Долевое строительство - это один из довольно распространённых способов приобретения недвижимости. Объект строительства при этом делится на «доли», которые можно выкупать по мере строительства дома. Строительные и инвестиционные компании привлекают денежные средства дольщиков (инвесторов), и на них строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Долевое строительство очень удобно, так как приобретатели жилья оплачивают квартиру, в том числе рассрочку до окончания строительства. Однако в настоящее время долевое строительство чаще всего освящается негативно. Главным недостатком долевого строительства является большой риск того, что дом так и не будет достроен либо будет достроен, но с большим опозданием.
При долевом строительстве возможны следующие нарушения:
- не заключается договор участия в долевом строительстве;
- застройщики предлагают заключение предварительного договора купли-продажи квартиры;
- продажа не существующих прав на несуществующие объекты;
- навязывание застройщиками своей эксплуатирующей организации, которая не обоснованно требует оплаты счетов по коммунальным платежам и обслуживание до получения домовладельцами свидетельства на право собственности на жилое или нежилое помещение.
Немногие компании работают по действующему закону. Застройщики предпочитают собирать деньги с помощью так называемых «серых» схем. Их особенность в том, что определенным образом составленные договоры «снимают» серьезные гарантии, избавляя застройщика от существенных рисков. Договор соинвестирования уравнивает в правах дольщика и строительную компанию (если компания разорилась, заморозила объект и т.п., дольщика не защитит никто). Возможна переуступка права требования (у более «ранних» пайщиков клиент выкупает пай, оставаясь опять-таки инвестором). При использовании вексельной схемы предлагают приобрести вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.
Для защиты участников долевого строительства был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. Закон предъявляет ужесточенные требования к застройщикам, которые не смогут выполнить требования закона, а, следовательно, не смогут привлекать денежные средства для строительства, при отсутствии хотя бы одного из следующих документов: документ, подтверждающий право застройщика на земельный участок под строительство (договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности на землю); разрешение на строительство; опубликованная проектная декларация, содержащая информацию о строящемся объекте.
Договор долевого участия заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Практическое значение этого момента заключается в том, что наличие такой регистрации позволяет достоверно определить действительного текущего правообладателя квартиры в строящемся доме и устраняет «двойные продажи». Договор должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства; срок передачи объекта долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет). При отсутствии в договоре этих условий, он считается незаключенным.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в предусмотренный срок, прекращения или приостановления строительства, существенного изменения проектной документации строящегося объекта недвижимости, существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
При подписании договора долевого участия в строительстве необходимо обращаться за помощью к юристу, который проанализирует текст договора, даст рекомендации по его изменению, проанализирует возможные риски, связанные с подписанием Вами такого варианта договора, изучит документы, связанные со строительством дома и проверит наличие всех необходимых разрешений и согласований. Цена за юридическую консультацию не сравнима с материальными, моральными потерями в случае недостроя.
Читайте ещё по этой теме: