в 09:57
Закон создал для людей кучу проблем и материальных затрат. У нас квартира на 4 собственников: родители и мы с сестрой. Мы с сестрой хотели отказаться (подарить) свои доли квартиры родителям. Но сами подать документы и подписать документы дарения в рег.палату мы теперь не можем, надо будет платить нотариусу за составление документа, плюс если родители решат продавать квартиру, им опять придется платить за услуги нотариуса, т.к. собственность останется долевая.... А услуги нотариуса являются не дешевыми, а для пенсионеров совсем заоблачными.... Как нам в этом случае уменьшить расходы на данную процедуру?

Ответ на вопрос от 10 ноября 2016 года
Вы можете совместно с собственником ещё одной 1/3 доли квартиры уведомить через нотариуса собственников третьей доли квартиры о своем намерении продать доли по четко установленной цене. Если в течение месяца с момента такого уведомления адресаты не явятся к нотариусу (через которого вами будет направлено уведомление) на заключение сделки купли-продажи доли по предложенной цене, то по прошествии месяца вы сможете продать свои доли третьим лицам, но лишь по той цене, которая была указана в нотариальном уведомлении.

Продажа 1/3 доли в 3-х комнатной квартире
Алексей 10.11.2016 в 13:21
Добрый день! Я вступил в наследство в 2012 году, все документы на мою долю 1/3 на руках. Второй собственник согласен на продажу квартиру. Третий собственник оттягивает все это дело и живет в квартире. Также он свою 1/3 долю разделили пополам с женой. Не могли бы Вы подсказать, какими законными методами я могу продать свою долю, если собственник не хочет выкупать мою долю?

Ответ на вопрос от 05 ноября 2016 года
Вы можете пойти одним из следующих путей:
1) Заключить с сособственниками квартиры соглашение о выделе долей в натуре, после чего зарегистрировать это соглашение в местном Управлении Росреестра. В результате заключения такого соглашения, право общей долевой собственности на квартиру будет прекращено, и у бывших долевых сособственников квартиры возникнет право частной собственности на отдельно взятые комнаты в этой квартире;
2) Если заключить с сособственниками соглашение о выделе долей в натуре не получится, то вы можете подать в суд иск об определении порядка пользования квартирой. Тогда право общей долевой собственности на квартиру сохранится, но при этом вы получите право пользования одной из комнат в данной квартире;
3) В случае, если ни выделять свою долю в натуре, ни определять порядок пользования квартирой вы не хотите, то вы можете продать свою долю третьим лицам, предварительно уведомив сособственников квартиры о своем намерении, в порядке, установленном ст.250 ГК РФ.

Дарение доли
Светлана 05.11.2016 в 14:50
Добрый день. Мой отец подарил мне 1/3 долю квартиры, я собираюсь там жить. Вопрос: а если сособственники так же придут туда жить? Продавать они мне не собираются свои 2/3 доли, и у меня выкупать не хотят. Как быть в этом случае?

Правовые последствия оформления сделки купли-продажи доли под видом сделки дарения
Вариант ухода от исполнения требований ст.250 ГК РФ через сделку дарения применяется, но очень редко. Дело в том, что сделка дарения изначально подразумевает безвозмездную передачу имущества одаряемому. В этом случае рискуют обе стороны договора. Если сделка будет признана судом недействительной, то мнимый одаряемый не сможет получить обратно те деньги, которые он по факту оплатил за долю квартиры. Если же даритель не получит какое-либо имущество или денежные средства, о передаче которых он договорился при фактической продаже доли, то он не сможет затем потребовать по этому основанию расторжения договора или предоставления ему возмещения стоимости фактически проданной доли. Именно из-за таких обоюдных рисков сделку купли-продажи доли, в 99 процентах случаев стараются не оформлять под видом сделки дарения.

А ЧТО ПО ПОВОДУ ДАРЕНИЯ ДОЛИ?
Алексей 04.11.2016 в 23:09
У тех, кто хочет обойти совладельцев, есть прекрасная возможность использовать дарение.

Ответ на вопрос от 03 ноября 2016 года
Вы можете продать свою долю любому желающему, предварительно предложив её выкупить остальным сособственникам квартиры в порядке, установленном ст.250 ГК РФ. Извещение о предстоящей продаже доли и сам договор купли-продажи доли должны быть оформлены в нотариальном порядке.

Продажа доли в приватизированной квартире
Денис 03.11.2016 в 12:28
Есть приватизированная квартира, в ней четыре владельца: я, мать, сестра, муж сестры. В Квартире я не проживаю уже порядка 5 лет, живу с женой и детьми в другом городе. Могу ли я продать свою долю, если да, то как?

Страницы: 1  2 3



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Понедельник, 20 Ноября 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования