Частное лицо сдает систематически, т.е. более трех месяцев подряд, в аренду принадлежащее ему на праве собственности здание (сооружение, нежилое помещение). Требуется ли регистрация этого лица как предпринимателя, оказывающего услуги по аренде, и возникает ли у него обязанность платить налог с получаемой прибыли? Или он может систематически сдавать имущество в аренду как физическое лицо?

Игорь Брусов, адвокат, г. Клин

Законодательство не содержит требований о регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя с целью сдачи принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду (внаем). Обязанность зарегистрироваться возникает у физического лица лишь в случае осуществления им данной деятельности в качестве предпринимательской. Таковой признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Отметим, что аналогичная позиция в последние годы наблюдается и у контролирующих органов. Например, в письме от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125 Минфин России разъяснил, что закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. По мнению Минфина, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли вследствие его использования или реализации;
• учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
• взаимосвязь всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Формированию этой позиции во многом способствовало Постановление Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». В п. 2 данного документа ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Из изложенного, на наш взгляд, следует вывод, что заключение одной возмездной сделки (пусть даже и долгосрочной) по сдаче квартиры в аренду предпринимательской деятельностью признать нельзя. Сама по себе систематичность (регулярность) получения дохода квалифицирующим признаком такой деятельности в данном случае не является.

В каких случаях у физического лица возникает обязанность зарегистрироваться? Ответ на этот вопрос можно дать только путем анализа и оценки существующих обстоятельств в каждом конкретном случае. К примеру, если гражданин приобретет нежилое здание (под магазин или склад), отремонтирует его и займется поиском арендаторов, то, по нашему мнению, регистрация для него будет обязательной. Что касается налогов от сдачи имущества в аренду, то платить их надо в любом случае. Просто если деятельность не предпринимательская, то гражданину необходимо будет платить только НДФЛ (налог на доход физических лиц). Если же она отвечает критериям предпринимательской, то к НДФЛ добавляются и другие налоги общего режима (на добавленную стоимость, единый социальный и пр.).

Если гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, то он вправе будет перейти в установленном порядке и на применение УСН (упрощенной системы налогообложения) — с момента регистрации или с начала очередного календарного года. В этом случае он обязан будет платить в отношении своих доходов от предпринимательской деятельности только единый налог в размере 6% (если выберет объект налогообложения «доходы») либо в размере 15% (если выберет «доходы минус расходы»), (ст. 346.20 НК РФ).

Если на территории, где предприниматель осуществляет свою деятельность, введен ЕНВД (единый налог на вмененный доход) по виду деятельности «оказание услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 кв. м», то предпринимателю придется перейти на уплату этого налога (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, письмо Минфина России от 21.12.2007 N 03-11-03/15). Причина в том, что применение ЕНВД (если он введен в соответствующей местности) — это обязанность предпринимателя, а не право.

Следует обратить внимание, что, по мнению контролирующих органов, индивидуальные предприниматели вправе осуществлять только те виды деятельности, которые были внесены ими в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП). В противном случае они не рассматривают такую деятельность в качестве предпринимательской, соответственно, не считают возможным применение в отношении нее УСН и ЕНВД (см. письма ФНС России от 24.04.2006 N 04-2-02/333@, Минфина России от 17.05.2006 N 03-11-04/2/109 и от 04.10.2007 N 03-11-05/236). Данная точка зрения не выдерживает критики. Однако ее все же лучше учесть во избежание проблем и разногласий с налоговыми органами.

Автор: Мария Мошкович
Источник: газета «ЭЖ-Юрист»