Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Поэтому очень важно перед тем, как покупать жилье, тщательно изучить все необходимые документы, провести так называемую юридическую экспертизу. Чтобы не потерять и деньги, и квартиру, разумнее доверить столь ответственное дело профессионалам. Хотя не лишним будет и самому знать, когда вашу сделку могут признать недействительной.
Ничтожные и оспоримые
Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на:
- оспоримые (недействительные в силу решения суда)
- и ничтожные (в силу закона) – недействительны сами по себе с момента их совершения.
Оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить. Она может быть признана судом недействительной полностью или частично, а может быть признана и действительной. Ничтожная сделка недействительна изначально, без необходимости судебного разбирательства и независимо от признания ее таковой. То есть если сделка является ничтожной, то обращаться в суд с требованием признать ее недействительной не нужно. В суд – только для признания недействительными последствий такой сделки.
Итак, ничтожная сделка ничтожна сразу же с начала ее совершения, а оспоримая сделка является недействительной только если таковой ее признает суд.
Последствия недействительности
Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ.
Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Между прочим
По данным одной из юридических компаний, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая тридцатая. Причем это не означает, что именно столько сомнительных сделок совершено на рынке недвижимости. Их реальное количество значительно выше.
При этом добросовестный покупатель «грязной» квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.
Основания признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. В ст. 168–183 ГК РФ перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной.
Основания признания
Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:
- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);
- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);
- несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).
Сделки могут быть признаны недействительными (оспоримые сделки) по следующим основаниям:
- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);
- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);
- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);
- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).
Оснований для признания сделок недействительными довольно много, но мы рассмотрим наиболее актуальные. В сфере недвижимости чаще всего к таким основаниям относятся:
I. Ничтожные сделки
Участие в сделке недееспособного гражданина
Пример из жизни. Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Казалось бы, все обошлось. Но тут появляются родственники продавца, которые заявляют, что продавец, оказывается, недееспособный человек и не ведал, что творил. И «заботливые» родственники намерены вернуть квартиру прежнему собственнику. Сделать это может любое заинтересованное лицо – дети (совершеннолетние) продавца, отец, мать, бабушка, дедушка и др. В общем те, кто считает, что совершенная сделка не выгодна ни для продавца, ни для них самих.
Признать гражданина недееспособным можно только на основании решения суда. Если родственники продавца заявляют о его недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.
Судебное решение является основанием для назначения опекуна, который действует от имени подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах все необходимые сделки.
Как гласит статья 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Если вы купили квартиру у такого гражданина, то каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить его стоимость в деньгах.
Также законом предусмотрено, что если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны сделки, то она обязана также возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.
СОВЕТ. При заключении договора попросите у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что данный гражданин не состоит на соответствующем учете.
Также следует знать, что сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом действительной по требованию опекуна, если она совершена к выгоде недееспособного.
Если собственник квартиры лицо недееспособное, то это вовсе не означает что такую квартиру нельзя выкупить. Можно, но при определенных обстоятельствах. Так как опекун действует от имени и в интересах недееспособного лица, то договор купли-продажи должен быть заключен только с ним.
Но опять же – есть ст. 37 ГК РФ, которая устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Так что прежде чем поставить свою подпись на договоре, опекун обязан предоставить соответствующее разрешение органов опеки.
Если вы купили квартиру, а после этого продавца признали недееспособным, сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Мнимые и притворные
Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. С иском в суд в этом случае может обратиться любое заинтересованное лицо – лицо, которое пытается наложить арест на имущество, судебный пристав и др.
Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, под видом купли-продажи квартиру на самом деле дарят. Также в суд может прийти любое лицо, которое считает, что данной сделкой были ущемлены его права.
Не соответствующие закону или иным нормативным актам
Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки – ее несоответствие закону или иным правовым актам. В принципе любая недействительная сделка не соответствует закону.
Например, довольно распространенная ситуация – заключение договора с нарушением закона. При приватизации жилого помещения в договор в обязательном порядке должны быть включены несовершеннолетние дети. Дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, а приватизация произведена в ущерб детям, то это ничтожная сделка. Такая приватизация будет признана недействительной.
Если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными. Последствием такой ничтожной сделки будет двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке.
Напомним, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, в противном случае сделка считается недействительной.
II. Оспоримая сделка
Сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным
Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано, но впоследствии оказалось, что продавец – алкоголик или наркоман и был признан судом ограниченно дееспособным. Подать в суд иск может только попечитель.
Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд. Такому гражданину назначают попечителя.
Для того чтобы ограниченно дееспособный смог продать, подарить или заложить свое имущество, ему потребуется предварительное согласие попечителя. Если попечитель не давал своего согласия на сделку, то она может быть признана судом недействительной. С требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд только попечитель.
В свою очередь попечитель также не вправе давать разрешение на совершение сделки подопечным без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Таким образом, чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства и разрешение на совершение сделки от попечителя.
Договор (сделка) подписывается гражданином, ограниченным в дееспособности.
Если суд все же признал сделку недействительной, то в этом случае наступает двухсторонняя реституция.
Под влиянием заблуждения
Допустим, вы купили квартиру с евроремонтом. Казалось бы, въезжай и живи, но выясняется, что ремонт «поверхностный» – доски под линолеумом гнилые, трубы старые и ржавые, штукатурка отходит и т. д.
Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Но помните, что «заблуждение» продавца должно иметь существенное значение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Так, если покупатель купил жилье в определенном районе с намерением найти там работу, а в дальнейшем с работой не сложилось, то, конечно, такое не будет относиться к заблуждению.
Если суд признает сделку недействительной по этому основанию, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.
Но если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Без согласия супруга
Продавец уверял, что свободен от уз Гименея, в доказательство тряс перед покупателем паспортом с абсолютно чистым листом про семейное положение, но, как выяснилось, он находится в законном браке. В этом случае обратиться в суд вправе другой супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено. Он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Это требование основано на Гражданском и Семейном кодексах РФ.
Лжедоверенность
В законе нет статьи под названием «лжедоверенность», но именно с доверенностями связано достаточно много сделок, которые в дальнейшем могут быть признаны недействительными.
Доверенность доверенности рознь. Поэтому если лицо представляет интересы собственника, следует быть внимательным вдвойне.
Во-первых, необходимо выяснить полномочия представителя – вправе ли он заключать договор (сделку) по продаже (дарению, обмену и т. п.), вправе ли представлять интересы собственника в регистрационной службе и т. д.
Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если срок не указан, доверенность действует в течение одного года с даты выдачи. Максимальный срок – 3 года. Если в доверенности не указана дата выдачи, такая доверенность считается недействительной.
Во-вторых, даже если доверенность безупречна по содержанию, она может быть поддельной по форме.
В-третьих, даже если доверенность по форме и содержанию не имеет нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. К сожалению, есть еще «нехорошие» нотариусы, которые за хорошие деньги дадут доверенность постороннему лицу.
Так что будьте внимательны при заключении сделки через представителя. Постарайтесь выйти на контакт с собственником, чтобы он смог подтвердить свои намерения относительно предстоящей сделки с недвижимым имуществом.
Тревоги не бессрочны
Предъявить в суд иск о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности сделки можно не всегда. Законом выделен на это срок исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным и применить соответствующие меры можно в течение трех лет. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.
Но даже при пропуске срока исковой давности существует возможность его восстановить. Суд вправе сделать это, если причины, по которым срок был пропущен, будут признаны уважительными.
Также следует помнить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а лишь ее часть. В этом случае действует ст. 180 ГК РФ, где говорится, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Например, недействительность части завещания (в части лишения наследства в отношении несовершеннолетнего ребенка наследодателя) не влечет за собой недействительности завещания в целом.
Читайте еще по этой теме:
- Недействительность сделок в новых разъяснениях Верховного Суда РФ
- Заключение сделки с несуществующей организацией
- Притворные и подозрительные сделки: сравнительный анализ
- О последствиях совершения сделки неуполномоченным лицом
Автор: Е. Дагинова
Здравствуйте, мой знакомый продал риэлторам квартиру за сто тысяч рублей (причем риэлторы нашли его сами), на следующий день после продажи в администрации выходит постановление о расселении этого дома.можно ли что-то оспорить?
Никаких оснований для расторжения договора в этом случае не имеется, поскольку дом был признан подлежащим сносу (в будущем), а не аварийным (т.е. непригодным для проживания уже сейчас). Просто покупатель квартиры теперь получит право на предоставление ему местной администрацией, по его (покупателя) выбору, натуральной (в виде новой квартиры) или денежной (в виде выкупной цены) компенсации за изымаемое у него в связи со сносом дома жилье.
