Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор долевого участия в строительстве?
Ответ: Отношения сторон в рамках договора долевого участия в строительстве регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 3 ст. 4 указанного Закона договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Отметим, что порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве разъяснен в Приказе Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82.
Вопрос: Какие документы необходимы для реализации (закрытия) договора долевого участия в строительстве?
Ответ: В соответствии со ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Учитывая изложенное, документом, необходимым для закрытия договора долевого участия в строительстве, будет являться передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор инвестирования?
Ответ: Отношения сторон в рамках инвестиционного договора регулируются Законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также общими положениями ГК РФ.
Указанные нормативно-правовые акты не предусматривают обязательную государственную регистрацию в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора инвестирования.
Вопрос: Какие документы необходимы для реализации (закрытия) договора инвестирования?
Ответ: Как мы понимаем, в рассматриваемом вопросе подразумевается документ, в котором стороны согласовывают результаты инвестиционного договора по факту его выполнения. Действующее законодательство не регламентирует ни вид такого документа, ни порядок его оформления. Как показывает практика, стороны инвестиционного контракта при его завершении подписывают акт о результатах инвестиционного договора.
Вопрос: При выборе договора (договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве) компании также пытаются избежать излишней государственной регистрации права общей совместной собственности на объекты строительства при договоре соинвестирования.
В связи с чем вопрос: Можно ли в процессе строительства (при договоре соинвестирования) уточнять доли участников в натуре (уточнение площади, объема передаваемых каждому участнику помещений, количества и видов помещений) путем заключения дополнительных соглашений к договору соинвестирования, чтобы в дальнейшем не регистрировать права общей совместной собственности, и не регистрировать выделение долей в натуре, а сразу зарегистрировать доли каждого участника?
Ответ:
1. Для правильного понимания ответа поясняем следующее. Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ):
- общая совместная собственность (без определения долей);
- общая долевая собственность (с определением доли каждого собственника).
Под определением доли подразумевается не уточнение части имущества или площадей, причитающихся каждому из собственников, а установление соотношения прав каждого из собственников на количество площадей объекта общей собственности в виде правильной дроби, например:
у двух инвесторов в результате реализации инвестиционного контракта образовалось право общей долевой собственности на помещения в здании общей площадью 90 кв. м. Доля первого участника составила 1/3, доля второго участника составила 2/3. Определение долей не устанавливает конкретные площади, причитающиеся каждому из инвесторов, а устанавливает право на количество площадей. Определение долей в дробных отношениях в рассматриваемой ситуации будет означать, что инвестор, доля которого составляет 1/3, имеет право на 30 кв. м; инвестор, доля которого составляет 2/3, имеет право на 60 кв. м. Указанные права на определенное количество площадей могут быть реализованы инвесторами при принятии решений о пользовании общим имуществом, а также при выделении долей в натуре.
2. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. При этом статьей 6 Закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Указанная формулировка о правах инвесторов говорит о возникновении права общей собственности. Исходя из изложенного, а также учитывая, что содержание права собственности, установленное п. 1 ст. 209 ГК РФ, включает в себя права владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом, объекты капитальных вложений признаются собственностью инвестора в виде имущественной доли, размер которой выражен в сумме инвестиций. Таким образом, Закон N 39-ФЗ устанавливает возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект строительства, которое, по сути, возникает с момента регистрации согласно ст. 219 ГК РФ.
В связи с вышеизложенным считаем, что уточнение долей "в натуре" в дополнительных соглашениях, по сути, не повлечет каких-либо правовых последствий, определяющих вид права на объект строительства, который возникнет у инвесторов. Учитывая цели уточнения долей в дополнительных соглашениях, изложенные Вами в вопросе:
1 - не регистрировать права общей совместной собственности;
2 - не регистрировать выделение долей в натуре;
3 - а сразу зарегистрировать доли каждого участника, отвечаем следующее. В результате реализации инвестиционного договора у инвесторов возникает право общей долевой собственности на объект строительства, что означает:
- право общей совместной собственности не возникает, в связи с чем необходимости в регистрации такого права нет;
- выделение долей в натуре Вы не осуществляете, в связи с чем регистрации этой процедуры не будет;
- Вы обязаны будете зарегистрировать право общей долевой собственности, в связи с чем цель N 3 соблюдается - сразу будут зарегистрированы доли каждого участника.
Вопрос: Каков порядок выделения долей в натуре участников строительства в построенном объекте для договора долевого участия в строительстве?
Ответ: При финансировании строительства объекта посредством заключения договора долевого участия в строительстве по факту завершения строительства выделения долей в натуре не потребуется, так как в результате реализации этого договора право общей собственности на объект строительства у сторон не возникает. В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на основании договора участия в долевом строительстве у участников возникает право собственности на объекты долевого строительства. Право общей собственности возникает только на общее имущество. Понятие общего имущества в данном Законе не приведено, однако косвенно следует, что это имущество включено в объект долевого строительства и право на долю в общем имуществе не может быть отчуждено отдельно от права собственности на сам объект. Как правило, общим имуществом могут являться лестничные пролеты, коридоры, подвальные помещения и т.д. Выделение доли в натуре в общем имуществе по смыслу Закона N 214-ФЗ неосуществимо.
Вопрос: Каков порядок выделения долей в натуре участников строительства в построенном объекте для инвестиционного договора?
Ответ: Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 252 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В связи с чем порядок выделения долей в натуре можно представить как:
- определение сторонами площадей, закрепляемых за каждой из сторон;
- регистрация прав собственности на вновь образовавшиеся объекты каждой из сторон.