Все о договоре аренды жилого помещения

Договор аренды жилого помещения при аренде квартир - необходимый документ, регулирующий правоотношения нанимателя и наймодателя и защищающий их в случае несоблюдения одной из сторон условий сделки.

Арендуя жилье, Вы идете на определенный риск.

Во-первых, снимать жилье нужно только у собственника квартиры. Бывают случаи, когда через день после Вашего переезда, к Вам приходит настоящий хозяин квартиры (а не тот, кто сдал Вам эту квартиру) и просит освободить принадлежащую ему жилплощадь. Разумеется, выплаченные деньги Вам никто не вернет. И доказать ничего нельзя, ибо Вы либо не заключали договор найма, либо он был составлен юридически не грамотно.

Во-вторых, собственник не имеет права сдавать квартиру в наем, если она арестована или заложена. В этом случае вам придется иметь дело с правоохранительными органами.

В-третьих, собственник может просто выставить Вас за дверь раньше установленного срока, при этом получив деньги за проживание вперед. От подобного форс-мажора Вы можете защитить себя только с помощью юридически грамотно составленного договора найма. В первом и втором случае Вам необходимо внимательно изучить документы на квартиру, установить их подлинность (если Вам согласятся их предоставить).

Однако, и собственник квартиры идет на риск, сдавая свою жилплощадь в аренду: задержка ежемесячных выплат, проблемы с освобождением квартиры в срок, ущерб, нанесенный имуществу и квартире в целом. Собственнику также нужен договор найма.

В настоящее время и арендаторы, и собственники задаются вопросом: а стоит ли обращаться за помощью к специалистам? Если Вы сами сможете юридически грамотно составить договор найма, узнать, находится ли квартира под арестом или в залоге, разобраться с документами на квартиру, установить их подлинность, то не стоит. Однако, если Вы человек разумный и осторожный, Вы не хотите рисковать и наживать себе головную боль, то рекомендуем обратится за помощью в юридическую фирму "Московские юристы".

Вопрос: Я собираюсь снять квартиру на длительный срок. Слышал, что сейчас распространены мошенничества при сдаче квартир (одну и ту же квартиру сдают многим лицам, сдает человек не имеющий прав на данную квартиру и т.д.). Что необходимо проверять и на что обращать внимание при снятии квартиры, чтобы не попасть в такую ситуацию? Обязательно ли заключать договор у нотариуса?

Ответ: Лучше всего обратиться для решения Вашей проблемы в риэлтерское агентство, одним из видов, деятельности которого будет заключение договоров найма жилого помещения. Данное агентство обязательно должно иметь лицензию. Оно же будет отвечать за "чистоту" предлагаемой квартиры. Квартиру выбирайте, принадлежащую по праву собственности, и где кроме собственников нет нанимателей жилого помещения. То есть, возможен вариант, как с одним собственником, так и с несколькими. Оформляя договор найма, при посредничестве агентства, обратите внимание на основании какого документа данная квартира принадлежит по праву собственности, посмотрите на выписку из домовой книги на финансовый лицевой счет.

Если же Вы не хотите обращаться за помощью в агентства, Вы можете составить договор найма сами или обратиться за помощью в составлении договора в любую юридическую консультацию, а нотариус заверит Ваши с наймодателем подписи. Затем Вам необходимо проследить за тем, чтобы договор был зарегистрирован в РЭУ (Районное эксплуатационное управление) и налоговой инспекции. Объясните Вашей второй стороне (наймодателю), что, таким образом, и он сможет себя обезопасить, в случаи, если Вы, как наниматель затопите или спалите его квартиру. Таким образом, вы оба решите свои обоюдные сомнения и переживания.

Если напрямую, без агентства, то немного дешевле.

Помните, при снятие квартиры даже на короткий срок, выплачивается депозит в размере месячной платы (который потом должен вернуться к вам). Оплата обычно за месяц вперед. Хозяин квартиры сделает все, чтобы не возвращать вам депозит, поэтому за последний месяц просто не платите, а скажите что заплатите когда вернет депозит. Он будет кричать и ругаться, но в конце-концов согласится.

