При продаже доли в праве собственности на жилое помещение (дом, квартиру, комнату) часто возникают вопросы, как именно провести такую сделку. До июня 2016 года с продажей долей в праве собственности на жилые помещения особых затруднений не было, поскольку такого рода сделки не требовали обязательного нотариального заверения и не существовало четких разъяснений относительно порядка реализации права сособственников жилого помещения на приобретение продаваемой доли в первоочередном порядке.

Однако, начиная с 06 июня 2016 года (момента введения в действие Федерального закона от 2 июня 2016 г. №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») и до настоящего времени, в российское законодательство был внесен ряд изменений, которые позволили уточнить порядок извещения сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли, и конкретизировать случаи и порядок нотариального оформления сделок с продаваемыми долями.

Извещение о предстоящей продаже доли

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем намерении в письменной форме. В Уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия, на которых эта доля продается. Если собственник нарушит преимущественное право покупки других сособственников, то в течение трёх месяцев эти сособственники могут потребовать через суд перевод на себя прав и обязанностей покупателей доли жилого помещения.

Ожидать продавцу ответа от других сособственников жилья нужно в течение месяца с момента направления Уведомления.

Если по истечении 30 дней никто из сособственников не изъявит желание осуществить покупку на предложенных условиях, то собственник жилья (продавец доли) имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении письменного отказа от всех сособственников жилого помещения, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее указанного месячного срока.

Федеральной нотариальной палатой было опубликовано Письмо от 31 марта 2016 года №1033/03-16-3, в котором расписан порядок совершения нотариальных действий при оформлении Уведомления о предстоящей продаже доли через нотариуса.

Такое нотариальное Уведомление не считается обязательным. Однако нотариальное Уведомление считается единственным бесспорным, то есть его оформление через нотариуса гарантирует, что в дальнейшем сособственники не заявят о том, что они не получали надлежащего извещения о предстоящей продаже доли.

Если продавец доли решит составить и направить остальным сособственникам Уведомления в простой письменной форме (то есть без участия нотариуса), то ему придется оформить эти Уведомления в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и судебной практики, указав в нем наименования адресатов и их адреса, сведения о своем намерении по продаже доли в жилом помещении по четко указанному адресу, размер продаваемой доли, цену продаваемой доли, дату направления Уведомления, способ оплаты указанной в нём цены (единовременно или с рассрочкой платежа, наличным или безналичным платежом, лично или через банковскую ячейку и т.д.), а также иные условия, на которых он хотел бы продать свою долю жилого помещения (например, сохранение за продавцом права пожизненного проживания в данном жилом помещении). Также в Уведомлении должно быть четко указано, в какой срок, каким способом и на чьё имя адресатом должен быть направлен ответ. Уведомление должно быть подписано продавцом доли или его представителем по доверенности. Если Уведомление подписано представителем, то к нему должна быть приложена копия доверенности. Уведомление направляется адресатам по месту их проживания (регистрации) заказным письмом с Описью вложения и Извещением о вручении, и считается врученным с момента получения почтовым отделением адресата.

В случае направления Уведомления через нотариуса, отправитель должен будет предоставить нотариусу свой паспорт, правоустанавливающие документы на продаваемую долю, а если Уведомление направляется представителем по доверенности, то предъявлению подлежит также и доверенность от продавца доли. В заверяемом нотариусом Уведомлении расписывается продавец доли или его представитель по доверенности. Перечень условий, прописываемых в нотариальном Уведомлении, аналогичен вышеуказанному перечню для не нотариальных Уведомлений. Один экземпляр Уведомления направляется нотариусом адресату заказным письмом и считается врученным с момента его получения почтовым отделением адресата. Второй экземпляр заверенного нотариусом Уведомления выдается на руки продавцу доли или его представителю по доверенности. По прошествии месяца с даты направления Уведомления, нотариус выдает продавцу доли или его представителю Свидетельство о передаче сособственникам жилого помещения вышеуказанного Уведомления.

С момента исполнения продавцом своей обязанности по извещению сособственников жилого помещения о своем намерении продать принадлежащую ему долю, наступает следующий этап – заключения Договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение.

Заключение договора купли-продажи доли жилого помещения

С июня 2016 года по настоящее время в действующее законодательство было внесено несколько существенных изменений.

Теперь сделки купли-продажи долей в праве собственности на жилые помещения подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение из этого правила сделано лишь одно – продажа долей в праве собственности на жилые помещения в простой письменной форме возможна в том случае, если по одному договору купли-продажи продаются одновременно все доли в праве собственности на жилье.

Например, если речь идет о продаже одним из трёх сособственников принадлежащей ему 1/3 доли квартиры, то такая сделка требует обязательного нотариального заверения. Если же в указанном случае все три сособственника квартиры решат продать свои доли постороннему лицу, то такая сделка уже не потребует обязательного нотариального заверения.

