Информационное письмо N 316

Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 16 января 2012 года

Сообщается об изменении и уточнении некоторых положений законодательства об ипотеке в связи с принятием Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее — Закон).

К основным изменениям относятся следующие.

Введено императивное правило о том, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (ранее стороны могли предусмотреть в договоре иное). Введены некоторые другие положения, направленные на обеспечение единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно быть предусмотрено договором об ипотеке (ранее для применения внесудебного порядка обращения взыскания требовалось заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое могло быть включено в текст договора об ипотеке). Наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания теперь не требуется.

Если ипотека возникает в силу закона, условие о порядке и способах реализации заложенного имущества по решению суда может быть предусмотрено в отдельном соглашении, подлежащем государственной регистрации.

Уточнены условия, когда обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается. К таким условиям в том числе отнесен случай, когда заложенное имущество является предметом предшествующей и последующих ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания или разные способы реализации заложенного имущества.

Если для целей обращения взыскания по решению суда начальная продажная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости.

Уточнены требования к содержанию закладной. В частности, предусмотрено, что, если стороны предусмотрели в соответствующем договоре условие о возможности обращения взыскания во внесудебном порядке или способы и порядок реализации заложенного имущества по решению суда, соответствующие условия должны быть включены в закладную.

По-прежнему нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным. При этом предусмотрено, что если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, то:

• обращение взыскания на предмет ипотеки допускается по исполнительной надписи нотариуса;
• государственная регистрация ипотеки может осуществляться на основании заявления нотариуса;
• для государственной регистрации возможно предоставление нотариально удостоверенной копии договора;
• срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 5 рабочих дней.

Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений регистрируется в течение 15 рабочих дней. При этом общий нормативный срок государственной регистрации сделок с недвижимостью по-прежнему составляет 1 месяц, а ипотеки жилых помещений — 5 рабочих дней.

Приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускаются.

Исключены положения о возможности погашения регистрационной записи об ипотеке на основании решения третейского суда.

Уточнен порядок государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

Закон вступает в силу, за исключением отдельных его положений, 14 марта 2012 г.