г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте. Сособственник известил меня через нотариуса о продаже доли. Я согласна купить по заявленной стоимости в ипотеку. Но 3 года тому назад второй сособственник сделал перепланировку. Жилищная инспекция по моей жалобе подала в суд. Решение привести в первоначальный вид. Передано судебным приставам. Ареста нет. Перепланировка не приведена в первоначальный вид. По этой причине мне не получить ипотеку. Технического паспорта у сособственника нет. У меня есть 2013 года. В заявлении о продаже доли указано - о намерении продать долю по указанной цене и на тех же условиях. На каких условиях не указано. Вопрос: могу я в отказе от покупки доли написать, что продавец сделал перепланировку и по решению суда не привел в первоначальный вид? Спасибо
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСудебная практика ООО "КМ-Консалтинг"

Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"

Опубликовано: 26.06.2015

Защита в Мосгорсуде прав добросовестного приобретателя квартиры

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, отказал истцу в истребовании квартиры у добросовестного приобретателя.

В Юридическую фирму «КМ Консалтинг» обратился гражданин Новиков с просьбой помочь ему в решении нижеследующей проблемы.
В 2009 году Новиков приобрел у гражданина Щепкова по договору купли-продажи квартиру в городе Москве. Из представленных при заключении договора гражданином Щепковым документов следовало, что эта квартира была куплена им в 2007 году у гражданина Князева, от имени которого по доверенности (датированной 2005 годом) договор купли-продажи подписал некий Вершинин. Также из представленных гражданином Щепковым по этой квартире документов следовало, что квартира под арестом не состоит, никаких зарегистрированных ограничений (обременений) по этой квартире никогда зарегистрировано не было, задолженностей по квартплате не имеется.
В январе 2014 года Новикову пришла по почте повестка в районный суд г. Москвы. Явившись в суд по повестке, Новиков узнал о том, что в августе 2013 года гражданин Князев, которому до 2007 года принадлежала вышеуказанная квартира, подал в суд иск, в котором указал, что никакой доверенности на имя Вершинина для продажи своей квартиры он в 2005 году не подписывал, что квартира выбыла в 2007 году из его владения без его ведома и согласия, в связи с чем просил суд признать заключенный в 2007 году с гражданином Щепковым договор купли-продажи квартиры недействительной сделкой, и применить к этой сделке последствия недействительности ничтожной сделки.
Кроме того, истец Князев указал в своем иске, что в период с 2006 по 2009 год он отбывал наказание в колонии-поселении за совершение преступления, после освобождения из мест заключения он заболел и до 2014 года не имел возможности обратиться с данным иском в суд.
Там же, в районном суде, судебный представитель истца Князева вручил Новикову повестку, в которой было сказано, что Новиков должен явиться к следователю Симоновского Следственного управления по ЮАО ГСУ СК России по г. Москве в качестве свидетеля по уголовному делу. Явившись к следователю, Новиков узнал о том, что в 2013 году в Следственное управление по ЮАО ГСУ СК России по г. Москве поступило заявление о возбуждении уголовного дела в отношении Вершинина, продавшего гражданину Щепкову эту квартиру по доверенности, заверенной в 2005 году нотариусом города Москвы Когатько Игорем Григорьевичем, по факту мошенничества. В рамках возбужденного по заявлению гражданина Князева уголовного дела экспертами Экспертно-криминалистического центра УВД по ЮАО ГУ МВД России по г. Москве была проведена почерковедческая экспертиза, которая, в связи с отсутствием оригинала нотариальной доверенности 2005 года (оригинал не сохранился ни в архиве нотариуса, ни в архиве Управления Росреестра по г. Москве), не смогли дать ответ о том, кем была выполнена подпись по доверенности – Князевым или иным лицом.
Уголовное дело прекращено не было, но и в суд передано так же не было, поскольку факт поддельности доверенности на имя гражданина Вершинина по результатам проведенной в рамках уголовного дела почерковедческой экспертизы подтвержден не был.
В результате сложилась ситуация, при которой по инициативе гражданина Князева существовало два отдельных дела – уголовное дело по факту мошенничества в Следственном управлении по ЮАО ГСУ СК России по г. Москве, и гражданское дело по иску Князева о признании договора купли-продажи квартиры 2007 года недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В июне 2014 года, по инициативе истца Князева, районный суд назначил по делу проведение почерковедческой экспертизы в Экспертно-криминалистическом центре УВД по ЮАО ГУ МВД России по г. Москве, направив экспертам ксерокопию оспариваемой доверенности 2005 года.
В октябре 2014 года эксперты Экспертно-криминалистического центра УВД по ЮАО ГУ МВД России по г. Москве вернули материалы дела обратно в районный суд, заявив, что они не проводят почерковедческие экспертизы по гражданским делам.
В тот же день, когда дело было возвращено экспертами обратно в районный суд, судья возобновил производство по делу, провел судебное заседание и назначил для проведения экспертизы, по ходатайству судебного представителя истца Князева, новое экспертное учреждение – ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс». Причем на самом судебном заседании по вопросу назначения нового экспертного учреждения присутствовал только судебный представитель истца Князева. Остальные участники судебного процесса не были извещены судом о судебном заседании, ни повестками, ни телефонограммами. О самом факте данного судебного заседания гражданин Новиков узнал лишь тогда, когда ознакомился с электронной карточкой данного судебного дела на сайте районного суда.
 
На этой стадии судебного разбирательства по делу Новиков явился на консультацию к юристам Юридической фирмы «КМ Консалтинг», с просьбой помочь ему в защите своих прав в суде.
Юристы Юридической фирмы «КМ Консалтинг» помогли гражданину Новикову в составлении письменного отзыва на иск и представляли его интересы в суде по данному делу.
В ноябре 2014 года материалы дела вернулись в районный суд из ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс», вместе с экспертным заключением, в котором эксперты дали категоричный ответ, заявив, что доверенность 2005 года была подписана не истцом Князевым, а другим лицом.
Сразу по возвращении дела в районный суд, было назначено новое судебное заседание, на котором судебным представителем истца Князева суду был представлен уточненный иск, с требованиями признать недействительными сделками доверенность 2005 года, договор купли-продажи квартиры между Князевым и Щепковым от 2007 года, договор купли-продажи квартиры между Щепковым и Новиковым от 2009 года, и признать право собственности на квартиру за истцом Князевым.
 
Юристами Юридической фирмы «КМ Консалтинг», действовавшими от имени гражданина Новикова, был представлен суду письменный отзыв на иск, в котором было указано, что:
 
- Ответчик Новиков является добросовестным приобретателем, поскольку в 2009 году он не знал и не мог знать о том, что в 2007 году квартира была продана Щепкову по поддельной доверенности, а также в связи с тем, что в настоящий момент отсутствует главная составляющая для заявления искового требования об истребовании спорного имущества (квартиры) у добросовестного приобретателя – приговор по уголовному делу, которым был бы установлен факт выбытия квартиры из владения истца Князева помимо его воли;
- Истцом Князевым были многократно пропущены сроки исковой давности по требованиям о признании недействительными доверенности от 2005 года и двух договоров купли-продажи квартиры (от 2007 и 2009 годов), а представленные истцом Князевым справки о его болезни относятся лишь к периоду времени с ноября 2010 по ноябрь 2012 года, то есть выходят за пределы предусмотренного Гражданским кодексом РФ трехлетнего срока исковой давности по вышеуказанным исковым требованиям;
- Экспертиза была назначена с нарушением требований Гражданского процессуального кодекса РФ, без вызова в суд обоих ответчиков (Новикова и Щепкова). Кроме того, экспертиза была проведена по ксерокопии доверенности, что признается судебной практикой недопустимым доказательством по такой категории дел (в качестве примера была приведена ссылка на Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2008 № 5-В08-130).
 
Однако районным судом все вышеуказанные доводы были проигнорированы, и было принято судебное решение, которым исковые требования истца Князева были удовлетворены в полном объеме.
 
Специалисты Юридической фирмы «КМ Консалтинг» помогли гражданину Новикову в составлении апелляционной жалобы на вышеуказанное решение районного суда, и представляли его интересы в суде апелляционной инстанции.
Во время слушаний данного дела в Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, юристы Юридической фирмы «КМ Консалтинг» обратили внимание судей на нижеследующие юридически значимые обстоятельства, с учетом которых принятое районным судом решение подлежало отмене.
 
I. Заключение суда первой инстанции о том, что доверенность была подписана не истцом Князевым, а другим лицом, не было основано на доказательствах, которые бы отвечали правилу допустимости доказательств.
 
1) В мотивировочной части судебного решения говорилось о том, что истец Князев предоставил суду копию заключения почерковедческой экспертизы, которая проведена в ходе предварительного следствия по уголовному делу, из которого следовало, что доверенность подписана не Князевым, а другим лицом, что противоречило материалам судебного дела, поскольку:
 
- Согласно заключению экспертов Экспертно-криминалистического центра УВД по ЮАО ГУ МВД России по г. Москве определить подлинность подписи Князева на ксерокопии доверенности от 29 декабря 2005 года не представляется возможным.
То есть вывод суда относительно ссылки на заключение экспертов Экспертно-криминалистического центра УВД по ЮАО ГУ МВД России по г. Москве прямо противоречил выводам экспертов данного экспертного учреждения;
 
- Заключение экспертов Экспертно-криминалистического центра УВД по ЮАО ГУ МВД России по г. Москве было дано в рамках уголовного дела, по которому нет ни обвинительного заключения, ни приговора.
 
2) Судом первой инстанции определением в октябре 2014 года было назначено проведение по делу судебной почерковедческой экспертизы в ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс».
Назначение данного экспертного учреждения было произведено судом первой инстанции с грубым нарушением требований Гражданского процессуального кодекса РФ.
В протоколе судебного заседания от октября 2014 года было сказано, что интересы гражданина Новикова в суде представлял некий гражданин Валуев, который представил суду доверенность. Однако в материалах судебного дела отсутствовала доверенность на имя Валуева, как отсутствовали и сведения о том, что суд уведомлял кого-либо из участников судебного процесса об этом судебном заседании.
Поскольку гражданин Новиков не знал о данном судебном заседании, на котором было назначено в качестве экспертного учреждения ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс», то он был лишен возможности возражать относительно кандидатуры экспертов и просить суд о назначении другого экспертного учреждения.
 
3) Судебное решение было принято на основании экспертизы, которая была проведена по ксерокопии доверенности 2005 года.
Однако сложившаяся судебная практика по такой категории дел исходит из того, что заключение эксперта, сделанное на основании копии доверенности, является недопустимым доказательством.
 
4) Суд первой инстанции указал в своем решении на то, что оснований ставить под сомнение квалификацию и выводы эксперта ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс» не имеется.
Однако согласно приложенной к апелляционной жалобе Новикова выписке из ЕГРЮЛ о данном юридическом лице, ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс» было зарегистрировано 28 мая 2014 года.
Истец Князев обратился в суд с данным иском в августе 2013 года. Проведение экспертизы в ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс» было назначено судом в октябре 2014 года. Таким образом, получается, что сведения об ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс» были внесены в ЕГРЮЛ через десять месяцев с даты начала судебного разбирательства по делу, и за четыре месяца до назначения судебной экспертизы по делу.
Кроме того, в заключении ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс» отсутствуют сведения о ранее проведенных данной организацией судебных экспертизах.
Соответственно, по состоянию на октябрь 2014 года, у ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс» ещё не было никакой (ни хорошей, ни плохой) репутации относительно каких-либо судебных экспертиз.
 
5) В судебном решении говорится о том, что оснований не доверять заключению эксперта ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс» у суда не имеется.
Между тем, экспертное заключение ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс» не соответствовало целому ряду требований (в том числе и методическим рекомендациям) по порядку проведения почерковедческих экспертиз. Также при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», что было отражено в приложенной Новиковым к материалам судебного дела рецензии из ООО «Столичная лаборатория исследования документов».
 
II. Судом перовой инстанции были неправильно рассчитаны сроки исковой давности по заявленным истцом Князевым требованиям. Также суд первой инстанции безосновательно (с явным нарушением требований статьи 205 Гражданского кодекса РФ) восстановил пропущенный истцом срок исковой давности.
 
1) В обжалуемом судебном решении суд сослался на нормы пункта 1 статьи 196 и пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ, которые относятся к правилам исчисления общего срока исковой давности.
 
Между тем, истец Князев в своем иске (в его окончательной редакции) просил суд:
 
- Признать Доверенность 2005 года оформленную нотариусом Когатько И.Г., ничтожной сделкой;
- Признать Договор купли-продажи квартиры от 2007 года ничтожной сделкой;
- Признать Договор купли-продажи квартиры от 2009 года ничтожной сделкой;
- Применить последствия ничтожности указанных сделок.
 