За каждую плату требуйте расписку в получении денег от хозяина, а то потом не докажите что вы ему платили. Без расписки деньги не давайте. Хозяин и по этому поводу тоже будет страшно ругаться (налоги никому не хочется платить), но в конце-концов согласится.

При снятие квартиры ткните хозяина носом во все царапины на мебели, полу, стенах, потолках, и вообще любой дефект, который обнаружите, и пускай он сам убедится, что это так и было.

Вы вправе попросить чтобы в квартире была новая мебель и посуда. На мебель он согласится вряд ли (но может повезти), а вот посуду ему придется купить. В контракте наверняка будет опись всех приборов, поэтому если что-то разобьете, перед выездом из квартиры обязательно купите (иначе вычтут из депозита, причем с 300% наценкой).

Самый распространенный обман - счета за электричество и воду. Пока не увидите счет самолично, не платите! Хозяин или агентство должно предоставить вам счет (квитанцию, или обоюдное показание счетчика электроэнергии) Убедитесь что на счету ваш адрес и что период, указанный в счету совпадает с тем, который вы прибывали в квартире. Чаще всего, хозяева пытаются дать вам к оплате счет за полгода, да еще и за свою, а не вашу квартиру. Иногда можно снять квартиру с электричеством и водой входящим в месячную плату, это решит все проблемы со счетами.

При возникновении не решаемого конфликта смело идите к местному адвокату (от 500 до1000 рублей), это поставит хозяина на место и скорее всего все проблемы исчезнут сами собой.

Аренда: риски наймодателя

Аферисты. Квартира в субнаем или на продажу

Сначала рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества на рынке найма жилых помещений. Особенно эффективны два способа: пересдача квартиры в субнаем и продажа жилья по поддельным документам.

Первый способ действенен с теми собственниками, кто уезжает в длительную командировку в другой город или страну и в течение долгого времени не может осуществлять контрольные проверки квартиры. По возвращении наймодатель приходит в квартиру и обнаруживает, что там живут совсем другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов кругленькую сумму за несколько месяцев вперед. Новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя такой вариант не устраивает. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал. А в случае если сдавал свою единственную квартиру, то ему еще и негде жить.

Чтобы обезопасить себя от такого способа мошенничества, необходимо заключать договор найма с нанимателем. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права это делать. А собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем.

Второй распространенный способ мошенничества - продажа арендованной квартиры. Это гораздо сложнее субнайма. Однако и прибыль с аферы довольно велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев: изготовление фальшивых документов, поиск покупателей.

Конечно, сделка, проведенная мошенниками, будет впоследствии признана недействительной, и квартиру вы вряд ли потеряете. Но сколько нервов и сил вы потратите, чтобы выселить незаконных собственников из своей квартиры!

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным: никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям на долгое время. Ведь снять копии с таких бумаг, а потом подделать их проще простого. Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца и когда приходите за оплатой, смотрите внимательно: живут ли в квартире постоянно или только наведываются, чтобы ответить на ваши телефонные звонки. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

Неприватизированная квартира

Сдавать неприватизированную квартиру несколько сложнее, чем собственную. Нужно письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Но дело даже не в этом: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели.

Подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда. Поэтому, прежде чем сдавать квартиру внаем, потрудитесь ее приватизировать, то есть сделать своей собственностью. У собственника и прав больше, и проблем меньше.

Испорченное имущество

Мысль о порче имущества в сданной квартире наверняка посещает всех арендодателей. Однако один хозяин стремится себя обезопасить и прилагает к этому некоторые усилия, а другой пускает все на самотек в надежде, что его-то жильцы на такое не способны. Но, к сожалению, получив «на выходе» сломанную мебель, испорченную сантехнику и бытовую технику, незадачливый наймодатель вынужден расстаться с кругленькой суммой на ремонт квартиры и замену вещей. Проблемой также является запах животных, которым пропитывается квартира и от которого довольно сложно избавиться.

