Активность на рынке аренды жилья не только не снизилась во время кризиса, но и значительно усилилась. Количество желающих сдать свои квартиры в последние месяцы выросло в несколько раз, обрадованные снижением арендных ставок потенциальные арендаторы, которые и не думали покидать рынок, усердно перебирают варианты. Увеличилось также число агентов, готовых помочь обеим сторонам с поиском квартир и квартирантов. Специализированные газеты, сайты и форумы запестрели объявлениями, а СМИ заговорили о квартирных мошенниках, которые активизировались на рынке аренды с наступлением кризиса.
Кто на новенького?
Конечно, известия об участившихся случаях мошенничества пугают собственников и потенциальных арендаторов. Но если рассуждать здраво, мошенников на рынке недвижимости и до кризиса было много. Да, в период высокого спроса их может становиться больше, потому что есть возможность обмануть "новичков", которых в последнее время прибавилось — их ряды пополняют как потенциальные арендаторы из числа приезжих, так и собственники, которые впервые выставили свои квартиры на рынок.
Но масла в огонь подливают и профессиональные риелторские компании, которым не хочется отдавать клиентов частным агентам, количество которых в последнее время заметно выросло.
"Нельзя забывать, что с наступлением кризиса произошло закрытие некоторых агентств и часть риелторов стали работать самостоятельно, а доля частных агентов и без того была очень велика, - комментирует ситуацию генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI Валерий Барнинец. - В 2008 году, по нашей оценке, более 50 процентов сделок было проведено частными риелторами".
Барнинец также отмечает, что крупные агентства обычно первыми поднимают тему мошенничества, и это связано с тем, что в рядах таких компаний работает масса посторонних людей, которые приходят в риелторский бизнес на время или для быстрого, но не совсем честного заработка. "Конечно, случаи, когда риелтора поймали за руку, на публику не выносят, но определенный информационный повод из этого получается", - подчеркивает эксперт.
В принципе, и компании, и частные агенты имеют свои преимущества. Первые дорожат репутацией, а также подкованы юридически и помогут правильно оформить договор, а нередко могут в случае форсмажора найти арендаторам бесплатно другую квартиру, а собственникам — других арендаторов. Кроме того, у крупных агентств большая база предложений. Зато услуги частных агентов — зачастую дешевле, и с частниками проще договориться.
"Если посмотреть сейчас в базы сдаваемых квартир, то можно заметить, что стоимость услуг агента из небольшой компании или частного риелтора будет на 50-70 процентов ниже, чем в крупнейших компаниях, - комментирует Валерий Барнинец. - Так что разговоры об участившихся мошенничествах - очередная попытка крупных агентств навязать свою стоимость услуг и оправдать ее юридической надежностью или еще чем-то. Я вас уверяю, что никто на рынке недвижимости, кроме страховой компании, не может предоставить 100-процентной гарантии положительного исхода любой сделки, будь то аренда или купля-продажа. Агентство может только предоставить качественную риелторскую услугу на основе имеющихся технологий и опыта, а заставить человека воспользоваться услугами независимого юриста или страховой компании не может".
В любом случае квартирный вопрос для владельцев и для потенциальных арендаторов остается открытым: одним по-прежнему нужен постоянный доход от сдачи квартиры в наем, а другим — жилье. Главное не паниковать, нужно просто знать как "разводят" и как себя от этого уберечь.
Маленькие хитрости больших афер
Во-первых, продолжает работать схема продажи клиентам информации о сдающихся квартирах. Клиент звонит по телефону, указанному в объявлении о сдаче дешевых квартир, приезжает в агентство и за определенную плату получает вместо риелторской услуги — информационную, то есть бумажку с адресами сдающихся в настоящее время квартир. Нередко адреса оказываются "липовыми". Схема старая, в основном на нее реагируют приезжие.
Другая схема: человек снимает квартиру на непродолжительный период и вселяется. Потом он, представившись агентом, буквально за один день сдает эту квартиру нескольким арендаторам сразу, предъявляя каждому из них своего сообщника в качестве собственника квартиры. В качестве документов, подтверждающих право собственности, арендатору обычно предъявляют ксерокопии или откровенную подделку. После этого, получив со всех арендаторов по три суммы (залог, стоимость аренды квартиры за месяц и стоимость услуг риелтора), мошенники исчезают.
Есть еще вариации на эту тему: "собственник" и "агент" сдают квартиру, человек вселяется, а через несколько дней его выгоняют или меняют замки, и попасть в квартиру он уже не может. Конечно, залог клиенту не возвращают, а "агент" больше не реагирует на звонки арендатора. Через некоторое время такая квартира опять сдается и все повторяется.
Существуют также фирмы-однодневки, специализирующиеся на сдаче в аренду квартир (в основном эконом-класса) и забывающие о клиенте сразу после получения денег.
Есть еще некоторые "не криминальные" способы обмана, которые используются только для привлечения клиентов. Это, например, объявления в газетах, на сайтах и форумах, предлагающие "квартиры от собственника". Значительная часть этих объявлений - приманки, которые размещают не частные лица, а агенты. Такие предложения нетрудно распознать, поскольку они значительно выгоднее среднерыночных. Другими словами, если предлагают трехкомнатную квартиру на Арбате за 1 тысячу долларов в месяц — это обман. Вероятнее всего, обратившемуся по этому объявлению скажут, что данная квартира "уже подорожала" или сдана, и пообещают подобрать что-нибудь другое. Потом некоторые потенциальные арендаторы долго не могут избавиться от назойливых агентов, которые названивают им с утра до вечера, предлагая варианты.
Собственников могут подстерегать другие неприятности: несвоевременная оплата квартирантами аренды, беспорядок в квартире, нежелание компенсировать убытки от порчи имущества, нежелание арендаторов своевременно покинуть жилье, хотя срок аренды давно закончился. До сих пор существует масса примеров, когда собственник после исчезновения арендатора оплачивает многотысячные счета от телефонных или интернет-операторов. Но появился и более изощренный способ мошенничества. Собственнику сообщают о том, что по его заказу доставлен дорогостоящий товар, который он якобы заказал некоторое время назад по интернету или телефону (а это сделал, естественно, арендатор, у которого есть паспортные данные собственника). Доставку (например, из Франции), разумеется, необходимо оплатить, так же как и сам товар. Если собственник отказывается, ему предлагают оплатить только доставку и оказывают жесткое давление (угрожают судебным разбирательством, присылают людей, которые якобы решают такие вопросы, изводят телефонными звонками и так далее) пока человек не оплатит услуги данной "компании".
Бывают случаи, когда потенциальные арендаторы приходят посмотреть квартиру, а после их ухода собственники обнаруживают пропажу вещей или денег.
Как отмечают специалисты Pеnny Lane Realty, нередко в компанию обращаются другие агенты с предложениями заселить в квартиры собственников салоны массажных и прочих услуг. "Эти предложения нами жестко отсекаются без вопросов к собственникам, порой слабо представляющим "прелести" подобного сотрудничества в виде штурма квартиры ОМОНом и вопросов следователей", - говорят риелторы.
Методы защиты
Как правило, "липовыми" являются объявления в газетах или на сайтах в интернете, в которых квартиры в хорошем районе предлагаются по очень низкой цене. "Однако это уже не является 100 процентным показателем, - отмечает Валерий Барнинец. - На рынке масса квартир, которые не сдаются месяцами, и собственники снижают стоимость квартиры".
Если потенциальный арендатор решил воспользоваться услугами частника, то необходимо уточнить - какое отношение к сдаче квартиры имеет агент, есть ли у него договор с собственником на оказание услуги. Если агент представляет агентство недвижимости, необходимо узнать, работает ли такой агент в этой компании сейчас.