Для заключения договора купли-продажи доли квартиры стороны сделки должны будут явиться к нотариусу, и предоставить ему:

1. Свои гражданские паспорта. Если речь идет об иностранных гражданах, то потребуется также заверенный перевод их паспортов;
2. Если договор подписывает представитель по доверенности – требуется предоставить оригинал доверенности;
3. Оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру;
4. Если продается доля, приобретенная в период брака по возмездной сделке (купля-продажа, мена, рента и т.д.), то потребуется нотариально заверенное письменное согласие второго супруга на отчуждение этой доли;
5. Если отчуждается доля, принадлежащая несовершеннолетнему, то потребуется предъявить письменное согласие органов опеки на продажу этой доли.

После прохождения этого этапа наступает этап государственной регистрации Договора купли-продажи доли жилого помещения.

Государственная регистрация договора купли-продажи доли

Документы на государственную регистрацию Договора купли-продажи доли жилого помещения можно подать самостоятельно, а можно и через нотариуса, заверившего договор.

В первом случае, после заключения договора, стороны сделки самостоятельно являются в Многофункциональный центр (МФЦ) с тем же комплектом документов, который они ранее предоставили нотариусу (плюс с заверенными нотариусом экземплярами договора по числу участников сделки и ещё одним экземпляром договора для Управления Росреестра), оплачивают госпошлину, и подают комплект документов на государственную регистрацию договора.

Работники МФЦ выдают участникам сделки Опись принятых на государственную регистрацию договора документов, в которой указывается дата, когда можно будет прийти, предъявив эту Опись со своим паспортом, и получить на руки зарегистрированный договор.

Срок государственной регистрации договора купли-продажи, при такой самостоятельной подаче документов, формально должен быть не более 5 рабочих дней, но на практике old.kmcon.ru этот срок может составлять от 10 до 12 рабочих дней. По наступлении указанной в Описи даты, участники сделки вправе получить в МФЦ свои экземпляры договоров с проставленной на них отметкой о государственной регистрации. Покупатель доли квартиры дополнительно получает ещё и Выписку из Единого государственного реестра недвижимости с синей печатью, в которой будет указано, что собственником купленного им имущества теперь является именно он.

Также стороны сделки вправе подать документы на государственную регистрацию через нотариуса, который заверил заключенный ими Договор купли-продажи доли жилого помещения. В этом случае срок государственной регистрации договора формально не может превышать одного рабочего дня, но в реальности может составлять от 2 до 3 рабочих дней. В случае подачи документов на государственную регистрацию договора через нотариуса, необходимо будет оплатить не только госпошлину за государственную регистрацию, но также и нотариальные услуги за ускоренную регистрацию договора. По окончании государственной регистрации договора, стороны должны будут получить свои экземпляры зарегистрированного договора и выписку из ЕГРН не в МФЦ, а непосредственно у нотариуса.

Оплата по договору

После заключения договора, производится передача денежных средств. В большинстве случаев такая оплата производится до государственной регистрации договора, но бывают и исключения из этого правила. Возможны следующие варианты оплаты:

1. В самом договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что денежные средства передаются непосредственно в момент подписания договора лично или через банковскую ячейку. В этом случае продавец составляет расписку о получении денежных средств. Передача денег возможна, как непосредственно в нотариальной конторе, так и посредством банковской ячейки (когда после завершения государственной регистрации договора купли-продажи продавец забирает из банковской ячейки причитающиеся ему деньги, а покупатель, так же через банковскую ячейку, получает ранее составленную в его присутствии расписку продавца);
2. В договоре может быть предусмотрена передача денег через депозит нотариуса. В этом случае покупатель зачисляет денежные средства на счет нотариуса, и их выплата продавцу осуществляется после государственной регистрации договора;
3. В договоре может быть предусмотрен вариант оплаты через банковский аккредитив. При таком варианте продавец получает деньги непосредственно в банке, предъявив туда документы, подтверждающие государственную регистрацию договора купли-продажи, а также исполнение всех условий этого договора (как правило, это выписки из ЕГРН и домовой книги, а также оригинал договора купли-продажи с отметкой Управления Росреестра о государственной регистрации).

У любой сделки, заверенной нотариусом, есть одно серьезное преимущество – такая сделка не проходит государственную правовую экспертизу. То есть, если на государственную регистрацию заверенного нотариусом договора поданы все необходимые документы, то такая сделка (в отличие от договора, составленного в простой письменной форме) будет зарегистрирована со стопроцентной вероятностью.

Заключение договора купли-продажи доли жилого помещения в нотариальной форме дороже аналогичной сделки, заключенной в простой письменной форме, поскольку потребуется оплатить услуги нотариуса. Однако такие сделки проще зарегистрировать и значительно сложнее оспорить в судебном порядке.

• Новые правила продажи долей в праве собственности на жилые помещения
• Доля в праве собственности на квартиру

Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы