При оформлении ипотеки жилого помещения заключаются несколько договоров: договор купли-продажи (при ипотеке в силу закона), договор об ипотеке, кредитный договор, договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования, закладная.
Обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено: трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (продавец, покупатель и банк) последовательно и практически одновременно фиксируют, регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи; договором об ипотеке приобретенного жилого помещения.
В трехстороннем договоре участвуют продавец, покупатель и банк (смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры - соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между собственником жилого помещения (продавцом), покупателем (заемщиком) и кредитором (заимодавцем), предоставляющим денежные средства заемщику для приобретения этого жилого помещения с передачей его в залог (ипотеку), который объединяет в себе договор купли-продажи квартиры и договор об ипотеке).
Согласно принятой в РФ Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213, в государстве положено начало структуризации, упорядочиванию института ипотеки <1>.
--------------------------------
<1> Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" (зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
Инструкция направлена на установление единой практики государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора или закона.
В 2008 году Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ зарегистрировано 425,16 тыс. договоров об ипотеке жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо средств целевого займа (в 2007 году - 395,00 тыс., в 2006 году - 206,12 тыс., в 2005 году - 78,60 тыс.) <2>.
--------------------------------
<2> //www.rosregistr.ru/ (сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
В 2008 году в Татарстане было зарегистрировано 46 084 ипотек (в 2007 году - 28 657 ипотек), из них в Казани - 27 975 ипотек (в 2007 году - 14 191). В начале 2009 года спад по ипотеке составил 54%.
Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона.
Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер.
Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение жилого дома или квартиры.
При государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с записью о собственнике недвижимого имущества делается запись об обременении имущества ипотекой в пользу банка или иной кредитной организации либо юридического лица, предоставивших кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры <3>.
--------------------------------
<3> Пашов Д.Б. Государственная регистрация ипотеки жилища // Закон. 2006. N 2. С. 23 - 30.
При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом, собственником жилья и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.
В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой квартиры, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.
Так как на основании кредитного договора и договора займа какие-либо права на недвижимое имущество не возникают, не ограничиваются (обременяются), а также не прекращаются и не переходят, следовательно, такие сделки не подлежат государственной регистрации.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона является государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных или заемных средств <4>.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
В целях усовершенствования законодательства необходимо ввести пункт 1.1 в статью 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и изложить его в следующей редакции: "Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается".
Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки, помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств (в договоре должен быть указан кредитный договор с указанием сторон договора, его номера, даты и места заключения), либо на государственную регистрацию, помимо договора купли-продажи, представляются документы, подтверждающие факт получения кредита на приобретение объекта недвижимости (договор займа, кредитный договор).
Факт получения кредита в банке будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя. При этом покупатель будет являться залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, без каких бы то ни было других заявлений и документов. Такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона.
Кроме того, при проведении государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств, в случаях, установленных действующим законодательством, необходимо представление дополнительных документов, например, нотариально удостоверенного согласия супруга, предварительного разрешения органов опеки и попечительства, письменного согласия всех собственников жилого помещения.
В случае если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа) <5>.
--------------------------------
<5> Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" (зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано: предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой; в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона <6>.
--------------------------------
<6> Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" (зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <7>, вступивший в силу 26 января 2009 года, внес ряд существенных изменений в законодательство об ипотеке и государственной регистрации прав на недвижимость.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 03.12.2008) // Российская газета. N 265. 26.12.2008.
В Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <8> установлены новые сроки для государственной регистрации ипотеки жилых помещений. Ипотека жилых помещений должна быть зарегистрирована не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Это применимо и к договорам купли-продажи, заключенным с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом (ипотека в силу закона).
--------------------------------
<8> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
Целью установления такого сокращенного срока является соблюдение прав и законных интересов сторон сделки при расчетах, а также ускорение банковских операций при перечислении денежных средств на счет продавца, что делает сделки, заключаемые с привлечением кредитных или заемных средств, более привлекательными для продавцов, которые, в свою очередь, теперь имеют возможность более оперативно распорядиться полученными от продажи имущества денежными средствами.
"Сокращение срока регистрации ипотеки жилых помещений будет способствовать ликвидации коррупции, - заявил Председатель Правительства Российской Федерации Владимир Путин. - Тем самым мы снижаем издержки граждан при совершении сделок на рынке недвижимости, в целом укрепляем правовую базу института ипотеки и, кроме того, надеюсь, ликвидируем серьезное поле для коррупции. Имею в виду многочисленные "конторы", которые сегодня "делают деньги" на ускорении регистрации прав на недвижимость".
Также изменения коснулись и возможности приостановления сторонами сделки государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если такое жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.
Если раньше достаточно было одной из сторон такой сделки подать заявление о приостановлении государственной регистрации либо о возврате документов без проведения государственной регистрации, то сейчас необходимо наличие совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (заимодавца).
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав <9>.
--------------------------------
<9> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.
Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке.
Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом возникшее из него обременение права.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки <10>.
--------------------------------
<10> Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2009. N 1. С. 21 - 24.
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Хотелось бы отметить, что в рамках ипотеки, возникающей в силу закона, реализуются государственные программы, направленные на формирование льготных условий предоставления ипотеки для определенных категорий граждан. Речь идет, прежде всего, о так называемой социальной ипотеке.
В городе Москве данный вид ипотеки оформляется путем заключения договора купли-продажи жилого помещения между гражданином, признанным в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении (покупателем), и Правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (продавцом). Кредитный договор заключается между гражданином (заемщиком) и членами его семьи (созаемщиками) и уполномоченным Департаментом банком (КБ "Московское ипотечное агентство").
Основное преимущество для граждан - достаточно низкая цена жилого помещения (построенного органом исполнительной власти субъекта за выделяемые из бюджета денежные средства), что в условиях современных рыночных отношений, несомненно, будет способствовать развитию института ипотеки.
Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора.
Если договор об ипотеке совершен в простой письменной форме, то государственная регистрация производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если же договор об ипотеке нотариально удостоверен, то заявление может подать либо залогодатель, либо залогодержатель.
В целях усовершенствования законодательства представляется необходимым пункт 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" изложить в следующей редакции:
"Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу договора проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами".
Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой. Датой государственной регистрации ипотеки считается день внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы: заявление от залогодателя и залогодержателя; договор ипотеки и его копии; документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.
В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.
Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки.
Жилой дом может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на все подлинные экземпляры договоров об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки.
При оформлении ипотеки жилого помещения необходимо заключать кредитный договор. Кредитный договор - это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, а именно: предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.
Наибольшую популярность договор поручительства получил в банковской сфере при выдаче ипотечных кредитов и целевого займа.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека, то есть заемщика. Вернее, за исполнение заемщиком своих обязательств полностью или в части.
Под поручительством Г.Ф. Шершеневич понимает присоединенное к главному обязательству дополнительное условие об исполнении его сторонним лицом, поручителем, в случае неисправности должника <11>. Договор поручительства заключается в письменной форме в виде одного документа.
--------------------------------
<11> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Также и лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Поручитель теперь имеет право взыскать с должника все денежные средства, которые он был вынужден отдать банку. К поручителю переходят права кредитора. Он также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения прочих убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. Вот только если должник не смог расплатиться с банком, то откуда он найдет деньги, чтобы расплатиться с поручителем?
Сторонами договора поручительства традиционно являются, с одной стороны, поручитель, с другой - кредитор, который имеет или будет иметь требование к должнику. Должника в классической конструкции договора нет, несмотря на то что он инициирует заключение договора в большинстве случаев <12>.
--------------------------------
<12> Петрова Н.Ф. Участие должника в договоре поручительства // Журнал российского права. 2009. N 4. С. 67 - 71.
"Должник в этом договоре не участвует, хотя заключение договора поручительства (по требованию кредитора), как правило, организует именно он. Развитие правоотношения, возникающего на основании договора поручительства, и само его существование в решающей степени также зависят от должника", - считает Б.М. Гонгало <13>.
--------------------------------
<13> Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств: Вопросы теории и практики. М., 2002. С. 95.
Интересно высказывание по этому поводу одного из классиков российской цивилистики О.С. Иоффе: "Роль должника заключается в том, что должник обычно подготавливает заключение этого договора, подыскивая поручителя и получая его согласие на поручительство, но участником договора не становится, ибо и без того несет обязанность по уплате долга как субъект основного обязательства" <14>.
--------------------------------
<14> Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 178.
О возможности существования обратной ситуации говорил один из классиков российской цивилистики И.М. Тютрюмов: "Можно принять на себя поручительство и без предложения со стороны того, за кого поручительство дается, и даже без его ведома" <15>. О том же говорит классик российской цивилистики Г.Ф. Шершеневич: "Поручительство основывается на договоре, заключаемом по обоюдному соглашению... между поручителем и кредитором, даже без участия должника, так как на его положение поручительство не оказывает влияния" <16>.
--------------------------------
<15> Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. 4.
<16> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2.
Заключение договора комплексного ипотечного страхования - одно из обязательных условий при покупке квартиры в кредит.
В договоре страхования должны быть указаны все существенные условия, а именно: предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, страховая сумма, страховая премия, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, права и обязанности сторон договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), ответственность сторон.
При ипотечном кредитовании заемщик заключает договор страхования от следующих рисков: прекращение или ограничение права собственности на приобретаемый объект недвижимости; смерть и утрата трудоспособности заемщика; утрата и повреждение предмета залога в результате его физического уничтожения <17>.
--------------------------------
<17> Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. 2008. N 11(143). С. 53 - 55.
Выгодоприобретателем по всем трем видам страхования выступает банк-кредитор, страхователем является заемщик, так как он оплачивает страховую премию <18>.
--------------------------------
<18> Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. 2008. N 11(143). С. 53 - 55.
Например, страховая компания РФ Росгосстрах <19> предлагает выбрать комплексную программу ипотечного страхования, которая включает в себя: страхование жизни и здоровья заемщика от постоянной или временной утраты трудоспособности или смерти, страхование приобретаемого имущества на случай пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и т.д. и страхование на случай ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество.
--------------------------------
<19> //www.rgs.ru/rus/ (официальный сайт Росгосстраха).
Комплексный договор ипотечного страхования заключается в обеспечении выполнения заемщиком обязательств по возврату кредита на срок действия кредитного договора. Набор рисков определяется требованиями (состав комплексной программы) кредитной организации.
Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования может определяться в соответствии с кредитной программой банка в следующем размере: сумме ипотечного кредита; сумме ипотечного кредита, увеличенного на 10%; сумме ипотечного кредита, увеличенного на значение годовой процентной ставки по кредиту.
Причем страховая компания гарантирует, что страховая сумма ежегодно будет уменьшаться в соответствии с графиком погашения кредита <20>.
--------------------------------
<20> //www.rgs.ru/rus/ (официальный сайт Росгосстраха).
При наступлении страхового случая страховая выплата производится банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер страховой выплаты превышает размер не исполненных на момент выплаты обязательств заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается заемщику или наследникам <21>.
--------------------------------
<21> //www.rgs.ru/rus/ (официальный сайт Росгосстраха).
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Представляется необходимым отметить, что в настоящее время банки возлагают большие надежды на оформление ипотеки с помощью закладной как способа, позволяющего существенно снизить расходы по оформлению ипотеки. "Введение в оборот унифицированной формы сократит срок проведения правовой экспертизы и ускорит процесс выдачи закладных" (Егоршева Н. Ударим закладной по ипотеке // Российская газета. N 4338. 11.04.2007).
Залогодатель вправе оформить закладную. Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита.
Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Хуснетдинова Л.