В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, наряду с договором ипотеки можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить. Проанализируем некоторые из них.
Перечисленные отношения регулируются многочисленными нормативными правовым актами, основными из которых являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральные законы от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ) и др. <1>.
--------------------------------
<1> См. подр.: Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.
Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) <2> обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
--------------------------------
<2> Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость <3>.
--------------------------------
<3> См. подр.: Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учебно-метод. пособ. М.: Финансы и статистика, 2006.
При автономной модели (закрытой модели, или модели депозитного института) <4> привлекаются свободные денежные средства населения через целевые накопительные вклады в специализированные кредитные институты с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилища.
--------------------------------
<4> См. подр.: Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.
При данной системе технологический процесс разбивается на два взаимосвязанных периода:
- накопление личных средств до оговоренного объема, получение кредита вместе с суммой накопленных сбережений;
- возвращение полученного ипотечного кредита.
При данной коллективной форме сбережений коллектив людей не прибегает к взаимодействию с внешней средой. Во всем мире подобные объединения имеют давние традиции и получили название "Ротационные кредитно-сберегательные ассоциации" (RoSCA's). Например, в Великобритании первое известное строительное общество "Kettley Building Society" было образовано в 1775 г. в Бирмингеме. На протяжении двух столетий английские строительные общества представляли собой закрытую модель финансирования жилищного строительства. В настоящее время в результате расширения спектра разрешенных операций строительные общества по роду операций в значительной степени уже переплетаются с банками, т.е. все больше превращаются в открытую модель жилищного финансирования.
В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 <5>, в кредитном договоре определяются следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).
--------------------------------
<5> СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 692. Данное Положение распространяется на кредиты, получаемые для строительства и приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках.
Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможно использование переменной процентной ставки, индексирования суммы основного долга, отсрочки платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе "собственности". При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня. Кредитный договор является консенсуальным, возмездным. Так же, как и договор займа, кредитный договор является каузальной сделкой <6>.
--------------------------------
<6> См. подр.: Шевчук Д.А. Кредиты физическим лицам. М.: АСТ; Астрель, 2008.
Гарантией исполнения договорных обязательств по жилищному ипотечному кредитованию является заложенное жилище, предназначенное для постоянного проживания и принадлежащее на праве собственности залогодателю <7>. То есть, предоставляя кредит, банк помимо кредитного договора в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки (подробнее см. § 4 "Правовые аспекты ипотеки жилища") <8>.
--------------------------------
<7> См. подр.: Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.
<8> См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 5 февраля 2004 г., от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ); п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 и др.
Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может выступать только кредитная организация, т.е. юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При нарушении указанного требования закона договор признается недействительным.
Статья 820 ГК РФ регламентирует письменную форму кредитного договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей с момента его заключения. Кредитный договор является двусторонним (двусторонне обязывающим), т.е. каждая сторона имеет права и обязанности, которым корреспондируются права и обязанности другой стороны. Кредитная организация обязана предоставить кредит и имеет право требовать его возврата и уплаты по нему процентов. Получатель кредита имеет право требовать предоставления кредита и обязан возвратить кредит и уплатить проценты. К основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) относится, в частности, свобода договора. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Какие условия кредитного договора определяются банками и гражданами, нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий?
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях" <9> предусмотрено создание новой инфраструктуры на рынке жилья - кредитных бюро, которые будут собирать информацию о заемщиках, в частности о том, насколько добросовестно они исполняют свои обязательства перед банками-кредиторами. Однако процесс создания кредитных историй без их шифровки может привести к нежелательной для заемщиков утечке информации. К сожалению, перечень изменений не в пользу нуждающихся в жилище граждан можно продолжить <10>.
--------------------------------
<9> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 44.
<10> См. подр.: Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.
По условиям кредитного договора залогодатель обязан представить кредитору договор купли-продажи недвижимости <11>. Отметим, что в данном случае заключается договор купли-продажи квартиры с оплатой за счет кредита банка, который законодательством не предусмотрен. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) <12>.
--------------------------------
<11> См. подр.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.
<12> Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. См. подр.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. N 5046/98; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. N 6697/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 4; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 1998 г. N 3450/98 // Вестник ВАС РФ. 1999. N 2; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 8 декабря 2004 г.; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2004 года // Бюллетень ВС РФ. 2005. N 4.
В случае если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В случаях, если земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 ГК РФ).
Остальными статьями § 7 гл. 30 ГК РФ регулируются порядок определения: предмета в договоре продажи недвижимости; цены в договоре продажи недвижимости; передачи недвижимости; последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Кроме того, имеются особенности продажи жилых помещений, предусмотренные в ст. 558 ГК РФ. К существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отнесен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением <13>.
