Общность собственности плодит раздоры <1>. Еще Аристотель указывал, что «те, которые чем-либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность» <2>. Следует заметить, что вопросы установления порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, являются весьма актуальными, особенно сейчас, в связи с развитием рынка недвижимости.
———————————
<1> Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права. М., 2002. С. 165; Аристотель. Соч. в 4 т. Т. 2. М., 1978. С. 411.
<2> Аристотель. Соч. в 4 т. М., 1978. С. 411.

Категории «идеальных» и «реальных» долей порождают массу проблем у участников долевой собственности при реализации ими права на выдел имущества в натуре. К сожалению, и в юридической литературе, и на практике смешивают понятия «доли в праве собственности» и «части недвижимой вещи» <3>.
———————————
<3> Например, в Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова), к главе 18.

Понятие неделимой вещи дано в ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ): неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ неделимая вещь, по сути, является «вынужденным» объектом права общей долевой собственности, поскольку указанные выше свойства исключают индивидуальную собственность на ее части. Помимо этого, в ст. 252 ГК РФ даны еще такие критерии, как законодательно установленный запрет на раздел и нанесение несоразмерного ущерба всему имуществу. При разделе делимой вещи из нее выделяются определенные части, являющиеся индивидуально-определенными вещами. Значит, при разделе объектов недвижимости должны также образовываться объекты недвижимости. Доля в праве — умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи. Доли определяются в праве общей собственности и выражаются в виде простой дроби и не могут быть выражены в виде частей имущества.

Основными проблемами при рассмотрении вопроса делимости и раздела зданий нежилого назначения (административных, производственных и пр.) являются:

• во-первых, сложность данных объектов, их архитектурное многообразие;
• во-вторых, отсутствие специальных правил, связанных с характеристиками и правовым режимом частей зданий и нежилых помещений. В частности, отсутствуют: критерии возможности выделения нежилого помещения в самостоятельный объект права, правила технического учета отдельных нежилых помещений, частей здания; понятие и режим мест общего пользования, общего имущества здания; положения, регулирующие обслуживание и эксплуатацию помещений, обязанности по содержанию иного имущества в здании, необходимого для использования помещения; определение прав на земельный участок, на котором расположено здание.

Таким образом, в отсутствие специальных правил следует руководствоваться указанными выше общими положениями гражданского законодательства о делимости вещей. Поскольку законодательные запреты раздела нежилых зданий отсутствуют, остается критерий сохранения назначения. Образующиеся части здания (помещения) должны соответствовать исходному назначению здания — производственное, административное и пр. Если лица, отчуждающие и приобретающие помещения в здании, действуют разумно и осмотрительно, они должны позаботиться также об обеспечении удобства в пользовании и обслуживании помещений. Однако, как показывает практика, на это следует полагаться в последнюю очередь. Иначе в имущественном обороте не складывались бы ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается «собственником лестничных клеток» или когда продавец офисов не разрешает приобретателям пользоваться лифтами и иными удобствами в здании.

Раздел нежилых зданий может быть осуществлен только юридически — путем раздела долевыми собственниками здания (по их соглашению или решению суда) или путем отчуждения частей здания (помещений). Действия собственника по переоборудованию или внутренней перепланировке здания, влекущие образование в нем обособленных частей или помещений, меняют только характеристику целой вещи — она становится делимой, но разделом это не является. Статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению и участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

При рассмотрении иска о выделе его доли в натуре суды учитывают следующие обстоятельства:

• возможность нанесения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества не по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. <4>;
  ———————————
  <4> Пункт 35 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» // Вестник ВАС. 1996. N 9.
• сохранение баланса интересов всех участников общей долевой собственности <5>;
  ———————————
  <5> Постановление ФАС Центрального округа от 4 мая 2006 г. N А62-5237/2002.
• истцом по иску о выделе доли в натуре может быть лишь выделяющийся собственник. На практике распространены ситуации, когда один из собственников, считая, что доля другого собственника незначительна и может быть заменена денежной компенсацией, требует в судебном порядке прекращения права другого собственника и при этом просит суд возложить на него обязанность выплатить другому собственнику денежную компенсацию. В действительности же в данном случае мы имеем дело с ошибкой истца в применении ст. 252 ГК РФ <6>.
  ———————————
  <6> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 сентября 2004 г. N А69-1270/03-10-8-Ф02-3639/04-С2.

Если суд отказывает собственнику в удовлетворении исковых требований о выделе доли в натуре, это не препятствует собственнику обратиться в дальнейшем в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением на основании ст. 247 ГК РФ. Определение порядка пользования не связано с прекращением общей собственности и признанием права собственности на конкретный выделенный объект (доля в натуре). При применении данной нормы учитывается не только принцип равенства прав собственников, но и заслуживающие внимания обстоятельства, в частности:

1) сложившийся до возникновения спора порядок пользования;

2) нуждаемость каждого из сособственников в пользовании определенной частью помещения, состояние здоровья и др. <7>.
———————————
<7> Пункт 7 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 и Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Возникающая несоразмерность долей также может быть устранена денежной компенсацией. Установленный порядок направлен на предотвращение попыток злоупотребления собственниками своими правами, с чем, к сожалению, нередко приходится сталкиваться в судебной практике.

Автор: Бергеля И.И.