Советов можно дать много.

Во-первых, мощный источник грязи - животные. Если вы не хотите долгое время отмывать и проветривать квартиру после кота или ремонтировать паркет, поцарапанный очаровательным щенком, наложите запрет на животных. Или впишите отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.

Во-вторых, допустимо застраховать обстановку в квартире за свой счет, составить опись имущества и акт приема-передачи. Особенно важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Часто такое жилье сдают с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой, а значит, необходимо заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформлять договор доверительного управления.

В-третьих, сдавая квартиру внаем, собственнику придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными: кто-то более чистоплотен, кто-то - менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное - должно быть цело ваше имущество. Отмывать квартиру перед въездом новых жильцов собственнику придется самому. Поэтому имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, которая за определенную сумму (довольно небольшую, если сравнить с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.

Еще один нюанс: платить за естественную амортизацию квартиры наниматели не обязаны. То есть если сломали новый диван или стиральную машину, собственник вправе потребовать от квартирантов деньги на их ремонт. Но старые обои или рассохшийся от старости стул - это проблемы хозяина квартиры.

Неоплаченные междугородные разговоры

Некоторое время назад самым действенным способом обезопасить себя от такого обмана было отключение «восьмерки». Но сегодня, сделав это, собственнику придется значительно снизить арендную плату или долго искать жильцов. Ведь не всякий наниматель согласится на столь ощутимое неудобство: сложно звонить на мобильные телефоны, заказывать междугородные разговоры. Довольно эффективная мера, способная предохранить от обмана, - брать залог за междугородные разговоры. Но даже в этом случае необходимо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Благо сейчас есть специальная служба, позвонив в которую можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры.

Сдали одному, а жить приехали вдесятером

К сожалению, нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или бригада каменщиков из Китая.

По закону наниматель имеет право вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

Съедут, не заплатив за квартиру

Нередки случаи, когда наниматели обманывают хозяина, слезно умоляя его отсрочить оплату на пару месяцев (дескать, потом все вернут). Но через один-два месяца арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков не представляется возможным, даже если хозяин квартиры записал все паспортные данные квартирантов и место постоянной регистрации. Ведь многие люди прописаны в одном месте, а живут в другом.

Однако обезопасить себя от такого обмана реально. Во-первых, необходимо оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы. Во-вторых, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (последний, к сожалению, легко поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя.

Налоги

Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги - 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.

За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.

К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя -- заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя "заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина", его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе. Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении "срока действия договора аренды", является настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?

Как правило, желание сдавать свою квартиру появляется тогда, когда люди хотят поправить свой семейный бюджет. Как сделать это с минимальным риском для своего здоровья и кармана? Первое, что необходимо понять, — это, за сколько реально можно сдать свою квартиру. Для определения цены сдаваемого помещения можно обзвонить риэлтерские компании или поискать схожую по потребительским качествам с указанной квартирой по объявлениям в газете, печатающие подобного рода объявления. Цена на сдаваемое жилое помещение меняется в зависимости от престижности района, в котором находится квартира, от количества комнат в квартире, от близости к метро дома, в котором расположена квартира. Существует так называемый «сезонный спад» (до 10-20%) цен на сдаваемые жилые помещения в период с мая по сентябрь.

Далее нужно организовать поиск жильцов. Для этого можно обратиться в риэлтерскую фирму, подать соответствующее объявление в газету о сдаче квартиры, поискать среди знакомых. В случае обращения за помощью к риэлтерской фирме ей нужно будет выплатить вознаграждение за подбор жильцов и сведение их с хозяевами квартиры. При этом за дальнейшие взаимоотношения хозяев квартиры и жильцов риэлтеры ответственности не несут. Обычно, хозяева квартир подают бесплатные объявления в печатные издания о сдаче жилого помещения.