--------------------------------
<13> См. подр.: Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.
Форма договора продажи недвижимости (письменная) и требования государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость аналогичны с договорами кредитования и ипотеки. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Кроме того, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
В непосредственной связи с кредитным договором и договором ипотеки находится договор участия в долевом строительстве (ранее он назывался договором инвестирования) <14>.
--------------------------------
<14> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень ВС РФ. 2003. N 2.
Договор участия в долевом строительстве - комплексный гражданско-правовой договор. В нем содержатся элементы договоров возмездного оказания услуг, займа, подряда, купли-продажи и др. Руководствуясь ст. ст. 6, 421 ГК РФ, к данному договору следует применять нормы сходного типа договоров, а также общие нормы, регулирующие гражданско-правовые договоры. Кроме того, данные отношения регулируются специальным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) <15>.
--------------------------------
<15> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Договор участия в долевом строительстве является возмездным, консенсуальным. Предметом договора выступает жилище участника долевого строительства (далее - субинвестора) как часть жилого дома.
Участниками данного договора наряду с субинвестором зачастую выступали заказчик, подрядчик, застройщик и иной участник инвестиционного контракта. Следует отметить, что до настоящего времени в ГК РФ не отражены застройщики как субъекты перечисленных договоров, хотя в новом Законе о долевом строительстве только они и значатся. Для того чтобы заключить договор о долевом строительстве, требуется соответствующая правовая организационная база, на основе которой будет осуществляться строительство жилого дома. Таковыми, как правило, выступают инвестиционный контракт и договор строительного подряда, на основе которых заключаются договоры о долевом строительстве.
Договоры о долевом строительстве также содержат много таких условий (на основе общих, примерных положений, изложенных в ст. 4 Закона о долевом строительстве <16>), которые позволяют застройщикам грубо нарушать права субинвесторов, не неся при этом ответственности и получая от субинвестора суммы денежных средств не только на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, но и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5).
--------------------------------
<16> "4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным".
Не способствует пресечению многочисленных нарушений прав участников в долевом строительстве и ст. 6 настоящего Закона, содержащая отсылочную норму на ГК РФ в целом: "Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации". Учитывая смешанный гражданско-правовой характер договора долевого строительства, выполнение данной нормы под силу только опытному юристу, работающему в этой сфере не один год, а не обманутым субинвесторам <17>.
--------------------------------
<17> См. подр.: Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.
Однако Закон о долевом строительстве умалчивает о неразрывном единстве договора о долевом строительстве, которое должно быть, с инвестиционным контрактом, заключаемого с участием публично-правового участника, например Правительства Москвы. Можно с уверенностью отметить, что там, где гарантом выступали администрации регионов, проблемы у субинвесторов, участвующих в строительстве многоквартирных жилых домов, как правило, отсутствовали. Беря на себя обязательства по предоставлению земельного участка под строительство жилого дома, публично-правовое образование имеет возможность в инвестиционном контракте предусматривать условия социального характера, в частности, обязывать застройщиков определять иные (не рыночные) цены на жилище для залогодателей. Тем более что наряду с налоговыми льготами Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" <18> Градостроительным кодексом Российской Федерации <19> (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь будут предоставляться в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционах. Законодательство направлено на регулирование строительной деятельности за счет упрощения процедуры получения земельных участков, снятия городских обременений.
--------------------------------
<18> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17.
<19> Там же. Ст. 16.
Изменено правовое регулирование вопросов государственной экспертизы проектной документации. Данная процедура сохранена только в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов (в виде проверки соответствия проектной документации на особо опасные, технически сложные объекты техническим регламентам, а на уникальные объекты - определение допустимости реализации объекта в условиях отсутствия технических регламентов). Предусмотрено предоставление земельных участков в собственность, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Благодаря принятию нового кодекса инвестору не надо будет проходить через бессмысленную череду многочисленных согласований по поводу использования каждого конкретного земельного участка.
Поэтому наряду с созданием условий приоритетности участников жилищного ипотечного кредитования, в частности для Государственного жилищного ипотечного банка, целесообразно установление не только особого статуса, но и активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей <20>. В частности, минимизация риска не только для себя, но и для залогодателей должна входить в задачу банка (с помощью изучения строительной компании - застройщика, с которым заключает договор клиент), равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений, поскольку все договоры неразрывны между собой.
--------------------------------
<20> См. подр.: Шевчук Д.А. Банковские операции. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2007.
Для каждого из перечисленных участников ипотеки жилища действуют свои десятки нормативных правовых актов всех уровней.
Например, кредитным организациям в своей деятельности не обойтись без следующих нормативных правовых актов:
27-ми Федеральных законов; ГК РФ; Бюджетного кодекса РФ; Налогового кодекса РФ; Гражданского процессуального кодекса РФ; Арбитражного процессуального кодекса РФ; Земельного кодекса РФ; Федеральных законов от 2 декабря 1990 г. N 395-1 (в ред. от 30 декабря 2004 г.) "О банках и банковской деятельности"; от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ (в ред. от 23 декабря 2004 г.) "О Центральном банке Российской Федерации"; от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 2 ноября 2004 г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"; от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"; от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 2 ноября 2004 г., от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ) "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" и законов субъектов Федерации;
Постановлений Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 (в ред. от 8 мая 2002 г.) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации); от 17 сентября 2001 г. N 675 (в ред. от 21 октября 2004 г.) "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы"; от 20 ноября 2003 г. N 700 (в ред. от 21 октября 2004 г.) "О подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы";
Указов Президента РФ, например, от 28 января 1998 г. N 102 (ред. от 26 мая 2001 г.) "О Президентской программе "Государственные жилищные сертификаты"; от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы"; от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах"; от 10 июня 1994 г. N 1182 (в ред. от 24 августа 2004 г.) "О выпуске и обращении жилищных сертификатов"; многочисленных нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, ЦБ РФ, например, писем, официальных разъяснений, указаний, таких как от 27 февраля 2003 г. N 1255-у "О проведении единовременного обследования по ипотечному кредитованию" и др.; писем Госстроя России от 9 августа 1999 г. N СК-2725/29 "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования"; от 1 ноября 2001 г. N ВП-5997/8 "О предоставлении информации для определения необходимых объемов рефинансирования банковских ипотечных кредитов"; Приказов Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 (в ред. от 7 февраля 2003 г.) "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам"; распоряжений Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р "Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <21> и т.д.
--------------------------------
<21> Вестник ФКЦБ России. 1999. N 2.
На фоне существенного увеличения объема федерального законодательства прослеживается значительное увеличение объема законодательства субъектов Российской Федерации и нормативного материала муниципальных образований. Только в жилищной сфере за последние несколько лет было принято свыше 230 законов и других нормативных правовых актов <22>. Ориентация на увеличение количества законов не дает необходимых результатов. Закон следует принимать не тогда, когда его можно принять, а тогда, когда нельзя не принять.
--------------------------------
<22> См.: Введение программы "Жилище". Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 (в ред. от 10 августа 2005 г.) "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770.
Естественно, для других участников ипотеки жилья, а их около десяти, действуют свои пакеты нормативных правовых актов. Безусловно, чтобы иметь доход от своего бизнеса, они умеют применять нормативные акты для своей пользы. Вряд ли стоит надеяться на то, что заинтересованные коммерческие структуры будут действовать в интересах другой стороны - залогодателя. Поэтому рядовой неимущий гражданин, вступая "на тропу доступного жилья", тщетно пытается оценить свои возможности через изучение нормативных правовых актов. Чтобы не быть обманутым, он осознает необходимость знания всего законодательства в этой области (противоречивого, коллизионного, в сложном технико-юридическом изложении), над которым уже поработала "армия" представителей другой стороны. Однако это под силу одному на миллион. Поэтому одним из исходных принципов жилищного ипотечного кредитования является обеспечение защиты интересов участвующих сторон. Больше всего в этом нуждается залогодатель, так как он имеет меньше возможностей в защите своих прав.
Представляется, что условия ипотечного жилищного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку. Между тем ситуация для развития ипотечного кредитования весьма благоприятна только для рынка капиталов. России пока не грозит ситуация перенасыщения рынка недвижимости, и, как следствие, риски падения ставок по ипотечным кредитам невелики. Кроме того, ипотечные кредиты оказывают большое влияние на рост стоимости жилой (более, чем любой иной) недвижимости за счет повышения платежеспособного спроса <23>.
--------------------------------
<23> См. подр.: Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учебно-метод. пособ. М.: Финансы и статистика, 2006.
Интеграция зарождающихся и трансформирующихся элементов системы ипотечного жилищного кредитования на основе мирового опыта и современных информационных технологий должна стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации.
По моему мнению, при выборе модели ипотечного кредитования и при выработке норм, регулирующих отношения в этой области, законодателям следует руководствоваться историческим опытом своей страны, а также новейшими изменениями за рубежом. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования в России происходит в достаточно сложной экономической ситуации. В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей изучение практики залогового (ипотечного) кредитования имеет особое значение.
Стабилизация экономики в нашей стране в значительной степени зависит от того, какая система организационно-экономических моделей (схем) мер будет заложена в законодательство и какая роль в их реализации отведена для государства. Для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексации, снижения общих затрат при оформлении документов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок <24>, иметь низкую процентную ставку.
