На вопросы посвященные переводу долга на другое физическое лицо при ипотечном кредите отвечал юрист Егоров Константин Михайлович.
- В каких ситуациях вариант перевода долга на другое физическое лицо при ипотеке может быть выгоден?
Данный вариант может быть выгоден для заемщика, в случае потери им работы, уменьшения размера ежемесячного заработка семьи или резкого увеличения банком процентов по ипотечному кредиту. Все три вышеуказанных причины были характерны для 2008-2010 годов, в период экономического кризиса в России.
Для банка перевод долга также может быть выгоден, поскольку позволяет не подавать, впоследствии, в суд иск о наложении взыскания на предмет залога (квартиру или дом) и не искать покупателя на это имущество, а просто одобрить перевод долга, дать письменное согласие на сделку купли-продажи квартиры между старым и новым заемщиком, после чего взаимодействовать уже с новым, платежеспособным, заемщиком.
- Какой алгоритм действий заемщика?
Для перевода долга заемщику нужно будет:
1) Найти покупателя своего квартиры (дома), который даст согласие на перевод долга по ипотечному договору с его нынешними условиями;
2) Подать в банк заявление о переводе долга по ипотечному договору и на выдачу письменного согласия на продажу квартиры (дома);
3) В случае согласия банка на перевод долга и продажу квартиры (дома), подписать с банком и покупателем квартиры трехстороннее соглашение о переводе долга. После этого взять в банке справку об отсутствии задолженности по кредитному договору (договору ипотеки);
4) Подписать с покупателем договор купли-продажи квартиры (дома) и получить у банка письменное согласие на регистрацию перехода права собственности на эту квартиру (дом) к покупателю;
5) Совместно с покупателем подать договор купли-продажи на государственную регистрацию, после чего получить в Управлении Росреестра этот договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.
- Какие сопутствующие расходы несут «старый» и «новый» заемщик?
Расходы продавца квартиры (старого заемщика) – это затраты на поиск покупателя квартиры (дома), сбор необходимых для продажи квартиры документов и возможные (если это прямо оговорено с банком в договоре ипотеки) расходы на получение у банка письменного согласия на перевод долга.
Расходы покупателя квартиры (нового заемщика) – это расходы на государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности на квартиру (дом), если только эти расходы не возьмет на себя продавец квартиры (дома).
- В каких случаях банк может отказать в переводе долга на другого человека?
Банк может отказать в переводе долга в том случае, если у банка возникнут сомнения в платежеспособности предлагаемого ему нового заемщика. У каждого банка в этой части существуют свои требования к заемщикам.
Например, многие банки могут потребовать представить им справку о, так называемой, «чистой» зарплате, не учитывая реальные доходы потенциального заемщика, так же могут иметь значение, кредитная история нового заемщика, его профессия, семейное положение и другие факторы.
- Перевод долга на одного из супругов в случае расторжения брака.
Перевод долга на одного из супругов возможен в двух случаях – в случае расторжения брака и в порядке наследования (в случае смерти супруга-заемщика).
В случае расторжения брака перевод долга осуществляется в той же части, в какой производится и переоформление прав собственности на квартиру.
Например, если супруги заключили между собой брачный договор, то после расторжения брака они могут предъявить этот брачный договор в банк и попросить банк дать им письменное согласие на переоформление доли квартиры или дома (скажем, 1/4) на одного из супругов. В этом случае банк может либо дать такое письменное согласие, одновременно заключив с прежним и новым сособственниками квартиры дополнительное соглашение к договору ипотеки, введя нового сособственника квартиры в качестве созаемщика по договору ипотеки.
Однако банк может и не дать своего согласия на переоформление квартиры (дома) или её части на одного из супругов. Тогда брачный договор, в этой его части, исполнить не удастся, до полной выплаты кредита банку его нынешним заемщиком.
Возможен вариант с разделом имущества в судебном порядке, когда один из супругов подает в суд иск о разделе совместно нажитого имущества, и в состав такого имущества входит квартира (дом), находящаяся в залоге у банка по договору ипотеки. В этом случае банк должен быть привлечен к участию в судебном процессе в качестве третьего лица, и должен дать суду свое письменное заключение по делу, о том, считает ли он возможным изменение состава собственников квартиры, или нет.
Если суд разделит квартиру (дом) между бывшими супругами, то зарегистрировать переход права собственности на квартиру (дом) на основании судебного решения можно будет и без письменного согласия банка, что значительно усложнит банку решение его вопроса о взыскании долга с заемщика по договору ипотеки, если такой долг, в дальнейшем, появится.
Переход права собственности на квартиру (дом) к наследникам должника осуществляется на основании выданного нотариусом Свидетельства о праве на наследство, или на основании судебного решения (если между наследниками возникнет спор относительно наследуемого имущества). В этом случае переход прав и обязанностей к наследникам заемщика по договору ипотеки произойдет в безусловном порядке, в силу закона (статья 1175 Гражданского кодекса РФ), что формально позволит банку не заключать с наследниками соглашение о переводе долга по договору ипотеки.
- Могут ли банки помочь «дефолтнику», найдя человека, который готов стать новым заемщиком по данному кредиту? Есть ли специальные программы, предусматривающие льготные условия по ипотеке для «новых» заемщиков?
Сейчас многие банки практикуют такую схему своих взаимоотношений с «дефолтными» заемщиками – банк сам находит покупателя на квартиру задолжавшего ему по ипотеке заемщика, после чего согласовывает подписание договора купли-продажи с заемщиком, в присутствии представителя банка происходит подписание договора купли-продажи квартиры (дома) и выдача письменного согласия банка на регистрацию перехода права собственности по такому договору купли-продажи, так же подписывается трехстороннее соглашение о переводе прав и обязанностей по договору ипотеки с продавца квартиры (дома) на покупателя.
Оплату по договору купли-продажи покупатель производит не непосредственно продавцу, а в кассу банка, тем самым погашая задолженность продавца квартиры по договору ипотеки. С момента окончания регистрации перехода права на покупателя квартиры по договору купли-продажи, происходит и переход прав и обязанностей по договору ипотеки со «старого» на «нового» заемщика.
Какие-либо программы льготного кредитования «новых» заемщиков по ранее заключенным ипотечным договорам, банки предлагать могут, но это зависит от политики каждого конкретного банка в отдельности, и не носит характера общепринятых мер по стимулированию приобретения ипотечного жилья по договорам перевода долга.
- Что выгоднее для дефолтного заемщика: продать ипотечную квартиру или перевести долг на другого человека?
Здесь все зависит от динамики рынка недвижимости на данный конкретный момент времени и причин, по которым производится перевод долга.
Если рынок недвижимости находится «внизу», и квартира с момента её приобретения по договору ипотеки подешевела процентов на 30-40, а у заемщика образовался большой долг по ипотеке, то продажа такой квартиры будет крайне невыгодна, поскольку задолженность по кредиту может превысить цену продаваемой квартиры.
В результате, заемщик не только не погасит при продаже квартиры свой долг, но и останется должен банку ещё определенную сумму денег. В этом случае для заемщика будет выгоднее вариант с переводом долга на нового заемщика, поскольку в этом случае старый заемщик не будет иметь перед банком долгов по ипотечному договору (если в договоре о переводе долга будет, например, указано, что новый заемщик обязуется в такой-то срок погасить долги старого заемщика перед банком).
Однако, если рынок недвижимости находится на приемлемом для старого заемщика уровне, а размер его задолженности (если таковая вообще имеется) перед банком незначителен, то вариант с продажей квартиры будет для старого заемщика более предпочтителен. В этом случае старый заемщик не только не будет должен банку никаких денег, но ещё и сможет выручить определенную сумму от продажи своей квартиры и перевода долга на нового заемщика.
На вопросы отвечал: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы