Договор ренты представляет собой соглашение о передаче недвижимого имущества (земли, дома, квартиры) одной стороне, плательщику ренты, за периодически выплачиваемую ренту другой стороне, получателю ренты.
В нашей стране наибольшее распространение получили два вида договора ренты – Договор пожизненной ренты и Договор пожизненного содержания с иждивением.
Рента может представлять собой фиксированную ежемесячную сумму получателю ренты (пожизненная рента) или пожизненное обеспечение потребности получателя ренты, причем не только финансово, но и в виде услуг (пожизненное содержание с иждивением).
Заключение таких договоров выгодно, как получателю ренты, так и плательщику ренты.
Получатель ренты имеет существенную прибавку к ежемесячному доходу (в виде рентных платежей), а также получает ежедневный уход, доставку продуктов, лекарств и многие другие услуги (если речь идет о пожизненном содержании с иждивением) до конца своей жизни.
Плательщик ренты получает в свою собственность недвижимость, принадлежащую получателю ренты (пусть даже и обремененную рентой), не выплачивая за неё рыночную стоимость, а лишь производя ежемесячные платежи и осуществляя уход за получателем ренты.
Казалось бы, такой вариант удобен для обоих сторон договора. Однако в реальной жизни всё не так просто.
У получателя ренты в любой момент могут появиться основания для расторжения договора ренты, основными из которых являются:
- Плательщик ренты может обмануть получателя ренты и заключить договор, изначально не планируя выполнять его условия по содержанию получателя ренты;
- У плательщика ренты могут возникнуть финансовые трудности, в результате которых он может по объективным причинам приостановить исполнение своих договорных обязательств;
- Получателю ренты может поступить более выгодное предложение о его дальнейшем содержании от посторонних людей, которые могут устно пообещать ему в разы большее ежемесячное содержание, чем он получат по действующему договору ренты;
- У получателя ренты или его родственников могут измениться обстоятельства и потребоваться существенная сумма денег, которую можно получить лишь путем продажи квартиры (которая по действующему договору ренты получателю ренты уже не принадлежит).
Во всех перечисленных случаях получатель ренты может подать в суд иск о расторжении договора ренты и возвращении квартиры в его собственность.
Давайте рассмотрим, как получатель ренты может доказать в суде обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора ренты, и как плательщику ренты защитить свои права, если такой иск будет подан в суд.
Расторжение договор пожизненной ренты
По договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы в течение жизни получателя ренты.
По договору пожизненной ренты недвижимое имущество может быть передано плательщику ренты за определенную плату (сумму единовременного платежа, уплачиваемую непосредственно при заключении договора пожизненной ренты) или бесплатно (то есть, без оплаты какой-либо фиксированной суммы в момент заключения договора пожизненной ренты).
Размер минимальных ежемесячных платежей по договору пожизненной ренты установлен статьей 597 Гражданского кодекса РФ и составляет не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Данное ограничение применяется лишь в отношении договоров пожизненной ренты, по которым имущество была передано бесплатно (то есть, без выплаты каких-либо денежных сумм в момент заключения договора). Если при заключении договора пожизненной ренты плательщик ренты выплатил получателю ренты какую-то предусмотренную договором денежную сумму (например, 100 000 рублей), то указанное ограничение в части минимальной суммы ежемесячного платежа уже не действует, и стороны могут установить любую сумму ежемесячного платежа, которая может быть, как больше, так и значительно меньше величины прожиточного минимума.
Получатель ренты вправе подать в суд иск о расторжении договора пожизненной ренты, если он не подучает от плательщика ренты тех сумм, что ему причитаются по условиям договора.
При этом речь идет о полном (!!!) прекращении выплат по договору. То есть, получатель ренты в течение нескольких месяцев подряд не должен получать от плательщика ренты никаких денежных сумм по договору.
Кроме того, из-за нарушения условий договора со стороны плательщика ренты могут существенно ухудшиться жилищные условия получателя ренты, что также может быть основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Дело в том, что после регистрации договора в Росреестре плательщик ренты становится собственником недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты. Как правило, предметом договора пожизненной ренты является передача в собственность плательщика ренты жилого помещения (жилого дома, части жилого дома, квартиры или комнаты), принадлежащего получателю ренты.