При заключении договора с собственником на аренду квартиры необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о выделении квартиры государственными органами). Выяснить, сколько человек прописано в квартире. Если помимо собственника в квартире еще кто-то прописан, то нужно получить письменное разрешение всех прописанных на сдачу квартиры. Если договор заключается с представителем собственника по доверенности, то необходимо также получить письменное согласие собственника на сдачу квартиры. Однако доверенность не гарантирует того, что человек действует в интересах собственника - бумага на момент заключения договора аренды может быть уже отозвана собственником. Если тот или иной документ вызывает сомнения, лучше потратить время и обратиться к юристу, а договор аренды зарегистрировать у нотариуса. Залог можно внести на банковский счет с условием снятия средств с него только при подтверждении двух сторон или положить в банковскую ячейку.
"Говорить об абсолютной защите от потенциальных действий мошенников, на наш взгляд, к сожалению, пока не приходится, - сообщил "Ленте.ру" старший юрист юридической фирмы "Падва, Хэслам-Джонс и Партнеры" Денис Товкайло. - Лицу, решившему снять жилую площадь, тем более на длительный срок и при условии значительной предоплаты, следует быть максимально осмотрительным как при выборе объекта аренды, так и при установлении полномочий тех лиц, которые этот объект в аренду предлагают. Распространены случаи, когда псевдо-арендодателями выступают лица, никакого отношения к жилому помещению не имеющие, равно как и любая неточность в адресе помещения, указанном в договоре аренды, может привести к тому, что арендатор не сможет доказать свои права владения и пользования именно выбранным помещением".
Отдельный пункт - оформление отношений между нанимателем и наймодателем. "На мой взгляд, достаточно сложно для неподготовленного человека правильно составить договор, прописать права и обязанности сторон, размеры и форму оплаты в условиях прыгающего курса валюты, - комментирует руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty Вадим Ламин. - Здесь тоже простор для махинаций. Поэтому арендатору нужно прописать каждый шаг на бумаге".
В разговоре с владельцем потенциальному арендатору необходимо четко задавать вопросы и уточнять все, что показалось непонятным. "Узнайте, сколько раз собственник сдавал квартиру и кому, - советует Валерий Барнинец. - Попросите телефон тех, кто уже снимал квартиру. Если квартира сдается впервые, можно попросить разрешения поговорить с соседями, чтобы объективно выяснить недостатки дома или просто познакомиться. Ничто не мешает поговорить с соседями после просмотра квартиры и узнать все детали или хотя бы выяснить, кто является собственником квартиры. Заодно человек узнает массу подробностей о своих будущих соседях. Соседям, кстати, не обязательно говорить о своем намерении снять квартиру (это особенно актуально для приезжих), можно сказать, что изучаете дом, чтобы купить жилье".
Владельцам квартир специалисты Penny Lane Realty советуют быть внимательными при показе своей квартиры, не оставлять без внимания свои личные вещи (сумочки, ключи, деньги, документы). Необходимо получить максимум информации о потенциальном арендаторе: паспортные данные, копия паспорта, которая прилагается к договору аренды. Хорошо бы узнать место работы арендатора и убедиться в его платежеспособности. В договоре нужно прописать сроки и порядок оплаты, оговорить оплату коммунальных услуг и особенно использование телефона и интернета, а также не допускать задолженностей - любые просроченные платежи тяжело вернуть. Риелторы также советуют не реже 1 раза в месяц посещать квартиру - контролировать состояние жилого помещения и порядок в нем. Продление срока аренды тоже нужно оформлять письменно.
"Не советую иметь дело со сдачей квартир под различного рода салоны, организациям, которые не предъявляют конкретных лиц для проживания, - отмечает Вадим Ламин. - Как правило, это приводит к повышенной амортизации собственности, а порой и к контактам с криминалом".
Руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood Виктория Опольская, в свою очередь, напоминает, что оплата за оказываемые услуги производится посреднику только после того, как будет найден арендатор и подписан договор аренды - никаких предварительных оплат быть не должно.
И наконец, как отмечает Денис Товкайло из юридической фирмы "Падва, Хэслам-Джонс и партнеры, если арендатора или владельца все-таки обманули, нужно защищать свои права, в том числе путем обращения в правоохранительные органы. Пассивность в этом вопросе играет только на руку правонарушителям.
Автор: М. Мягкова