Дал денег взаймы под залог квартиры (2,5 года назад). Сейчас заемщики оспаривают договоры займа и залога, ссылаясь на заболевания, головные боли, потерю памяти, давление и перенесенные инсульты. Ссылаются на 177 статью.
Реально ли это доказать? Что заемщик именно в момент заключения сделки не понимал значимость своих действий.
Т.е. какие у меня и у них шансы?
Доровор займа заверен нотариусом.
Договор залога квартиры зарегистрирован в рег. палате.
Спасибо.
Признание судом сделки недействительной на основании ст.177 ГК РФ возможно, но выносятся такие решения судом на основании судебно-психиатрической экспертизы. Эксперты изучают не только нынешнее состояние истцов, но и их физическое и психическое состояние в момент подписания оспариваемых договоров. То есть если истцы сейчас являются больными людьми, но в момент (в день) подписания с Вами договоров они были вполне здоровы, то эксперты скорее всего, дадут отрицательное заключение, указав в нем, что противопоказаний для заключения договоров именно в тот день, когда оспариваемые договоры были подписаны истцами, экспертам представлено не было.
Долю в квартире продали не уведомив остальных дольщиков. При этом устроили невыносимое проживание в квартире, чем подтверждается постоянное обращение в полицию, уничтожение вещей находящихся в нашей собственности и в последствии кражей имущества. Затем ухудшили состояние общей площади в квартире. Какой иск нужно подать в суд и какие доказательства нужно представить суду и возможна продажа доли нам по более высокой стоимости, чем она была куплена у первых продавцов.
Собственникам спорного имущества нужно будет подать в суд иск против нынешних сособственников этого имущества и его прежних сособственников (продавцов) о переводе на истцов прав и обязанностей покупателей, на основании ст.250 ГК РФ.
Наркоманка продала квартиру, где прописаны ее детки. Записала на мать купленную меньшей площадью, сама под статьей, но выпущена воспитывать детей до 14 лет. Дети у бывшего мужа, по алиментам долг. КАК МОЖНО ВЕРНУТЬ КВАРТИРУ? ДЕТИ НА УЛИЦЕ.
Отец детей, как их законный представитель, вправе подать в суд иск по ст.292 ГК РФ, заявив, что сделка купли-продажи квартиры была оформлена без согласия органов опеки и попечительства, в связи с чем были нарушены права его подопечных, и на этом основании просить суд признать сделку купли-продажи квартиры недействительной.
Добрый день. Подскажите, пожалуйста. Купили дом - в документах написано брус, на самом деле дом из ШПАЛ (б/у и дому уже 20 лет почти) - которые пропитаны креозотом, что вредно для здоровья. Могу ля я подать в суд и признать сделку недействительной, и что мне нужно для этого сделать(какие документы собрать)? Спасибо.
Здравствуйте. Моя мама купила комнату, где одним из собственников был несовершеннолетний в возрасте 12 лет. Документы были все оформлены надлежащим способом. Было разрешение органов опеки на продажу, с условием приобретения более лучшего жилья. На момент продажи в комнате никто не был зарегистрирован. Полная стоимость комнаты была передана на момент подписания договора купли-продажи, есть все расписки, сделка была зарегистрирована. Мать несовершеннолетнего продавца потратила деньги по своему усмотрению и ничего не приобрела своему ребенку. Могут ли теперь признать сделку недействительной, и на каких основаниях, если да?
Такую сделку купли-продажи можно признать недействительной, только в том случае, если в договоре купли-продажи (или приложении к нему) было детально прописано, из каких именно материалов был сделан дом, и эти сведения оказались не соответствующими действительности.
Вы также можете заявить в суде требование о расторжении договора купли-продажи дома, если проведенной за ваш счет строительно-технической экспертизой будет установлено, что дом, указанный в договоре купли-продажи как "жилой", на самом деле непригоден для проживания.
Если органы опеки узнают о том, что мать несовершеннолетнего собственника квартиры не исполнила своих обязательств по приобретению на имя несовершеннолетнего другого жилья, то они могут отозвать своё письменное согласие на сделку, и подать в суд иск (в интересах несовершеннолетнего) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Основанием для заявления такого требования будет отсутствие письменного согласия органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего (поскольку такое письменное согласие, как уже было указано выше, органами опеки может быть отозвано). Поэтому вам лучше будет сейчас продать эту квартиру третьим лицам, чтобы в случае подачи органами опеки вышеуказанного иска в суд, не лишиться всего сразу (и квартиры, и денег, которые мать ребенка уже успела потратить).
Здравствуйте! Я приобрела квартиру. Она была не в прямой продаже. Человек, у которого я приобрела квартиру, купил себе другую. И когда ему передали квартиру по акту приема-передачи, пришлось отдать деньги хозяевам той квартиры. А когда мы пришли принимать свою квартиру, оказалось, что нет мойки на кухне, мойки в ванной, поменян унитаз и все "засрано", простите. А деньги уже все отданы. Что же делать? Есть ли выход?
Если в день подписания акта приема-передачи вы зафиксировали (составили акт, подписанный соседями и другими лицами, сделали фототаблицу и т.д.) тот факт, что в купленной вами квартире были выявлены серьезные недостатки, то вы вправе предъявить в суд иск к продавцам этой квартиры об уменьшении её покупной цены и возврате вам части денег от цены этой квартиры.
Я купил квартиру в новом многоквартирном жилом доме. При подписании договора купли-продажи (продавец - фирма-застройщик), представителем фирмы мне было предложено подписать договор инвестирования задним числом. На мой вопрос почему так, мне ответили, что так надо. Якобы, я с начала постройки дома являлся инвестором, хотя на самом деле о доме и квартире узнал незадолго до покупки. Согласившись с этим, мы подписали договора. Документы были переданы в юстицию на регистрацию, все было зарегистрировано, свидетельство у меня на руках. НО после регистрации мне стало известно, что фирма-застройщик, якобы, обещала передать (продать) купленную мной квартиру и еще несколько других квартир другим лицам, еще до того, как я узнал о квартире вообще. По данному факту правоохранительными органами проводится предварительная проверка, возможно будет возбуждено УД. Могут ли признать сделку недействительной? Растолкуйте, пожалуйста, все варианты развития данной ситуации.
В данном случае применяется норма ст.398 ГК РФ, и если у вас на руках есть акт приема-передачи квартиры, то квартира останется в вашей собственности. До вас договор долевого участия на эту же квартиру фирма-застройщик подписать и надлежащим образом оформить не смогла, поскольку, в противном случае, ваш договор долевого участия не прошел бы процедуру государственной регистрации. Поэтому, если не следователями не будут найдены какие-то злоупотребления со стороны местных работников Управления Росреестра (например, регистрация сразу нескольких договоров долевого участия на одну и ту же квартиру), то квартиру у вас никто не изымет.
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста!
Купили два года назад квартиру у мужчины, который за шесть месяцев до этого получил ее в дар от своего отца.
Если отец оспорит дарение (признает себя недееспособным на момент совершения сделки), на что мы можем рассчитывать? Должен ли будет продавец вернуть нам стоимость квартиры (которая за это время подорожала)? Признают ли нашу сделку недействительной автоматически?
Заранее благодарна!
Поскольку вы приобрели квартиру по возмездной сделке (купля-продажа), то вы вправе подать судье письменное заявление о признании вас добросовестными приобретателями квартиры. Если цена в договоре купли-продажи была указана не по данным БТИ, а болеее-менее рыночная, и у вас сохранились подтиверждения того, что вы оплатили эту цену продавцу, то вам нужно будет представить суду соответствующие документы. Тогда суд признает вас добросовестными приобретателями квартиры и квартира останется в вашей собственности (без взыскания с вас каких-либо компенсаций в пользу истца).
Здравствуйте. Квартира была зарегистрирована в браке, последний платеж - в браке (покупали новостройку за несколько лет до брака). Муж заочно со мной развелся и продал квартиру. Брак в суде я восстановила, на квартиру наложен арест (у квартиры уже новый собственник, с момента официального развода до смены собственника прошло меньше 1 месяца). Реально ли признать сделку недействительной? Какие дальнейшие действия с моей стороны?
Вы вправе на основании ст.35 СК РФ подать иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, как совершенной без вашего письменного нотариально заверенного согласия на сделку. Однако такой иск стоит подавать только в том случае, если право собственности на квартиру было зарегистрировано на имя вашего мужа в Управлении Росреестра в период нахождения его в официальном браке с вами.