--------------------------------
<24> Сроки кредита при ипотечном кредитовании в западных странах с развитой экономикой - до 50 лет.
Жилищное ипотечное кредитование затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в теории гражданского и жилищного права, в конституционном праве, праве социального обеспечения, финансовом, бюджетном и др.
Решение жилищной проблемы возможно с позиций соблюдения правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище. По скромным подсчетам, сегодня около миллиона наших граждан готовы брать ипотечные кредиты по доступным процентам. Ведь во всех странах, где начиналась массовая ипотека, государство помогало гражданам на старте. Использование ипотеки жилища для обеспечения кредитных обязательств с помощью государственного субсидирования необходимо рассматривать как систему, выполняющую социально-экономические функции в государственной политике страны. На данном этапе в России развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выделяемых на эти цели. Не представляется реальным, чтобы в условиях нестабильной экономики коммерческие кредитные организации проявляли активность в предоставлении долгосрочных кредитов с пониженными процентными ставками для строительства и приобретения жилья.
Например, на законодательном уровне регламентировать те же условия кредитования, которые существуют при отношениях кредитных организаций и вкладчиков. То есть устанавливать по ипотечному долгосрочному кредитованию такие же процентные ставки, учитывая, что в отличие от вкладчиков, которым никто не гарантирует, что вложенные деньги в экономику страны будут полностью возвращены, залогодатель закладывает самое дорогое - свое жилище <25>.
--------------------------------
<25> Шевчук Д.А. Кредитный консалтинг // Финансовая газета. 2006. N 20.
Для обеспечения потребностей широких масс экономически активного населения в жилище необходима реализация государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики. Стимулирование государственных кредитных инвестиций в реальный сектор экономики должно сопровождаться, прежде всего, проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершенствованием правовых основ кредитной деятельности банков и всех других участников ипотечных отношений жилища. Реализация подобных программ может способствовать выходу из российского экономического кризиса в жилищной сфере, как имело место во многих странах <26>.
--------------------------------
<26> См. подр.: Шевчук Д.А. Банковские операции. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2007.
По опыту практики ипотеки в развитых странах, постоянно демонстрирующей активность государства в ипотечных отношениях, для исполнения специальных правительственных программ <27> предлагается предусмотреть в законодательстве нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для рядового гражданина. Оказание поддержки государством нуждающихся граждан в жилище может охватывать два направления:
--------------------------------
<27> Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14 февраля 2002 г. N 104, от 26 июля 2004 г. N 380, с изм., внесенными распоряжением Правительства РФ от 21 октября 2004 г. N 1355-р). В ее состав включены следующие подпрограммы: "Государственные жилищные сертификаты"; "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда"; "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф"; "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур"; "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации"; "Обеспечение жильем молодых семей"; "Субсидии для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"; "Обеспечение жильем отдельных категорий граждан" и др.
на этапе предварительного накопления - с помощью выделения дотаций (субсидий) из бюджетов различного уровня, гарантии их сохранности, сберегательные премии за хранение средств на целевых вкладах по приобретению жилища;
на этапе погашения ипотечного кредита - также дотации и льготы по сокращению долгов по кредитному договору (льготные условия выплаты заниженных процентов по кредиту, его индексации, снижения общих затрат по ипотечному кредитованию <28>, различные налоговые льготы <29>). Дифференция инструментария государственного регулирования ипотеки жилища с учетом реальных доходов населения и качества жилища.
--------------------------------
<28> Включая снижение затрат заемщиков при оформлении документов, предоставление налогового вычета при оформлении ипотечного кредита и покупки жилища и т.д.
<29> Использование не фискальной, а регулирующей роли налогов через предоставление налоговых скидок, отсрочки уплаты налогов и освобождение полностью.
Только государство способно регламентировать разумные, экономически просчитанные, сбалансированные условия в типовых договорах кредитования, ипотеки, долевого участия в строительстве и др., включая конституционную процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию <30>.
--------------------------------
<30> См. подр.: Шевчук Д.А. Банковские операции. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2007.
Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов должна стать неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления. Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граждан, контроля над соблюдением законодательства другими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов. Лишь небольшую часть полномочий по установлению правил ипотеки государство может передать профессиональным участникам рынка. Таким образом, можно выполнить основную задачу жилищного ипотечного кредитования - создание принципа доступности жилищного ипотечного кредитования для широких масс населения для стимулирования экономической, политической и социальной стабилизации общества <31>.
--------------------------------
<31> См. подр.: Шевчук Д.А. Корпоративные финансы. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.
Использование опыта зарубежного права и практики международного банковского кредитования может послужить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в российском праве и поможет поднять отечественную правоприменительную практику в данной области до уровня международных стандартов.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Шевчук Д.А.