В практике организаций, занимающихся предоставлением во временное пользование денежных средств юридическим и физическим лицам под залог недвижимости, нередко возникают ситуации, когда залогодатель и залогодержатель приходят к обоюдному решению о передаче заложенного имущества залогодержателю в счет погашения долга. Закон предусматривает несколько видов юридического оформления данных правоотношений. Одним из них является заключение договора об отступном в соответствии со ст. 409 ГК РФ.
При регистрации в Федеральной регистрационной службе соглашения об отступном, предметом которого является недвижимое имущество, стороны зачастую сталкиваются с отказом в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
ПОЗИЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
В соответствии со ст. 55 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении стороны могут предусмотреть реализацию, приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - и о договоре комиссии. Согласно п. 4 указанной нормы при заключении соглашения стороны должны указать в нем:
- название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
- суммы, подлежащие уплате залогодержателю на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке должником, а если залогодателем является третье лицо, то и залогодателем;
- способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
- известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
Согласно ст. 163 ГК РФ сделки подлежат нотариальному удостоверению, если это прямо предусмотрено законом. Договор об отступном представляет собой вид гражданско-правовых сделок, и ст. 55 Закона об ипотеке следует рассматривать как специальную норму, устанавливающую дополнительные требования к форме сделки, а именно ее нотариальное удостоверение, без которого совершенная сделка является недействительной.
В подтверждение правовой позиции Федеральной регистрационной службы Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в апелляционном порядке дело по иску общества к Учреждению юстиции о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности, указал следующее.
Представленное для совершения государственной регистрации соглашение об отступном совершено в простой письменной форме. Залогом обеспечено обязательство по кредитному договору, кредитором которого в результате уступки права требования стало общество. Данное обстоятельство требует нотариального удостоверения соглашения об отступном, поскольку права залогодержателя в силу перемены лиц в основном обязательстве перешли к обществу и соглашение подписано после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Несоблюдение требований п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, предусмотренным ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Постановление от 25.07.2005 N А56-33272/2004).
ОТСТУПНОЕ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СТОРОН ДОГОВОРА
Действительно, ст. 55 Закона предоставляет залогодателю и залогодержателю право заключить нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. Однако указанное соглашение по своей правовой природе не является отступным. Договор об отступном может быть заключен в любое время, а не только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Отступное является самостоятельным способом прекращения обязательства и в соответствии со ст. 409 ГК РФ не требует нотариального удостоверения.
Обозначенная позиция находит свое подтверждение в судебной практике.
Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21.12.2005 N 102 указал, что заключение соглашения о прекращении обязательства предоставлением отступного соответствует ст. 409 ГК РФ. Когда законодатель полагает необходимым ограничить право сторон на заключение того или иного соглашения, он прямо указывает об этом в соответствующей норме закона (например, в п. 2 ст. 414 Кодекса). В случаях, когда такого рода ограничений законодательством не установлено, предоставлением отступного может быть прекращено любое обязательство.
Кроме того, рассмотрев в порядке надзора дело по иску о признании недействительным договора об отступном, Президиум ВАС РФ указал следующее.
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ определяет: несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Согласно п. 2 ст. 163 Кодекса нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе либо предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
В силу ст. 409 Кодекса обязательство сторон может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Соглашение об отступном не изменяет и не расторгает договора, а является способом прекращения обязательства. Поэтому применение судами к порядку заключения соглашения об отступном ст. 452 Кодекса, которой предусмотрен порядок изменения и расторжения договора, неправомерно.
Законом не установлены требования о нотариальном удостоверении сделки отступного или другие специальные требований к ее форме (Постановление от 25.09.2007 N 7134/07).
В другом случае ФАС СИЗО рассмотрел в кассационном порядке жалобу Управления Федеральной регистрационной службы на решение и постановление суда о признании незаконным отказа УФРС в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения на основании заключенного между банком и клиентом договора об отступном.
Как следует из материалов дела, Управление отказало в проведении государственной регистрации на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, указав на несоответствие договора об отступном требованиям п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке и ст. 349 ГК РФ. В соответствии с последними удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. Управление указало на то, что договор об отступном заключен раньше, чем возникли основания для обращения взыскания на предмет ипотеки, и не удостоверен нотариально.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, определил: договор об отступном заключен до окончания срока действия кредитного договора и соответствует требованиям ст. 409 ГК РФ, необходимость нотариального удостоверения договора об отступном законом не предусмотрена, из материалов дела не следует, что данный договор заключен в порядке удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества, в состав переданного по договору об отступном имущества включены и те объекты недвижимости, которые не были предметом ипотеки, в том числе спорные нежилые помещения.
Суд апелляционной инстанции с доводами согласился.
Однако в связи с необходимостью выяснения иных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, суд кассационной инстанции решение отменил и направил дело на новое рассмотрение (Постановление от 20.07.2007 N А05-13089/2006-24).
Рассматривая в кассационном порядке дело по иску об обжаловании действий судебного пристава-исполнителя, ФАС СКО пришел к мнению, что вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности соглашения от 30.05.2005 об отступном ввиду его несоответствия требованиям ст. 409, п. 1 ст. 349 ГК РФ и п. 1 ст. 55 Закона не основан на нормах материального права.
Статья 335 ГК РФ определяет: залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. При этом Кодекс не ограничивает возможность заключения договора об отступном путем передачи в качестве отступного предмета залога между сторонами обеспечительного обязательства.
Отступное является способом прекращения обязательства и не является соглашением об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества, поскольку предполагает передачу предмета залога в счет погашения долга по основному обязательству, а не удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества. Поэтому вывод апелляционной инстанции о недействительности соглашения об отступном ввиду отсутствия его нотариального удостоверения неправомерен (Постановление от 25.01.2006 N Ф08-6640/2005).
Как видно из приведенных примеров, в судебной практике не выработано единой позиции относительно того, в какой форме следует заключать договор об отступном, если его предметом является переход права собственности на заложенную недвижимость.
В связи с этим наряду с отсутствием законодательной регламентации возникшей правовой коллизии ФРС продолжает отказывать в государственной регистрации договоров об отступном, не соответствующих, по ее мнению, требованиям ст. 55 Закона об ипотеке. Суды, напротив, не усматривая никаких нарушений действующего законодательства в оформлении подобных договоров в простой письменной форме, утверждают мировые соглашения, предметом которых является переход права собственности на заложенное недвижимое имущество на основании договора об отступном.
Автор: Соколовская Ю.