В любом случае принимать телефонные звонки и организовывать просмотр своей квартиры предстоит хозяевам квартир. Звонить желающие снять квартиру будут и рано утром, и поздно ночью, а не только в строго те часы, которые указаны в объявлении.

Каждому звонящему по поводу сдачи квартиры не стесняйтесь задавать больше вопросов. Например, о том, имеет ли человек гражданство РФ, откуда приехал, имеет ли семью, детей, сколько человек будет проживать, где работает, на какой срок предполагает снимать квартиру и т.д. Рекомендуем составить список вопросов, которые Вы будете задавать предполагаемым жильцам.

Не торопитесь заключать сделку, внимательно присмотритесь к кандидатам, тщательно проверьте документы, убедитесь, что паспортные данные соответствуют действительности. Хозяева квартир предпочитают сдавать жилые помещений фирмам, оплачивающим снимаемые для своих сотрудников квартиры, семьям с детьми, бизнесменам.

Как хозяевам квартиры, так и жильцам рекомендуем заключать договор при сдаче жилого помещения.

Существуют два договора при сдаче жилого помещения: договор аренды и договор поднайма. Договор аренды заключается в случае, если квартира находится в собственности. Например, квартира была приватизирована, приобретена путем купли-продажи, перешла по наследству, была получена по договору дарения. Договор поднайма заключается, если сдающий квартиру является нанимателем, т.е. квартира не приватизирована или является служебной.

Договор аренды согласно Гражданскому кодексу РФ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но подлежит государственной регистрации. Процедура государственной регистрации в каждом субъекте РФ устанавливается своя.

Согласно договору поднайма жилое помещение предоставляется во временное пользование. При заключении договора поднайма необходимо получение согласия наймодателя, всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в указанной квартире. Договор поднайма может быть заключен только в том, случае, если будут соблюдены нормы жилой площади на одного человека. Нормы жилой площади на одного человека в каждом субъекте РФ установлены свои. Договор поднайма жилого помещения заключается в домоуправлении.

В текст заключаемого договора сдачи квартиры обязательно должны быть внесены паспортные данные как сдающего помещение, так и жильцов.

В договоре обязательно нужно оговорить, кто будет оплачивать квартирную плату и плату за абонентское обслуживание телефона. Обычно это делает хозяин жилого помещения. Оплата электроэнергии и междугородных телефонных переговоров обычно производится жильцами. Чтобы быть уверенным, что не возникнет задолженность по указанным платежам, рекомендуется хозяевам квартиры самим осуществлять все платежи, предварительно получив деньги с жильцов.

У хозяев квартир могут возникнуть ситуация, когда счет по оплате междугородних переговоров получен, а жильцы уже съехали, и адрес их местонахождения неизвестен. Поэтому в договоре особо необходимо оговорить пункт оплаты междугородних переговоров: можно включить пункт, согласно которому жильцы вносят некоторую сумму хозяину квартиры, которая будет возвращена жильцам при условии отсутствия задолженности по оплате междугородних переговоров. Рекомендуется перед окончанием срока действия договора сдачи жилого помещения хозяину квартиры получить в телефонном узле справку о задолженности по оплате за междугородние переговоры.

Опасаясь неуплаты за междугородние телефонные переговоры, хозяева жилого помещения иногда отключают «межгород», но это приводит к тому, что сдать указанную квартиру по нормальной цене не удаться. Кроме того, невозможно блокировать платные справочные, секс по телефону, отправление телеграмм по телефону.

Может возникнуть ситуация, когда хозяин квартиры решит преждевременно расторгнуть договор. Поэтому не менее важным пунктом договора при сдаче квартиры является пункт, содержащий условия расторжения договора. В этом пункте договора больше всего заинтересованы жильцы, предполагавшие снимать квартиру на длительный срок. Жильцы могут предложить включить в договор сдачи жилого помещения включить следующий пункт: в случае расторжения договора в одностороннем порядке хозяином квартиры, последний должен предупредить жильцов не менее чем за месяц.

При этом может быть оговорена неустойка, которую выплачивает хозяин жилого помещения жильцам в случае одностороннего расторжения договора. Неустойка может быть установлена в размере одной-двух месячных оплат за сдаваемое помещение. Можно неустойку заменить условием, что если потребуется освободить жилое помещение до истечения срока действия договора по инициативе хозяина жилого помещения, то хозяин жилого помещения обязуется самостоятельно подобрать жильцам похожую квартиру.

Хозяин жилого помещения вправе прийти в любой день и поинтересоваться состоянием жилого помещения. Порядок посещения необходимо оговорить заранее. Например, по предварительному звонку за день. Обычно это контрольное посещение хозяина квартиры совпадает с днем очередной оплаты.

Рекомендуем надлежащим образом оформить договор сдачи жилого помещения, чтобы не сложилась ситуация, когда искать защиту в судебном порядке бесполезно.

Мошенники не дремлют

В последнее время участились случаи шантажа граждан, сдающих жилье внаем. Как сообщило РИА "Новости", неизвестные лица, получившие доступ к информации о сдаче жилья в аренду, пытаются шантажировать людей, сдающих жилплощадь, рассылая им полуофициальные справки об условиях сдачи жилья. В них содержится напоминание о том, что договор о сдаче жилья не зарегистрирован в налоговой инспекции.

Чтобы исключить адресата из мифического "черного списка", ему предлагается перечислить некую сумму на указанный счет, для чего предусмотрительно прилагается платежное извещение.

Министерство по налогам и сборам России официально уведомляет, что подобные справки и платежные извещения ее работниками не рассылались. Представитель Госналогслужбы пояснил, что территориальные налоговые органы имеют право осуществлять проверку граждан, сдающих жилье в аренду, на предмет уплаты ими налогов с получаемых доходов. В этом случае, при посещении жилья налоговый инспектор должен предъявить служебное удостоверение установленного образца.

Его могут сопровождать представители территориальных органов внутренних дел (как правило, участковый инспектор) и Федеральной службы налоговой полиции. По результатам проверки составляется акт опроса квартиросъемщика. Посещение жилья проводится в рабочее время. В случае возникновения вопросов к квартиросъемщику или владельцу жилья, его письменным уведомлением вызывают для беседы в налоговую инспекцию по месту жительства.

В Госналогслужбе отметили, что в случае получения гражданами, которые сдают жилье в аренду, каких-либо вызывающих сомнение документов от имени налоговых органов, необходимо срочно обратиться в Государственную налоговую инспекцию по месту жительства для получения соответствующих разъяснений.

На чем можно погореть при аренде жилья

Мы возвращаемся к теме аренды квартир и с помощью профессиональных риэлтеров и опытных арендаторов постараемся предостеречь тех, кто впервые ступает на скользкую дорожку съема чужого жилья, от некоторых типичных ошибок.

До того

Главный вопрос, возникающий у всех потенциальных арендаторов - заключать ли договор? Руководитель управления аренды агентства "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимир Голдин отвечает однозначно: заключать. Грамотно составленный договор решает многие возможные проблемы при возникновении конфликтной ситуации с хозяином квартиры. Но, подчеркнём, именно грамотно составленный, юридически точный договор и приложения к нему (о них - ниже).

С другой стороны, риск получить неприятности при аренде достаточно невелик.

По оценке начальника отдела аренды Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости МИАН Ирины Бобко, в арендных сделках, заключаемых через крупные агентства, доля мошенников составляет менее 1%. Подавляющее большинство и арендаторов, и хозяев квартир не желают ходить по судам или обращаться к "неформальным" методам решения проблем, а потому "в случае чего" стараются договориться мирно. Тем более, если речь идёт об отломившейся ножке дивана или паре разбившихся тарелок.

Пожалуй, куда важней быть уверенным, что человек, которому вы собираетесь заплатить немаленькие деньги, - действительно тот, за кого себя выдаёт, т.е. хозяин квартиры.

Известны случаи, когда мошенники снимали жильё на месяц, а потом, выдавая себя за хозяев, успешно сдавали его сразу нескольким желающим, беря предоплату за несколько месяцев.

По утверждениям экспертов, рекорд по Москве - сдача одной такой чужой квартиры 17-ти арендаторам. В связи с этим Ирина Бобко советует убедиться в наличии у хозяев документов на квартиру. Это могут быть: ордер, свидетельство о собственности, договор купли-продажи или дарения. Особая тонкость связана с квартирами, полученными по наследству. Полезно знать, что наследник вступает в свои права только через 6 месяцев после смерти владельца жилья.

Если арендатор хочет быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, ему придётся провести целое частное расследование.

Бывает, что только потенциальные соседи могут рассказать - кто на самом деле жил в исследуемой квартире, кто в ней может появиться и чего ждать от хозяев. К примеру, хозяева могут скромно умолчать о том, что в квартире прописан их родственник, находящийся нынче в тюрьме. Представьте, каким сюрпризом будет для него обнаружение в своём доме чужих людей! И уж тем более, каким сюрпризом такая встреча станет для съемщиков…

Но на самом деле расследование - дело утомительное и не всем доступное, поэтому, естественно, существуют специально обученные люди, готовые за некоторое вознаграждение избавить Вас от этих забот. Проще говоря, приличное агентство всегда готово заключить с арендатором договор на подбор квартиры, в котором будет закреплена гарантия юридической чистоты как жилья, так и самой сделки.

После того, как квартира выбрана, проверена, все условия согласованы, можно подписывать договор и платить деньги. Напоследок ещё одно замечание. Агентство Penny Lane Realty на своём сайте советует представиться хозяевам вашей будущей квартиры, рассказать им о себе. Проще говоря, не быть для них просто "источником дохода". Если хозяева в какой-то мере по-человечески привяжутся к вам, им психологически намного сложнее будет сознательно причинять Вам неудобства. И - для контраста - чисто материальный совет от Penny Lane Realty: получив ключи, сразу проверьте, как они действуют. Узнайте, где находятся водопроводные вентили и электрические предохранители. Важно точно знать, куда бежать, если прорвёт трубу или замкнет проводку.

Кстати, между частными лицами может заключаться только договор коммерческого найма (если квартира - частная собственность) или договор поднайма (если квартира муниципальная). Непосредственно договор аренды заключается, только если одна из сторон - организация. Поэтому даже заголовок документа, который Вам предлагает подписать агент, может свидетельствовать либо о его юридической грамотности, либо об отсутствии оной.

Во время того

Если в договоре прописаны все детали Вашего пребывания в снимаемой квартире, а хозяева - люди разумные, то, скорее всего, о бумагах и юристах вспоминать не придётся. Но бывает и так, что без суда не обойтись. Как рассказал Владимир Голдин, недавно двое молодых людей, снимавших квартиру через "МИЭЛЬ-Недвижимость", устроили в снимаемой квартире маленький пожар. Экспертиза оценила ущерб в $6-8 тыс. Арендаторы даже поначалу согласились добровольно его оплатить, но потом начали тянуть время. Хозяин был вынужден обратиться в агентство и, с его помощью, в суд. Благодаря наличию соответствующего пункта в договоре шансов уклониться от расплаты у молодых людей практически нет.

В то же время, договор закрепляет и права арендаторов.

Хозяева, особенно хозяева "начинающие", не всегда готовы к "естественной амортизации" своего имущества.

Им бывает трудно осознать, что мебель, особенно уже послужившая свое, не станет лучше выглядеть после года использования арендаторами, что ковры имеют обыкновение несколько протираться, а посуда - биться... Поэтому помимо самого договора Владимир Голдин рекомендует заключать акт, в котором прописано - что и в каком состоянии есть в квартире и какие пределы амортизации стороны признают нормальными. Кроме того, этот акт поможет арендатору избежать обвинений в пропаже каких-то вещей хозяев.

Часто хозяева квартир требуют с арендаторов предоставления залоговой суммы на покрытие возможных поломок мебели или оплату телефонных счетов. В принципе, это нормально. Но бывают случаи, когда особо хитрые арендодатели "зажимают" эти деньги, пытаясь получить лишнюю прибыль, а арендаторам просто некогда подавать в суды: к примеру, пришло время ехать в другой город, причем достаточно срочно. Владимир Голдин поделился забавным (хотя и грустным для участников) случаем: жильцы, попав в подобную ситуацию, просто наговорили по межгороду на сумму, оставшуюся в руках нечестного хозяина. По принципу: чтоб врагу не досталось.

После того

Выехать из арендованной квартиры несколько проще, чем въехать в неё. В принципе, можно просто на словах договориться с хозяином за месяц-два и в означенное время расстаться, оставшись довольными друг другом. Но наиболее въедливые граждане и здесь могут написать отдельную бумажку. В ней нужно указать, что стороны не имеют претензий друг к другу, квартира и находящееся в ней имущество хозяев возвращается в целости и сохранности, а все необходимые платежи обеими сторонами произведены. Для абсолютной уверенности в том, что у кого-то со временем не возникнет претензий, подписывать этот документ лучше в присутствии агента в офисе риэлтерской компании.

Подводя итог, можно сказать, что аренда квартиры - в любом случае лотерея.

Даже если участники сделки защищены договором, возможность "кинуть" и ту, и другую стороны остаётся. Но при наличии правильного и очень подробного договора появляется возможность по крайней мере как-то себя защитить. Да и мошенники не жаждут так откровенно идти на нарушение закона и подставляться под удар - а вдруг потенциальный "лох" окажется въедливым и занудным человеком, которому не жалко ради возвращения потерянных 400 баксов полгода ходить по судам?

Но всё-таки, заключая договор, будьте бдительны! Включите весь свой жизненный опыт, постарайтесь понять человека, с которым Вам общаться ещё много месяцев. Если что-то мешает поверить в чистоту его помыслов - найдите другую квартиру. Дешевле обойдётся.

Что именно нужно оговорить?

1. Ежемесячную сумму платы и дату расчетов с хозяином. Добивайтесь от хозяина согласия не повышать плату за квартиру в течение определенного периода, например года. В нынешние времена это достаточно важный мо­мент.

2. В договоре должно быть указано, кто платит за коммунальные услуги (обычно этот груз ложится на плечи хо­зяина, квартирант оплачивает только телефон, реже - еще и свет).

3. Требуйте, чтобы по договору хозяин не имел права появляться в квартире в ваше отсутствие и преду­преждал вас о своем визите заблаго­временно.

4. Указывайте в договоре минимальный срок аренды - это особенно важно, если вы хотите снимать кварти­ру на продолжительное время. Запиши­те, что хозяин обязан компенсировать ваши убытки, если надумает выселять вас досрочно. Указывайте также, за ка­кой минимальный срок вас должны пре­дупреждать о выселении (не менее ме­сяца, лучше - три).

5. Требуйте внести в договор описание дорогой мебели и бытовой тех­ники, которая есть в квартире. Пусть хо­зяин сам думает, что указывать в таком перечне, а что - нет. В любом случае вы не будете нести ответственность за вещь, о которой в договоре нет упоми­нания.

6. Оговаривайте, за какие повреждения вы будете нести ответствен­ность, причем требуйте, чтобы хозяин свои мысли формулировал предельно четко. Если вы прожили в квартире 2-3 года, мелкий ремонт неизбежен. Не позвольте поставить вас в ситуацию, когда вы будете отвечать за каждую ца­рапину на линолеуме или трещину на штукатурке.

7. Разумеется, требуйте, чтобы хозяин указал в договоре, что он сдает эту квартиру по согласию всех, кто в ней прописан. Если «нарисуется» некий дальний родственник, который «согла­сия не давал», у вас будет повод обви­нить хозяина в мошенничестве.

Читайте ещё по этой теме:

• Сдача внаем квартиры, обремененной ипотекой

Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы