Залог недвижимости (ипотека) остается одним из основных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитным сделкам, в том числе заключенным в целях финансирования приобретения данной недвижимости.
Правовое регулирование института ипотеки осуществляется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Обращению взыскания на заложенное имущество посвящена глава IX указанного Закона.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке суд обязан в своем решении указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Зачастую именно в судебном заседании возникает спор об оценке имущества, на которое подлежит обращению взыскание.
И если по основному кредитному обязательству залогодатель чаще всего не в состоянии выдвинуть убедительные доводы, позволяющие избежать обращения взыскания на предмет ипотеки, то в части оценки имущества разгораются споры.
Кредитные организации нередко представляют в судебное заседание оценку имущества по состоянию на момент заключения договора ипотеки.
Поскольку кредиты, обеспеченные залогом недвижимого имущества, чаще всего бывают долгосрочными, произведенная на момент заключения договора оценка рыночной стоимости предмета ипотеки может устареть на момент обращения кредитной организации в суд.
Вместе с тем проведение переоценки стоимости залога непосредственно в целях обращения с исковым заявлением зачастую представляется нецелесообразным, особенно в сегменте ипотечного кредитования физических лиц.
С учетом массового характера выдачи таких кредитов проведение самостоятельной оценки банком предмета залога может привести к существенным убыткам, что в совокупности с уплачиваемой государственной пошлиной за подачу искового заявления еще больше увеличивает стоимость процедуры судебного взыскания задолженности.
При этом также необходимо учитывать относительно невысокую эффективность процедуры судебного взыскания проблемной задолженности, поскольку не всегда выданное решение означает полученные в итоге кредитной организацией деньги. Залог в указанном случае выступает гарантией возврата кредитной организации своих денег.
Однако в стоимости залога кроется существенное противоречие между интересами залогодержателя и залогодателя. Кредитная организация как залогодержатель напрямую заинтересована в снижении стоимости предмета залога, поскольку это повышает ликвидность предмета залога на торгах и повышает вероятность его продажи с получением кредитором задолженности.
В случае если предмет залога дважды не будет реализован в ходе торгов, залогодержатель обязан оставить его за собой, иначе залог будет считаться прекращенным. В случае если судом установлена начальная продажная стоимость имущества выше размера задолженности заемщика и она не была впоследствии уменьшена, залогодержатель, принимая имущество на баланс, обязан выплатить залогодателю разницу между стоимостью и размером задолженности.
В результате кредитная организация получает на баланс неликвидное имущество, которое не удалось продать, и выплачивает залогодателю разницу его стоимости.
В этом же состоит интерес залогодателя, чтобы получить от кредитной организации максимально возможную сумму разницы либо закрыть максимальный размер долга. С учетом изложенного залогодатель, как правило, настаивает на увеличении начальной продажной стоимости предмета залога.
При этом отдельные суды придерживаются практики, что оценка рыночной стоимости сохраняет свою силу не более одного года, после чего при наличии спора сторон необходимо решать вопрос о повторной оценке имущества.
В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вопрос об оценке имущества в случае, если стороны не готовы осуществить ее самостоятельно, должен быть разрешен судом в порядке назначения судебной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ): "...при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам".
Таким образом, в настоящее время в данном вопросе существует дуализм. Так, оценщик, действующий в рамках Закона об ипотеке, должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": являться членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховать свою ответственность в соответствии с требованиями указанного Закона.
В свою очередь, эксперт, назначенный судом в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, должен соответствовать требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации": иметь высшее образование и получить дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти.
При этом оба закона выдвигают дополнительные требования к лицу, обладающему специальными познаниями в области оценки.
В результате в рамках одного судебного дела могут оказаться два абсолютно не соответствующих друг другу документа: отчет оценщика и заключение судебного эксперта.
В итоге возникает вопрос оценки полученных доказательств судом. В соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства в данном случае приоритет имеет заключение эксперта, поскольку экспертиза назначается судом, эксперт предупреждается об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, статус его подтвержден судом.
Вместе с тем Закон об ипотеке говорит именно об отчете оценщика: "...если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика" (п. 4 ч. 2 ст. 54)...
При этом суд не может и уклониться от определения начальной продажной стоимости имущества. Данный вывод подтверждается также судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 24 октября 2017 г. N 74-КГ17-14).
На практике с учетом положений ч. 2 ст. 67 ГПК РФ о том, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, судом должен быть произведен анализ и отчета оценщика, и заключения судебной экспертизы. Хотя, конечно, статус заключения судебного эксперта существенно выше.
Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда суд в основу решения о стоимости имущества принимал именно отчет оценщика, не доверяя заключению эксперта. Особенно актуально это, если обе стороны настаивают на том, чтобы за основу решения был принят отчет оценщика. В этом случае вступает в действие вышеописанное положение Закона о том, что стороны сами вправе установить стоимость оценки предмета ипотеки.
Как итог - включаемый в договор ипотеки размер рыночной стоимости предмета залога не означает, что в результате имущество будет реализовано только с учетом данной цены. Размер оценки может быть скорректирован в дальнейшем, и участники сделки в целях защиты своих интересов должны принимать в этом процессе самое активное участие.
Автор: П.И. Зинченко