г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Добрый день! Моя бывшая теща, жена и сын состоят на учете нуждающихся в жилье с 1999 года. Я расторгнул брак с женой. Департамент имущества г.Москвы уведомил очередника (мою бывшую тещу), о том, что согласно п.4 ч.2 ст.10 Закона №29 об изменении состава семьи, и в т.ч. расторжении брака, отнесено к действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий. После расторжения брака, при расчете жилищной обеспеченности семьи, площадь жилого помещения, находящегося в пользовании у бывшего мужа, не учитывалась. Поэтому, по мнению ДГИ г.Москвы, размер площади жилого помещения, приходящийся на каждого члена семьи заявителя, после расторжения брака уменьшился. Согласно выбранным способам улучшения жилищных условий, будет теперь установлен в автоматизированной системе учета ДГИ г.Москвы по истечении пяти лет после расторжения брака. Я считаю это незаконно со стороны ДГИ. Помогите разобраться с данным решением.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСудебная практика ООО "КМ-Консалтинг"

Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"

Опубликовано: 14.05.2013

Обязание заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка на условиях предварительного договора

Суд отказал истцу в удовлетворении иска о расторжении предварительного договора купли-продажи и удовлетворил встречный иск ответчиков об обязаннии заключить с ними основной договор купли-продажи дома и земельного участка на условиях предварительного договора.

В Юридическую фирму «КМ Консалтинг» обратились граждане Цветкова и Михайлов с просьбой помочь им в решении нижеследующей проблемы.
29 января 2012 года Цветкова и Михайлов заключили с гражданином Жуковым «Предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом» (далее – Предварительный договор), согласно условиям которого Жуков обязался заключить с Цветковой и Михайловым в дальнейшем, Основной договор купли-продажи земельного участка с недавно построенным и ещё не до конца оформленным в собственность Цветковой и Михайлова двухэтажным кирпичным жилым домом, расположенными в Московской области, Наро-Фоминский район, городское поселение Селятино, общей площадью 1134 кв.м. с кадастровым номером ХХХХХХХХ (далее – Объект недвижимости).
Согласно условиям Предварительного договора стоимость Объекта недвижимости составляла 664 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
Также по условиям Предварительного договора стоимость Объекта недвижимости должна была выплачиваться с начислением процентов за рассрочку платежей в размере 4% годовых. При этом 100 000 долларов США в рублях, по курсу ЦБ РФ на день оплаты, выплачиваются покупателем Жуковым в качестве гарантийной суммы в момент подписания Предварительного договора, а остальная сумма должна была оплачиваться 4-мя равными частями по 141 000 долларов США, начиная с 01 мая 2012 года по 01 февраля 2013 года (до этой даты Жуков должен был произвести последний платеж).
Согласно Предварительному договору, Жуков принял на себя обязательство выплатить полную стоимость Объекта недвижимости в срок до 01 февраля 2013 года. Также, согласно Предварительному договору стороны обязались заключить друг с другом Основной договор купли-продажи Объекта недвижимости в течение 3 рабочих дней с момента полной оплаты покупателем Жуковым стоимости Объекта недвижимости.
После подписания Предварительного договора, 29 января 2012 года Жуков оплатил Цветковой и Михайлову гарантийную сумму в размере 100 000 долларов США (что на момент оплаты составляло сумму в размере 3 036 000 рублей по курсу ЦБ РФ), после чего 12 апреля 2012 года, во исполнение условий Предварительного договора, Жуков оплатил Цветковой и Михайлову денежную сумму в размере 141 000 долларов США (что на момент оплаты составляло сумму в размере 4 202 300 рублей по курсу ЦБ РФ).
После 12 апреля 2012 года Жуков более никаких платежей по Предварительному договору в счет оплаты стоимости Объекта недвижимости не производил.
Несмотря на то, что Жуков уклонялся от внесения очередного платежа в размере 141 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, Цветкова и Михайлов продолжили работу по подготовке документов для предстоящего заключения с Жуковым Основного договора купли-продажи.
В частности, 20 июля 2012 года Цветковой и Михайловым был оформлен Кадастровый паспорт, а 18 октября 2012 года на основании выданного им Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17 августа 2012 года, Цветковой и Михайловым было зарегистрировано право общей долевой собственности на жилой дом.
Таким образом, уже 18 октября 2012 года Цветкова и Михайлов были полностью готовы заключить с Жуковым Основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.
Жуков в любой момент времени мог запросить у продавцов любые сведения или получить в Управлении Росреестра по Московской области выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на вышеуказанный жилой дом, что, однако, сделано им не было.
 
Как уже было указано выше, начиная с августа 2012 года Жуков начал уклоняться от исполнения своих обязательств по Предварительному договору, и перестал производить платежи.
Согласно Предварительному договору, Жуков обязан был подписать с Цветковой и Михайловым Основной договор купли-продажи не позднее 05 февраля 2013 года. Поэтому до начала февраля 2013 года Цветкова и Михайлов решили не направлять Жукову каких-либо претензионных писем.
Однако, в январе 2013 года Цветкова и Михайлов получили по почте судебную повестку и копию иска Жукова «О расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом», из содержания которого они узнали о том, что Жуков более не намерен исполнять условия Предварительного договора, и просит суд расторгнуть этот договор и взыскать с Цветковой и Михайлова все оплаченные им по Предварительному договору денежные средства.
В качестве обоснования заявленного иска, Жуков указал в нем, что в тексте Предварительного договора не были четко прописаны технические характеристики продаваемого ему жилого дома и что проведенная по его заказу строительно-техническая экспертиза дома, выявила в доме ряд недоделок.
 
Юристы Юридической фирмы «КМ Консалтинг» помогли гражданам Цветковой и Михайлову в составлении письменных возражений на иск Жукова, а также в составлении встречного иска против гражданина Жукова «Об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом», и представляли их интересы в суде первой инстанции по данному судебному делу.
В суде специалисты Юридической фирмы «КМ Консалтинг» обратили внимание суда на нижеследующие обстоятельства.
 
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ «по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».
Однако истец Жуков не привел в мотивировочной части своего иска никаких доводов в части существенного нарушения Цветковой и Михайловым условий Предварительного договора. Цветкова и Михайлов являлись собственниками земельного участка и жилого дома, указанных в тексте Предварительного договора, и, в отличие от истца Жукова, они не отказывались от заключения с истцом Основного договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.
Содержавшееся в иске Жукова требование о взыскании с Цветковой и Михайлова процентов за пользование чужими денежными средствами также не были основаны на нормах действующего законодательства. Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ «в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора».
В момент рассмотрения данного судебного дела в суде первой инстанции Предварительный договор не был расторгнут, ни путем подписания между сторонами соглашения о его расторжении, ни путем принятия судебного решения о расторжении договора. Обязательство по заключению сторонами Основного договора купли-продажи истекало лишь 05 февраля 2013 года, то есть на день рассмотрения данного судебного спора судом первой инстанции срок действия Предварительного договора ещё не истек.
В Предварительном договоре не содержалось никаких характеристик по качеству передаваемого жилого дома. Соответственно, у истца Жукова отсутствовало и право на заявление претензий по качеству продаваемого ему жилого дома. Кроме того, жилой дом и земельный участок были поименованы в Предварительном договоре, как Объект недвижимости. То есть речь шла о продаже жилого дома и земельного участка, как единого имущественного комплекса, тогда как к качеству продаваемого земельного участка у истца Жукова никаких претензий не имелось.
Относительно того, что в Предварительном договоре не содержалось каких-либо характеристик, позволявших идентифицировать продаваемый Жукову жилой дом, юристы Юридической фирмы «КМ Консалтинг» обратили внимание суда на тот факт, что в тексте Предварительного договора был четко указан кадастровый номер и адрес земельного участка, на котором располагался жилой дом. Согласно кадастровой выписке на жилой дом и земельный участок, а также техническому паспорту БТИ на дом, имевшимся в материалах судебного дела, других домов (как и вообще каких-либо строений) на данном конкретном земельном участке не имелось. Таким образом, местонахождение жилого дома в Предварительном договоре было указано достаточно четко.
В связи с тем, что истцом Жуковым не было приведено никаких правовых обоснований для расторжения заключенного с Цветковой и Михайловым Предварительного договора, то заявление Жуковым требования о расторжении Предварительного договора являлось прямым нарушением нормы статьи 310 Гражданского кодекса РФ, согласно которой «односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом».
Кроме того, заявление истцом Жуковым таких исковых требований свидетельствовало о его нежелании исполнять требования Предварительного договора и фактическом отказе Жукова от заключения с гражданами Цветковой и Михайловым Основного договора.
Согласно норме пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В связи с вышеизложенным юристы Юридической фирмы «КМ Консалтинг» просили суд в иске Жукову о расторжении Предварительного договора отказать, и удовлетворить встречные исковые требования Цветковой и Михайлова об обязании Жукова заключить с ними Основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом на условиях Предварительного договора.
Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, районный суд принял решение, которым в иске Жукову о расторжении Предварительного договора было отказано, а встречный иск Цветковой и Михайлова об обязании Жукова заключить с ними Основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом на условиях Предварительного договора был удовлетворен в полном объеме.
 
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2013 года данное судебное решение было оставлено без изменения.
 
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Понедельник, 23 Апреля 2018 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2018 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования