О признании недееспособности

Здравствуйте!
Престарелая (75 лет) подруга моей мамы находится у нас на фактическом попечении, при этом договор ренты не оформлен, написано завещание на приватизированную ей квартиру в пользу мамы. Согласно завещания, отсекаются все родственники. Последний год ее состояние близко к невменяемому. Она полностью недееспособна. Есть опасения, что она может совершить сделку с квартирой под влиянием постороннего человека. Каков механизм признания ее недееспособной? Ведь согласно ч.2 ст.281 ГПК РФ мы чужие ей люди и не имеем права возбуждать дело о недееспособности и обращаться в суд. Как быть? Действовать через органы опеки или через психоневрологическое мед учреждение? Или есть еще варианты?