Произошедшее кардинальное изменение функциональной роли государства в вопросах обеспечения граждан жильем в нашей стране привело к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребности россиян в доступном жилье. Мировая практика решения указанной проблемы свидетельствует о том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование. В то же время анализ существующих научных исследований, действующего законодательства, а также практики его применения свидетельствует о недостаточной разработанности вопроса о роли и значении договора в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования.
Имеющиеся работы по проблематике одноименных правоотношений преимущественно посвящены особенностям договорного регулирования залоговых правоотношений, а именно условиям и порядку заключения договора ипотеки, вопросам его государственной регистрации и субъектного состава, а также затрагивают общие направления защиты прав и законных интересов субъектов ипотечных правоотношений.
Учитывая несовершенство нормативно-правовой базы ипотечного кредитования, хотелось бы остановиться на существенных условиях рассматриваемого договора. Гражданский кодекс РФ в п. 1 ст. 432 определяет, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Существенные условия договора об ипотеке, которые применимы также и для договора жилищного ипотечного кредитования, перечислены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке <1>, это: предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Необходимо заметить, что аналогичные требования содержатся и в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога. Единственным различием является отсутствие в ст. 9 Закона об ипотеке условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст. 1 данного Закона заложенное имущество всегда находится у залогодателя.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
При несогласовании сторонами сделки одного из этих условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, предусмотренные общими положениями ГК РФ. Правовыми последствиями отсутствия вышеперечисленных условий в договоре является отказ в государственной регистрации, что влечет признание ипотечного договора ничтожным. В то же время А. Русецкий считает существенными для договоров данного вида, кроме условий, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые, также и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение <2>.
Д.В. Карпухин, рассматривая проблемные вопросы ипотечного договора, дополнительно к существенным условиям, перечисленным в Законе об ипотеке, называет еще и право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшее это право залогодателя <3>. Учитывая расширительное толкование существенных условий договора об ипотеке, необходимо остановиться на осмыслении норм, перечисленных в Законе об ипотеке, а также расширенного списка, предложенного авторами.
--------------------------------
<1> Русецкий А. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2006. N 12. С. 19.
<2> Карпухин Д.В. Проблемные вопросы ипотечного договора в актах толкования права // Проблемы цивилистики: Сб. статей. Вып. 2. М.: Изд-во ПООЛТЕКС, 2008. С. 59.
Главным существенным условием в договоре ипотеки является его предмет. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке, при описании такого недвижимого имущества необходимо указать:
- наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;
- площадь объекта недвижимости;
- адрес, по которому расположен объект недвижимости.
Таким образом, место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом. Под описанием следует иметь в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющих отличать его от других, ему подобных. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д. <4>.
--------------------------------
<4> Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 2003. С. 18.
Заложенными по договору ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания квартиры и дома, а также изолированные жилые помещения в них, находящиеся в частной собственности граждан или юридических лиц. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не допускается. При залоге квартир в многоквартирных домах заложенной считается и соответствующая доля в праве общего имущества такого дома. Данное положение определяет ст. 75 Закона об ипотеке, где говорится, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением, считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки и в этом смысле исходя из ст. 135 ГК РФ может рассматриваться как принадлежность к главной вещи. Поэтому законодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.
Дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Это значит, что специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов, на них не распространяются. Однако, исходя из смысла Постановления Конституционного Суда от 14 апреля 2008 г. N 7-П, который фактически разрешил при выполнении определенных условий регистрацию по месту жительства в домах, построенных на садово-дачных участках, необходимо признать, что специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов, могут распространяться и на дачные или садовые домики. При этом дачные и садовые домики должны быть признаны в установленном порядке пригодными для постоянного проживания <5>.
--------------------------------
<5> Условия признания жилого помещения пригодным для проживания определяются Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (в ред. 02.08.2007) // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Предметом ипотеки могут быть также части жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека применяется к ним в том случае, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 информационного письма ВАС РФ N 90, в котором сказано, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения <6>.
--------------------------------
<6> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.
Другим обязательным условием ипотечного договора является оценка его предмета. Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому, как указывает А.А. Киселев, "лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении" <7>.
--------------------------------
<7> Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. N 2.
Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем состоятельна, т.к. необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон. Л. Наумова отмечает, что практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку - по соглашению сторон <8>.
--------------------------------
<8> Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. N 11.
С вышеизложенной точкой зрения автора можно не согласиться, поскольку стороны вправе указывать несколько оценок, но при условии наличия оценки, о которой они договорились. Ключевым моментом в данном случае является фраза в договоре: "Стороны оценивают предмет ипотеки". Данную точку зрения подтверждает и информационное письмо ВАС РФ N 90. В частности, в его п. 19 указывается, что при указании сторонами в договоре об ипотеке, могут быть предметом нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Таким образом, в договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона <9>.
--------------------------------
<9> Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага // Право и экономика. 2005. N 9.
При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Ипотека незавершенным строительством в отношении строящихся жилых домов допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также непредставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов <10>.
--------------------------------
<10> Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 2001. N 8.
Особым образом регулируется вопрос об ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Так, в соответствии с Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Кроме того, поскольку ипотека имеет акцессорный характер по отношению к основному обязательству, Закон требует, чтобы в договоре об ипотеке было названо и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. По основаниям возникновения такое обязательство может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство вследствие причинения вреда), если речь идет о договорном обязательстве, в котором должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения.
В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" <11> говорится, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее ему условие. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию, считают недостаточным наличие подобной отсылки и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.
--------------------------------
<11> Постановление Пленума ВС РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.
Пункт 2 ст. 9 Закона об ипотеке уточняет существенные условия, перечисленные в п. 1 ст. 9, и устанавливает требования об указании в договоре права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также наименования органа, которое осуществляет государственную регистрацию этого права. Рассматривая введение данных положений в расширенное толкование существенных условий договора об ипотеке, необходимо согласиться с мнением Н. Костылевой и В. Костылева, считающих, что данные требования не имеют какого-либо существенного значения <12>. Действительно, право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю, указано в ст. 6 Закона об ипотеке. Требования об указании органа государственной регистрации этого права залогодателя вообще не имеет существенного значения, т.к. место регистрации всегда совпадает с наименованием этого органа. Поэтому можно сделать вывод, что внесение данных условий в существенные, которые серьезным образом влияют на государственную регистрацию договора об ипотеке, не имеет серьезного обоснования.
--------------------------------
<12> Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. 2008. N 1.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Гусева Л.Л.