1 Ответ
Здравствуйте.
Отвечаем по порядку заданных Вами вопросов:
1) Согласно ч.4 ст.292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки потребуется только в том случае, если в числе прочего продается еще и доля несовершеннолетнего сособственника (а не просто жильца) этой квартиры;
2) Договор может быть оспорен только участниками сделки или их законными представителями.
Например, если указанная Вами женщина является недееспособной или ограниченно дееспособной, и от ее имени договор должен был подписать ее опекун или попечитель, но его подписи на договоре не имеется;
3) Продавец квартиры может сам сняться с регистрационного учета и снять с учета граждан, законным представителем которых он является.
Например, родитель может снять с регистрационного учета своих несовершеннолетних детей, но никак не лиц, законным представителем (опекуном, попечителем) которых он не является;
4) После регистрации договора купли-продажи жильцов квартиры можно будет попытаться выселить в судебном порядке, на основании ч.2 ст.292 ГК РФ, как членов семьи бывшего собственника жилого помещения. Однако однозначной (четко за или против) судебной практики по таким делам сейчас еще не сформировалось;
5) Такой суд займет от трех до шести месяцев. Стоимость ведения такого дела определяется индивидуально;
6) Дата регистрации племянника будет иметь значение только в том случае, если в суде будет доказываться то, что он после своей регистрации в спорной квартире никогда в нее не вселялся;
7) Наличие/отсутствие площади у родителей ребенка будет иметь значение в контексте выселения его к родителям или без предоставления другого жилого помещения. В первом случае решение суда будет однозначно в пользу нового собственника квартиры, поскольку согласно ст.20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетнего признается место жительства его родителей (опекунов, попечителей);
8) Если речь будет идти о фактически проживающих в квартире ответчиках, то в иске нужно будет поставить вопрос об их выселении из квартиры. Если же речь будет идти о фактически не пользующихся этой квартирой гражданах, то нужно будет поставить в суде вопрос о признании ответчиков утратившими право пользования квартирой в связи с длительным фактическим проживанием в другом жилом помещении;
9) Несовершеннолетний может быть оставлен проживать в этой квартире вместе со своими родителями, если в договоре купли-продажи квартиры будет четко указано, что квартира обременена проживанием этих лиц, и они сохраняют право проживания в этой квартире после перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
Здравствуйте!
Пожалуйста, помогите с вопросами, которые возникли у нас в процессе поиска квартиры для покупки в Москве (мы пытаемся продать нашу квартиру и взамен приобрести две меньшей площади). Риэлтор предлагает нам хорошую двухкомнатную квартиру по очень привлекательной цене, но настаивает, что решиться на покупку мы должны немедленно и сразу же заплатить аванс, так как на эту квартиру много желающих. По информации этого риэлтора квартира находится в собственности 82-летней женщины. Женщина планирует приобрести для себя другое жилье в другом городе, где проживает ее родственник. В квартире также прописаны племянник и годовалый ребенок племянника этой женщины. Племянник прописан в квартире более 10 лет, но мы не знаем с какого точно года. Племянник женат и якобы владеет другой жилплощадью вместе со своей женой. Племянник против продажи этой квартиры и поэтому добровольно выписываться из квартиры не будет. Пожалуйста, посоветуйте, какие могут быть риски для покупателя при таких обстоятельствах, и какие нам следует запросить документы от собственника, чтобы максимально обезопасить себя от этих рисков, прежде чем решиться на покупку. У нас уже есть множество вопросов на которые мы не знаем ответов:
(1) должны ли мы получать согласие органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи этой квартиры? (2) может ли в дальнейшем договор продажи этой квартиры быть признанным ничтожным при учете прав несовершеннолетнего? (3) может ли владелец квартиры выписаться сам, а также выписать своего племянника и его ребенка без их согласия до продажи квартиры? (4) есть ли вероятность выписки всех прописанных на данный момент в этой квартире через суд после регистрации договора продажи квартиры? (5) сколько времени и средств может занять такой судебный процесс? (6) будет ли иметь значение с какого года племянник прописан в квартире? (7) будет ли иметь значение какой жилплощадью располагают родители несовершеннолетнего при вопросе о выписке несовершеннолетнего из этой квартиры через суд? (8) будет ли иметь значение проживает ли племянник и его ребенок в этой квартире на постоянной основе или нет? (9) может ли суд прийти к решению что за несовершеннолетним останется право пользования квартирой после ее продажи и на какой срок? и могут ли в этом случае там также проживать его родители?
Заранее благодарна за ответ.
С уважением,
Елена