Таким образом, истец Князев заявлял в своем иске о ничтожности трех сделок (Доверенности 2005 года и двух Договоров купли-продажи квартиры от 2007 года и 2009 года) и просил суд о применении правовых последствий недействительности ничтожных сделок.
Для вышеуказанных исковых требований Гражданским кодексом РФ предусмотрен не примененный судом первой инстанции общий срок исковой давности (статьи 196 и 200 Гражданского кодекса РФ), а специальный срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ.
Поскольку речь идет о сделках, совершенных до 07 мая 2013 года, то согласно Федеральному закону от 07.05.2013 N 100-ФЗ к данным правоотношениям подлежит применению норма пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ в следующей редакции:
«Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки».
 Исполнение по сделке Доверенности от 2005 года началось в день исполнения прописанных в доверенности полномочий – в день подписания Верщониным с Щепковым Договора купли-продажи квартиры от декабря 2007 года.
Соответственно, течение трехлетнего срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности Доверенности от 2005 года началось в декабре 2007 года и закончилось в декабре 2010 года.
Исполнение по сделке Договора купли-продажи квартиры от 2007 года началось с момента передачи квартиры по Акту передачи квартиры 2007 года, и срок исковой по требованию о применении последствий недействительности этой сделки истек в 2010 году.
Исполнение по сделке Договора купли-продажи квартиры от 2009 года началось с момента передачи квартиры по Акту передачи квартиры, и срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности этой сделки истек в 2012 году.
Ответчиками Новиковым и Щепковым в суде первой инстанции были поданы заявления о пропуске истцом Князевым трехлетнего срока исковой давности, что согласно статье 199 Гражданского кодекса РФ являлось отдельным основанием для отказа истцу Князеву в удовлетворении иска.
 
2) Суд первой инстанции безосновательно восстановил истцу Князеву срок исковой давности, совершив данное действие с явным нарушением требований статьи 205 ГК РФ.
Согласно ст.205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
 
В судебном решении было указано на тяжелое состояние здоровья истца Князева в период с 15 ноября 2010 года по 29 ноября 2010 года, с 10 октября 2012 года по 17 октября 2012 года, а также с 25 ноября 2012 года по 25 ноября 2013 года.
Согласно требованиям статьи 205 Гражданского кодекса РФ, оснований для продления срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности вышеуказанных сделок, не имелось, поскольку по состоянию на момент истечения трехлетних сроков исковой давности по каждому из заявленных исковых требований, а также за полгода до истечения сроков исковой давности, истец Князев ничем не болел.
За период 30 ноября 2010 года по 09 октября 2012 года истцу Князеву ничто не мешало подать в суд иск о признании сделок недействительными. Однако он подал в суд данный иск лишь в августе 2013 года, пропустив без уважительных причин сроки исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ.
 
III. Суд безосновательно отказался признавать Новикова добросовестным приобретателем квартиры.
 
В процессе рассмотрения данного судебного спора судом первой инстанции, Новиковым было подано заявление о признании его добросовестным приобретателем квартиры.
В материалах судебного дела имелась расписка Щепкова о том, что он получил от Новикова всю денежную сумму (соответствовавшую рыночной стоимости квартиры) по Договору купли-продажи 2009 года.
Также в материалах судебного дела отсутствовали документы, указывающие на то, что по состоянию на 2009 год приобретенная Новиковым квартира находилась под арестом или была предметом судебного спора. То есть на момент подписания и государственной регистрации Договора купли-продажи квартиры 2009 года Новиков не мог знать о том, что через четыре с половиной года истец Князев заявит в суде о недействительности Доверенности от 2005 года, которая к Новикову и заключенному им с Щепкиным Договору купли-продажи квартиры 2009 года, не имела ни прямого, ни косвенного отношения.
Более того, относительно оформления Доверенности 2005 года и всех последующих сделок с квартирой, приговор по какому-либо уголовному делу отсутствует.
Перед покупкой квартиры Новиков истребовал у Щепкина расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретаемую квартиру, в которой содержались сведения обо всех ранее зарегистрированных сделках с этой квартирой, и убедился, что никаких судебных споров, арестов или иных событий, способных вызвать подозрения относительно приобретаемой квартиры, никогда не происходило.
Также Новиков перед подписанием Договора купли-продажи квартиры от 2009 года осмотрел приобретаемую квартиру, убедившись в том, что в этой квартире нет ни посторонних жильцов, ни каких-либо вещей, которые бы свидетельствовали о том, что эта квартира может быть предметом судебных споров.
Таким образом, по состоянию на момент подписания Новиковым с Щепкиным Договора купли-продажи квартиры от 2009 года, не имелось вообще никаких противопоказаний к заключению данного договора, и Новиков полностью соответствовал всем требованиям, предъявляемым сложившейся судебной практикой для признания его добросовестным приобретателем квартиры.
 
Учтя вышеуказанные доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции отменила, и истцу Князеву в удовлетворении заявленного им иска отказала.
Таким образом, специалисты Юридической фирмы «КМ Консалтинг» помогли отстоять законные права гражданина Новикова, который сохранил своё ранее оспоренное право собственности на честно приобретенную им квартиру.
 
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Пятница, 20 Октября 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования