Вопрос: Гражданин заключил с застройщиком договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Договор был зарегистрирован. Срок окончания строительства истек, однако дом достроен не был. В отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве. Вправе ли гражданин предъявить требование о возврате застройщиком денежных средств? Если да, то в каком порядке должно быть предъявлено требование?

Ответ: Дольщик может предъявить такое требование только после одностороннего отказа от исполнения договора. Требование к должнику необходимо направить в рамках дела о банкротстве. Это требование будет включено в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда.

Обоснование: В силу ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) кредиторами являются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и зарплат. А к числу конкурсных кредиторов относятся кредиторы по денежным обязательствам.

По договору об участии в долевом строительстве застройщик обязуется построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства (дольщику). Данное определение содержится в ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

Следовательно, денежное обязательство застройщика перед дольщиком отсутствует, т.к. по договору застройщик должен передать объект недвижимости, а не денежную сумму. Данная позиция нашла отражение в судебной практике.

Так, в деле, рассмотренном Восьмым арбитражным апелляционным судом, требования дольщиков признаны необоснованными на том основании, что обязательства должника как застройщика не содержат денежных обязательств перед участниками строительства (Постановление от 25.11.2010 по делу N А70-7614/2009).

В то же время в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если застройщик просрочит передачу объекта долевого строительства хотя бы на два месяца.

В случае расторжения договора по данному основанию ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ устанавливает следующее. Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику уплаченные им в счет цены договора денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Таким образом, в случае одностороннего отказа от исполнения договора возникает денежное обязательство застройщика перед дольщиком. Данное обязательство позволяет отнести дольщика к числу конкурсных кредиторов.

Для одностороннего отказа необходимо направить застройщику уведомление по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). После этого дольщик вправе предъявить требование к должнику в деле о банкротстве.

Порядок предъявления таких требований установлен Законом о банкротстве. Он зависит от конкретной процедуры, которую суд применит к должнику в ходе банкротства (финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение).

Автор: О.В.Фомичева