Это жилое помещение переходит в собственность плательщика ренты, но с определенными ограничениями. После регистрации договора в Росреестре, в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения не только о переходе права собственности от получателя к плательщику ренты, но также и сведения об обременении жилого помещения рентой. Данное обременение снимается лишь в случае расторжения (или признания недействительным) договора ренты, либо в случае смерти получателя ренты. В тот период, пока жилое помещение обременено рентой, получатель ренты имеет право пожизненного проживания в этом жилом помещении, а плательщик ренты не имеет права совершать каких-либо сделок с этим жильем без согласия получателя ренты.
Иными словами, плательщик ренты обязан содержать переданное в его собственность жилое помещение и не может вселять в это помещение посторонних лиц без согласия получателя ренты в течение всего срока действия договора пожизненной ренты.
Если плательщик ренты перестанет вносить платежи за это жилое помещение и коммунальные услуги, в результате чего жилое помещение будет отключено от отопления, электроснабжения и прочих благ цивилизации, то такое действие (бездействие) со стороны плательщика ренты может являться основанием для расторжения договора пожизненной ренты.
Вселение плательщиком ренты в жилое помещение посторонних лиц, если это действие не было согласовано с получателем ренты, тоже может послужить основанием для расторжения договора пожизненной ренты, поскольку в этом случае плательщик ренты, по сути, использует переданное в его собственность жилье не по прямому назначению, а в качестве гостиницы, что равносильно заключению договоров по распоряжению этим жилым помещением без предварительного согласия получателя ренты.
Прежде чем подавать такой иск в суд, получателю пожизненной ренты нужно будет собрать доказательства нарушения договорных обязательств со стороны плательщика ренты:
- Если договором пожизненной ренты был предусмотрен определенный способ оплаты ежемесячных рентных платежей (например, путем перечисления денежных средств на банковский счет получателя ренты), то к исковому заявлению нужно будет приложить выписку с банковского счета, из содержания которой будет видно, что плательщик ренты несколько месяцев подряд не исполнял своих обязательств по выплате ренты;
- В случае неисполнения плательщиком ренты своей обязанности по содержанию жилого помещения, получателю ренты нужно будет собрать переписку с ресурсоснабжающими предприятиями и управляющей компанией, из содержания которой будет видно, что жилое помещение отключено от предоставления различных коммунальных услуг, электро- и газоснабжения из-за регулярных задержек с оплатой со стороны собственника жилого помещения (плательщика ренты);
- В случае вселения плательщиком ренты в жилое помещение, являющееся предметом договора, посторонних жильцов, необходимо будет предоставить суду результаты проверки со стороны полиции, управляющей компании, жилищной инспекции или иных контролирующих органов, содержание которой будет подтверждать факт вселения в жилое помещение других жильцов (сдачу жилья внаем) без согласия получателя ренты.
Если плательщик ренты не согласен с доводами иска, то ему следует предоставить суду документы, опровергающие выдвинутые против него обвинения, в частности:
- Расписки получателя ренты о получении денежных средств в счет оплаты рентных платежей, а также выписку с банковского счета о перечислении денег на счет получателя ренты;
- Документы (переписку с ресурсоснабжающими предприятиями, платежные документы, решения судов и т.д.), подтверждающие факт оплаты за жилье и коммунальные услуги, а также неправомерное начисление задолженности за фактически оплаченные по выставленным счетам коммунальные услуги;
- Переписку с получателем ренты, подтверждающую факт согласования с ним вопроса о вселении в спорное жилое помещение посторонних лиц.
В судебных делах по расторжению договоров пожизненной ренты решающее значение имеют предоставляемые суду документы. Свидетельские показания в таких спорах играют второстепенную роль. Поэтому результаты таких споров во многом зависят от того, насколько ответственно стороны подойдут к сбору письменных доказательств и предоставлению их суду.
Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением имеет много общего с договором пожизненной ренты.
Ключевое отличие от договора пожизненной ренты здесь всего одно – кроме предоставления денежного содержания (ежемесячных выплат) получателю ренты плательщик ренты берет на себя обязательства по предоставлению натурального содержания получателя ренты (покупки продуктов и лекарств, обеспечения ухода за получателем ренты, предоставления ему за свой счет больничного и санитарно-курортного лечения и т.д.).
По сути, договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает дополнительные права получателя ренты и дополнительные (организационные и финансовые) обязанности со стороны плательщика ренты.
Как результат – у получателя ренты появляются дополнительные аргументы для возможного расторжения договора, а плательщику ренты приходится собирать больше документов, подтверждающих факт надлежащего исполнения им своих договорных обязательств.
Кроме указанных выше оснований для расторжения договора пожизненной ренты, у получателя ренты появляется ещё одно, дополнительное, основание для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением. Получателю ренты достаточно заявить в своем иске о том, что плательщик ренты не представляет ему натурального содержания, предусмотренного условиями договора. Причем никаких доказательств этого предъявлять суду не нужно, поскольку обязанность доказать обратное (факт предоставления истцу натурального содержания) будет лежать на ответчике – плательщике ренты.
Статьей 603 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность замены натурального содержания получателя ренты дополнительными рентными платежами. Однако такая возможность должна быть предусмотрена договором пожизненного содержания с иждивением или дополнительным соглашением к договору. Иными словами, плательщик ренты не вправе по своему усмотрению (или по устной договоренности с получателем ренты) просто перестать оказывать получателю ренты натуральное содержание, заменив его дополнительными ежемесячными выплатами, поскольку такое действие будет расценено, как ненадлежащее исполнение им своих договорных обязательств.
Со своей стороны, плательщику ренты уже недостаточно будет предъявить суду доказательства, которые он может предъявить в деле о расторжении договора пожизненной ренты, поскольку нужно будет уже предоставить суду доказательства натурального содержания получателя ренты.
Такими доказательствами могут служить:
- Договоры об оказании услуг, подписанные плательщиком ренты и предусматривающие оказание услуг получателю ренты третьими лицами. В этом случае в договоре пожизненного содержания с иждивением и дополнительном соглашении к договору должна быть предусмотрена возможность оказания услуг получателю ренты не лично плательщиком ренты, а третьими лицами. Если таких договорных обязательств не имеется, то суду можно будет предоставить материалы переписки, из содержания которой было бы видно, что получатель ренты согласен на предоставление ему натурального содержания (уход, лечение и т.д.) не плательщиком ренты, а третьими лицами;
- Чеки, квитанции, накладные и договоры на доставку товаров, оплаченных плательщиком ренты, в жилое помещение, в котором проживает получатель ренты;
- Иные платежные документы и договоры, из содержания которых будет видно, что плательщик ренты оплатил товары и услуги, приобретенные им не для себя, а для получателя ренты;
- В отличие от споров, связанных с расторжением договоров пожизненной ренты, при рассмотрении споров по расторжению договоров пожизненного содержания с иждивением весьма существенное значение имеют свидетельские показания, поскольку свидетели могут подтвердить факт предоставления натурального содержания (оказания ухода за получателем ренты) со стороны плательщика ренты.
В отличие от договора пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением очень легко расторгается в судебном порядке, поскольку на плательщика ренты в таких судебных спорах возлагается обязанность по доказыванию факта оказания натурального содержания получателю ренты, и любое сомнение в представленных доказательствах будет трактоваться судом в пользу истца (получателя ренты).
Обстоятельства, при которых расторгнуть договор ренты не получится
Если плательщикам ренты неукоснительно соблюдаются все условия договора ренты, и они максимально ответственно подходят к сбору документов, подтверждающих исполнение ими своих договорных обязательств, то получатели ренты пытаются использовать в суде ещё три аргумента в пользу расторжения договора:
1) Поскольку получателями ренты, как правило, являются люди преклонного возраста, то часто в исках можно встретить указание на то, что истцу (получателю ренты) не были разъяснены все последствия заключения договора. Например, получатель пожизненной ренты может заявить, что, подписывая договор, он не предполагал, что его квартира после государственной регистрации договора перейдет в собственность плательщика ренты, или что он предполагал получать от плательщика ренты не только денежные средства, но и помощь в ведении домашнего хозяйства (то есть, ту услугу, которая предусмотрена не договором пожизненной ренты, а договором пожизненного содержания с иждивением);
2) Заключив договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, в котором содержалось условие о единовременной выплате получателю ренты со стороны плательщика ренты какой-то денежной суммы (например, 100 000 рублей), получатель ренты затем может заявить, что перечисляемые на его банковский счет денежные выплаты со стороны плательщика ренты меньше прожиточного минимума, и поэтому он хочет расторгнуть договор ренты;
3) Если плательщик ренты осуществляет ежемесячные выплаты, но часть этих выплат в какие-то месяцы не соответствуют условиям договора, то на этом основании получатель ренты может заявить в суде, что хочет расторгнуть договор из-за регулярного нарушения его условий со стороны плательщика ренты.
Вышеуказанные аргументы истцов (получателей ренты), как правило, не приводят к расторжению договоров ренты поскольку:
1) Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (статья 584 Гражданского кодекса РФ), и при возникновении судебного спора, связанного с расторжением такого договора, суд в обязательном порядке привлекает к участию в деле в качестве третьего лица нотариуса.
Нотариус, в свою очередь, предоставляет суду свои объяснения по делу в письменной или устной форме, и сообщает о том, что все условия договора были разъяснены им обеим сторонам сделки. Соответствующий пункт о разъяснении нотариусом условий договора ренты сторонам сделки содержится также и в тексте договора.
Учитывая это обстоятельство, суд практики всегда приходит к выводу о том, что при заключении договора получателю ренты были разъяснены все условия договора и правовые последствия его заключения с плательщиком ренты;
2) Если истцом (получателем ренты) был заключен договор ренты, предусматривающий передачу недвижимого имущества за какую-либо денежную компенсацию (пусть даже и на незначительную сумму), то требование статьи 597 Гражданского кодекса РФ о минимальном размере рентных платежей, равном прожиточному минимуму, к таким договорам ренты уже не применяется.
В этом случае суд руководствуется не размером прожиточного минимума, а условием о минимальном размере ренты, предусмотренным самим договором ренты.
3) В том случае, если ответчиком (плательщиком ренты) были допущены нарушения условия о размере перечисляемых рентных платежей, данное обстоятельство далеко не всегда является основанием для расторжения договора ренты.
Например, если плательщик ренты заключил договор ренты и не произвел по этому договору ни одного платежа, либо вначале производил выплаты, а затем на длительный период времени (от нескольких месяцев и более) не осуществлял никаких рентных платежей, то такое действие (бездействие) плательщика ренты является основанием для расторжения договора ренты по иску получателя ренты.
Но если плательщик ренты производил рентные платежи, например, в предусмотренном договором размере 20 000 рублей в месяц, а затем на несколько месяцев уменьшил размер платежей до 15 000 рублей в месяц, то такое действие плательщика ренты подпадает под требования статьи 588 Гражданского кодекса РФ, и получатель ренты вправе будет просить суд не о расторжении договора ренты, а о взыскании с плательщика ренты процентов за пользование денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.
Соответственно, наличие небольшой задолженности по части рентных платежей или оплата ренты в неполном размере также не являются основанием для расторжения договора ренты.
Последствия расторжения договора ренты
Расторжение договора ренты значительно более выгодно получателю ренты, чем плательщику ренты.
Среди основных правовых последствий расторжения договора ренты можно выделить следующие:
- Прекращение записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении квартиры рентой и возвращение квартиры в собственность бывшего получателя ренты. С этого момента бывший плательщик ренты перестает быть собственником квартиры, а бывший получатель ренты вправе распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению – продать, подарить, завещать, обменять эту квартиру или заключить новый договор ренты, без получения чьего-либо предварительного согласия;
- Прекращение обязанности по денежному и натуральному содержанию бывшего получателя ренты со стороны плательщика ренты. Бывший получатель ренты уже не сможет требовать от бывшего плательщика ренты выплаты денежных средств или предоставления ему каких-либо услуг по своему содержанию;
- Если бывший плательщик ренты успел вселиться в спорное жилое помещение и вселить в него третьих лиц, то бывший получатель ренты вправе будет потребовать их выселения из жилого помещения;
- В случае, если бывший плательщик ренты до расторжения договора ренты успел заключить какие-либо гражданско-правовые договоры со спорным жилым помещением (например, передал это помещение кому-либо в аренду или наем), то бывший получатель ренты вправе будет в судебном порядке оспорить эти сделки.
Кроме того, расторжение договора ренты не влечет за собой двусторонней реституции (возврата всего полученного по сделке обеими сторонами сделки), в связи с чем бывший плательщик ренты не вправе будет требовать возврата ему всего полученного по сделке бывшим получателем ренты. Иными словами, в случае расторжения договора ренты в судебном порядке бывший плательщик ренты лишается спорной квартиры, которая возвращается в собственность бывшего получателя ренты, и при этом не получает взамен ничего – ни возврата потраченных в рамках исполнения договора денежных средств, ни денежной компенсации за приобретенные для получателя ренты товары или оказанные ему услуги.
Таким образом, расторжение договора ренты в судебном порядке имеет свои особенности, которые нужно учитывать, как получателю, так и плательщику ренты ещё на стадии заключения договора. В противном случае каждая из сторон договора рискует лишиться имущества или денег, не получив взамен того результата, на который она изначально рассчитывала.
Читайте ещё по этой теме:
- Обременения недвижимого имущества по договору ренты
- Договор пожизненного содержания с иждивением. Судебные споры
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы