1. Можно ли считать договор купли-продажи квартиры исполненным, если он не прошел государственную регистрацию? Оплата и передача квартиры состоялись.
При купле-продаже недвижимости жилого назначения совершаются два регистрационных действия:
- регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ);
- регистрация перехода права собственности к покупателю (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).
Данные регистрационные действия могут совершаться как одновременно, так и поочередно (сначала регистрация договора, затем регистрация права). На основании вышеизложенного можно констатировать, что ввиду отсутствия регистрации такой договор считается незаключенным. Поэтому рассматривать вопрос о том, является ли договор исполненным, в принципе неуместно. Хотя исполнение сторонами некоторых обязательств по данному договору может иметь в дальнейшем определенное правовое значение.
Например, если сделка так и останется незаключенной, то сторона, исполнившая по ней обязательство, может обратиться к другой стороне с требованием о возврате неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ). Надо также отметить, что, согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
2. Можно ли зарегистрировать переход права собственности на квартиру по такому договору?
Абзац 3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" называет в качестве одного из оснований для государственной регистрации права собственности договоры и другие сделки с недвижимостью, которые были совершены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Из этого, в частности, вытекает: обязательность регистрации договора предусмотрена законом, такая регистрация должна предшествовать регистрации вытекающего из договора права собственности. Ввиду того что Закон (ч. 3 ст. 13) разрешает одновременную регистрацию и договора об отчуждении недвижимого имущества, и последующего перехода права на данный объект, на практике каких-то проблем из-за отсутствия регистрации договора не должно возникнуть. Регистрирующий орган одновременно совершит оба необходимых регистрационных действия. Однако без регистрации договора регистрация перехода права собственности в данном случае состояться не может.
3. Можно ли обязать провести государственную регистрацию, если на квартиру наложен арест?
Суть ареста недвижимого имущества сводится к ограничению в правах по его распоряжению: в частности, имущество не может быть продано, сдано в аренду, заложено и т.д. Вся информация о наличии такого рода ограничений (обременений) в установленном порядке регистрируется в ЕГРП. Если регистрирующему органу стало известно о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрете совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества до внесения записи в ЕГРП, то госрегистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством (ч. 4 ст. 19 Закона). Итак, обязать регистрирующий орган произвести регистрацию прав в отношении арестованной квартиры невозможно.