Как надзорный орган подвел «Барнаулинвестстрой» под 214-й закон.
Федеральный закон № 214, регламентирующий порядок привлечения денежных средств населения для строительства многоквартирных жилых домов, был принят еще четыре года назад. Однако до сих пор возникают случаи его «цивилизованного игнорирования» с помощью юридических механизмов, предусмотренных действующим законодательством об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, а зачастую и Гражданским кодексом РФ. Однако судебная система наконец-то в полный рост встала на защиту населения как класса законопослушных инвесторов.
Как обойти закон
Примером этого может служить громкая история судебных разбирательств компании «Барнаулинвестстрой» с надзорным органом в области долевого строительства. Как стало известно «ВД», данная компания в свое время избрала неплохой, на ее взгляд, ход с точки зрения действующего инвестиционного законодательства с целью привлечь средства населения для строительства жилых домов. Она просто сделала гражданина не дольщиком, а соинвестором своих проектов, в том числе и по строительству многоквартирных жилых домов, предусмотрев вариативность возврата вложенных инвестором средств – либо деньгами, либо квартирой по конкретному адресу.
Вроде бы ничего страшного или незаконного не произошло. Не запрещено же гражданам выступать инвесторами и обязательства не возбраняется исполнять деньгами либо передачей имущества. И целью данного договора было получение прибыли, а не создание долевой собственности. Однако есть одно но – люди, вообще-то, хотели построить жилье. И не могли разобраться в тонкостях договора – инвестиционный он или долевой. И именно по этой причине суд и надзорный орган встали на защиту рядового «инвестора». «ВД» понимает, насколько бывает сух и скучен язык закона, однако полагает необходимым изложить все этапы судебных разбирательств в данном материале именно таким языком.
Судебные тяжбы
Се завертелось с того момента, как инспекция Алтайского края по надзору в строительстве посчитала, что деятельность «Барнаулинвестстроя» все-таки подпадает под 214-й закон. 15 ноября 2007 года она приняла постановление № 36-ДС о привлечении фирмы к административной ответственности по ст. 14.28 ч.2 КоАП (см. справку «ВД»). За это правонарушение компания должна была заплатить штраф в размере 370 тыс. рублей.
«Барнаулинвестстрой» оспорил постановление инспекции в Арбитражном суде Алтайского края. Представитель фирмы заявил, что она заключала договоры инвестирования, а не долевого участия. Поэтому, по его мнению, «Барнаулинвестстрой» не подпадает под действие 214-го закона о долевом участии. Однако суд в своем решении от 17 декабря 2007 года посчитал, что доказательством ведения долевого строительства фирмой дома на ул. Кутузова, 16-г является реклама, расположенная на этом здании. В ней говорилось о продаже квартир, хотя дом находился в стадии строительства. Кроме того, из договоров следовало, что физическое лицо – инвестор – вправе в счет капитальных вложений получить квартиру. «Договоры инвестирования фактически являются договорами участия в строительстве», – резюмировал суд. Организация в итоге была признана подпадающей под 214-й закон. Правда, штраф уменьшили до 300 тыс. рублей, поскольку подобное правонарушение компания совершила впервые.
«Барнаулинвестстрой» остался недоволен этим решением и обжаловал его в Седьмом арбитражном апелляционном суде в Томске. Однако судебный акт постановлением от 11 февраля 2008 года был оставлен без изменения. Вышестоящий суд также признал договоры инвестирования договорами долевого участия.
Тем не менее конфликт компании и надзорного органа не был исчерпан.
21 февраля 2008 года инспекция Алтайского края по надзору в строительстве приняла постановление № 5-ДС о привлечении «Барнаулинвестстроя» к административной ответственности по ч.1 ст.14.28. КоАП. Обществу было предписано заплатить штраф в размере уже 500 тыс. рублей.
«Барнаулинвестстрой» оспорил и это постановление в Арбитражном суде Алтайского края. Однако суд опять оказался не на стороне фирмы. По его мнению, согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании договора следует исходить из его содержания, а не наименования. Статья 4№ 214-ФЗ гласит, что существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются: определение подлежащего застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствие с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, цена договора, срок и порядок ее уплаты. Суд счел, что инвестиционный договор между «Барнаулинвестстроем» и инвестором «содержит признаки договора участия в долевом строительстве». Кроме того, в материалы дела были представлены фотодокументы, свидетельствующие о том, что целью инвестиционного проекта «Барнаулинвестстроя» является строительство многоэтажных жилых домов. 26 марта 2008 года суд оставил без изменения постановление инспекции.
«Барнаулинвестстрой» попытался оспорить и это решение краевого арбитража в Седьмом арбитражном апелляционном суде в Томске. Однако вышестоящий суд в своем решении от 19 мая 2008 года признал правоту суда первой инстанции и подтвердил, что инвестиционный договор содержит признаки договора участия в долевом строительстве.
В законное русло
«ВД» попыталось выяснить мнение о конфликте у его участников. Как отмечает Алексей Талюкин, начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства инспекции Алтайского края по надзору в строительстве, у нарушителей были и иные способы ухода от 214-го закона – вексельные схемы, предварительные договоры долевого участия. «Инвестиционные договоры использовал в основном «Барнаулинвестстрой». Несмотря на то что мы дважды привлекали фирму к административной ответственности, она продолжала применять такую форму привлечения средств», – говорит он. По словам г-на Талюкова, закон о долевом строительстве вступил в силу в 2005 году. «И до появления нашей инспекции в 2007 году не было организации, которая бы контролировала его исполнение. Сейчас инспекция направляет застройщиков в законное русло», – рассказывает он.
«Деньги на строительство домов вносились по инвестиционным договорам. В них указано, какую квартиру инвестор должен будет получить, – отмечает Валерий Бутин, руководитель инициативной группы инвесторов «Барнаулинвестстроя». – Я считаю, что «Барнаулинвестстрой» сознательно предоставлял бланки инвестиционных договоров. Ведь договоры долевого участия регистрируются в Регцентре. Организация намеренно вводила людей в заблуждение. Уровень правовой грамотности многих инвесторов не очень высок. Поэтому они не заподозрили неладное». «ВД» обращалось за комментариями к директору «Барнаулинвестстроя» Елене Лукьяновой. Однако она от общения воздержалась.
Вместо эпилога
Казалось бы, судебные инстанции поставили точку в этом деле. И вольная трактовка федерального законодательства получила свою судебную оценку. И на наш взгляд, фирма должна привести свою деятельность по привлечению денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов в соответствие с 214-м законом.
Однако совсем недавно 10 «инвесторов» «Барнаулинвестстроя» обратились за помощью к Общественной палате Алтайского края, в прокуратуру и органы внутренних дел, так как тоже «наступили на грабли» этого замечательного инвестиционного договора. Конечно, данные договоры не были предметом судебных разбирательств, однако даже при беглом их изучении становится ясно – из них «торчат уши» договоров долевого строительства. Может быть, необходимо проводить ликбез, чтобы инвесторы не стали обманутыми дольщиками.
Мнение эксперта
Цель – избежать взыскания неустойки
Заключение инвестиционных договоров при строительстве жилья – достаточно распространенная практика во всероссийском масштабе. О том, для чего это нужно строительным организациям, «ВД» рассказал Константин ЕГОРОВ, генеральный директор юридической фирмы «Московские юристы» (Москва):
– С 2001 по 2007 год инвестиционные и строительные компании, заключавшие договоры долевого участия при строительстве многоэтажных жилых домов, повсеместно давали в текстах таких договоров ссылки на Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Делалось это с одной целью – избежать взыскания неустойки при просрочке исполнения обязательств по передаче квартир в собственность граждан, профинансировавших строительство домов, в которых располагались эти квартиры.
До конца 2002 года в России не имелось единой судебной практики по подобного рода делам. Однако после выхода Обобщения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 года) суды стали применять к данным правоотношениям нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей».
После вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к данным правоотношениям стал применяться данный закон, но лишь в тех случаях, когда разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2005 года (п. 2 статьи 27 № 214-ФЗ).
В настоящее время при разрешении споров, связанных с долевым участием в строительстве, в судах Москвы и Московской области применяются нормы ФЗ № 2300-I «О защите прав потребителей» и ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Михаил ПАЛОЧКИН (Источник: http://www.altapress.ru/15219/)