Мы с сестрой в рамках наследования оформили в долевую собственность дом. Сейчас она предложила выкупить ее долю. Как предпочтительнее оформить сделку, чтобы избежать налогообложения: посредством дарения или купли-продажи? Дом находится в собственности менее трех лет.
С.Иванова, г. Санкт-Петербург
Для ответа на поставленный вопрос следует прежде всего обозначить моменты, касающиеся налогообложения и особенностей гражданско-правовых сделок.
Во-первых, в соответствии со ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ. К доходам от источников в РФ относятся в том числе доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (ст. 208 НК РФ), которые являются объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13% (ст. 224 НК РФ). При этом согласно ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ.
Во-вторых, следует уточнить, что дарение является безвозмездной сделкой, поэтому ни о каком выкупе в данном случае речи идти не может. Договор купли-продажи - это возмездная сделка, факт передачи денег должен быть отражен соответствующим документом (распиской, выпиской с банковского счета и др.).
В-третьих, следует обозначить, что именно включил законодатель в понятие "близкие родственники". НК РФ в этом вопросе дублирует нормы СК РФ, признавая таковыми супругов, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер.
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождение от налогообложения (уплаты НДФЛ) доходов в денежной и натуральной формах, получаемых от физических лиц в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, предусматривается в случаях, когда даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.
Таким образом, поскольку вы являетесь родными сестрами, то дарение доли жилого дома не будет подлежать налогообложению.
Относительно налогообложения при совершении сделки купли-продажи ситуация следующая. Вы вправе совершить такую сделку, значение будут иметь срок владения имуществом и продажная цена.
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При купле-продаже квартир (домов), которые находились в собственности у продавца менее трех лет, налог платится только с суммы, превышающей один миллион рублей (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), при условии, что у продавца не осталось документов, подтверждающих его расходы на приобретение данной квартиры. Если же такие документы есть, то налогом будет облагаться лишь разница между суммой покупки и суммой продажи (если, конечно, эта разница положительная).
В рассматриваемом случае (получение доли жилого дома в наследство) учитываться будет только цена при продаже. И если продажная цена не будет превышать одного миллиона рублей, то налогообложения не последует.
Обратите внимание, что в случае совершения сделки купли-продажи ни одна из сторон не сможет воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ, в связи с тем, что последний не применяется, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. На основании подп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми признаются лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Такой подход подтверждается разъяснениями налоговых органов (письмо УФНС по г. Москве от 19.08.2010 N 20-14/4/087705) и сложившейся судебной практикой (Определения КС РФ от 17.06.2010 N 904-О-О, от 23.03.2010 N 447-О-О).
Автор: Т. Жукова
Источник: газета "ЭЖ-Юрист"