Вопрос: В договоре участия в долевом строительстве, заключаемом с физическим лицом, предусмотрено, что участник обязуется впоследствии, при получении квартиры, заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией, указанной застройщиком. Правомерно ли включение в договор такого условия?
Ответ: Включение в договор вышеуказанного условия неправомерно.
Обоснование: Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время на основании его решения. К таким способам относится, в том числе, управление управляющей организацией. Следовательно, этот способ не может быть установлен по соглашению участника долевого строительства и застройщика.
Кроме того, если в качестве дольщика выступает потребитель, который заключает договор для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, необходимо учитывать следующее.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом. Данная норма установлена ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). В рассматриваемой ситуации застройщик, включая в договор условие о выборе управляющей организации, нарушает эту норму.
В соответствии с п. 1 ст. 16 данного Закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Застройщик, включивший в договор данное условие, может быть привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2009 по делу N А12-11286/2009).
Автор: Н.П.Зиновьева