Подводные камни дел о выселении

Относительно недавно у нас в стране претерпело существенные изменения жилищное законодательство. Данная сфера отношений настолько важна, что имеет особые механизмы государственной защиты. В настоящей статье мы сделаем попытку рассмотреть теоретические и практические аспекты гарантий, закрепленных в законодательстве, обеспечивающие законность при выселении.

Конституционные гарантии в этом плане безукоризненны. Согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища. Данные конституционные принципы продублированы в ст. 3 ЖК РФ. Никто не может быть выселен из жилища, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ и иными федеральными законами.

А из смысла п. 14 ст. 12 ЖК РФ следует, что только органы государственной власти могут определять:

• основания выселения граждан из жилых помещений (перечень обстоятельств, юридических фактов, являющихся причиной для выселения);
• порядок выселения (например, должен определяться орган, уполномоченный принимать решения о выселении, органы, исполняющие данные решения, и т.д.). Прокурору необходимо учитывать, что выселение из жилых помещений во всех случаях осуществляется в судебном порядке;
• условия выселения (выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения, выселение без предоставления другого жилого помещения и т.д.).

1. Гражданско-процессуальное регулирование разрешения споров по выселению.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ в процесс по делам о выселении вступает прокурор для дачи заключения. По мнению заслуженного юриста РФ С.В. Никитина, участие по таким делам является обязательным <1>. При этом согласно п. 4 Приказа Генерального прокурора РФ от 2 декабря 2003 г. N 51 "Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве" прокурор обязан принимать участие в первую очередь в рассмотрении дел о выселении без предоставления другого жилого помещения. В иных случаях прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, если истец или ответчик по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может лично отстаивать в суде свои жилищные права либо спор приобрел особое общественное значение в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании.
--------------------------------
<1> Комментарий к ГПК РФ (постатейный). М., 2003. С. 114.

Вопрос о подсудности дел о выселении должен разрешаться в соответствии со ст. 28 ГПК, согласно которой иски о выселении предъявляются по общим правилам территориальной подсудности по месту жительства ответчика. Однако необходимо иметь в виду, что иск о выселении довольно часто является встречным, т.е. содержит встречные исковые требования. В соответствии с ч. 2 ст. 31 ГПК РФ, устанавливающей правила подсудности нескольких связанных между собой дел, встречный иск предъявляется в суд по месту рассмотрения первоначального иска.

Первоначальный же иск о выселении может подаваться, во-первых, по месту жительства ответчика. Например, иск о признании сделки с недвижимым имуществом, жилым помещением недействительной. Во-вторых, истец может подать иск в суд о восстановлении жилищных прав по месту своего жительства, руководствуясь правилами альтернативной подсудности, предусмотренной ч. 6 ст. 29 ГПК РФ. В-третьих, первоначальный иск должен быть подан в суд по месту нахождения жилого помещения, жилого дома, если решается спор о праве на это жилое помещение (жилой дом): о праве собственности, владения или пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли и т.д. В данном случае речь идет о правилах исключительной подсудности, установленной ч. 1 ст. 30 ГПК РФ.

Итак, для того чтобы в судебном разбирательстве использовать все имеющиеся возможности защиты жилищных прав граждан, необходимо правильно определять спорные правоотношения (главные и второстепенные), объект спора, субъекты спорных правоотношений, способы защиты жилищных прав и нормы закона, регулирующие спорные жилищные отношения. Рассмотрим эти моменты более детально.

2. Как известно, с 1 марта 2005 г. введен в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации, а прежний ЖК РСФСР признан утратившим силу.

Надлежащим образом разрешить дело возможно только после уяснения того, в каких случаях необходимо применять нормы ЖК РФ, а в каких - ЖК РСФСР. Это в настоящее время основная повсеместная проблема при разрешении споров о выселении, затрудняющая применение норм жилищного законодательства.

В ч. 1 ст. 6 нового ЖК РФ, а также в ст. 1, п. 1 ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" (далее - Вводный закон) установлен принцип: "акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются только к тем отношениям, которые будут возникать после введения его в действие". Три последующие части ст. 6 ЖК РФ (ч. ч. 2, 3, 4) предусматривают возможность отступления от этого принципа. Так, согласно ч. ч. 2 и 3 ст. 6 ЖК РФ акт жилищного законодательства распространяется на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие:

• когда это прямо предусмотрено в таком акте;
• он применяется только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения в действие этого акта.

При этом в соответствии со ст. 5 Вводного закона новый ЖК РФ применяется к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом.

Полная обратная сила акту жилищного законодательства может быть придана, если согласно ч. 4 ст. 6 ЖК РФ в нем будет прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В этом случае акт жилищного законодательства будет применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим в силу договора до введения данного акта в действие. Так, согласно ст. 9 Вводного закона действие разд. 8 ЖК РФ распространяется на права и обязанности, возникшие до введения данного акта в действие, из ранее заключенных до введения в действие ЖК РФ договоров управления многоквартирными домами.

На практике большие трудности возникают при разрешении жилищных споров в связи с отношениями по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления. Согласно ст. 7 Вводного закона к таким отношениям применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Учитывая положение ч. ч. 2, 3 и 4 ст. 6 Жилищного кодекса, полагаем, что указанные нормы ЖК РФ применяются к вышеназванным отношениям в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 1 марта 2005 г.

Таким образом, в настоящее время при разрешении дел о выселении в одних случаях необходимо применять нормы ЖК РСФСР, а в других - нормы ЖК РФ. Необходимо внимательно подходить к определению момента возникновения жилищных отношений, так как здесь кроется подводный камень. Так, в некоторых случаях при разрешении одного гражданского дела возможно применение норм обоих Жилищных кодексов, поскольку одни спорные жилищные отношения могли возникнуть до введения в действие нового ЖК РФ, а другие - после.

Нельзя путать момент возникновения жилищных отношений с моментом возникновения гражданско-процессуальных отношений. Например, момент подачи искового заявления является основанием для возникновения процессуальных прав и обязанностей у сторон: истца, ответчика, третьих лиц. Неправильно, на наш взгляд, рассматривать дату подачи искового заявления как момент возникновения жилищных отношений. Действительно, неправомерна, по нашему мнению, ситуация, когда суд применяет нормы нового ЖК РФ, исходя из того, что заявление подано после 1 марта 2005 г., полагая, что и жилищные отношения и соответственно права и обязанности из них возникли после введения в действие ЖК РФ. Аналогично, если заявление подано до вступления в силу ЖК РФ, то ошибочно, на наш взгляд, считать необходимым применять нормы прежнего ЖК РСФСР. В данном случае жилищные отношения путают с гражданско-процессуальными.

3. Объекты и субъекты жилищных отношений.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. К жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц также применяются положения ЖК РФ, если иное не установлено этим Кодексом, федеральными законами.

Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение. В прежнем жилищном законодательстве отсутствовало его понятие. Однако оно содержалось в ст. 673 ГК РФ. Новый ЖК РФ в ч. 2 ст. 15 определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства).

Необходимо учитывать, что выселение возможно только из жилых помещений. А нежилые помещения освобождаются. Суд может обязать граждан освободить нежилое помещение на основании норм гражданского законодательства. Возможна ситуация, когда одним из исковых требований является "признание нежилого помещения жилым", а следующим исковым требованием является "выселение из жилого помещения".

Совокупность всех жилых помещений на территории России образует жилищный фонд, который в зависимости от формы собственности подразделяется на частный, государственный и муниципальный (ч. ч. 1, 2 ст. 19 ЖК РФ). В зависимости от целей использования согласно ч. 3 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подразделяется на:

1. жилищный фонд социального использования;
2. специализированный жилищный фонд;
3. индивидуальный жилищный фонд;
4. жилищный фонд коммерческого использования.

В делах рассматриваемой категории разрешаются в первую очередь спорные правоотношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ). А также вопросы о праве пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).

4. Однако, для того чтобы верно разрешить вопрос о главных правоотношениях, т.е. чтобы вынести правильное решение по делу о выселении, одновременно в судебном заседании приходится разрешать сопутствующие вопросы. Это:

во-первых, вопросы отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);

во-вторых, вопросы о спорных правоотношениях по поводу содержания и ремонта жилых помещений (п. 6 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);

в-третьих, вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений (п. 7 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);

в-четвертых, вопросы создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (п. 9 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);

в-пятых, вопросы предоставления коммунальных услуг (п. 10 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);

в-шестых, вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 11 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);

и, в-седьмых, вопросы контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) и др.

От исхода решения этих вопросов будет зависеть решение о выселении.

Как правило, суд выносит решение о выселении после удовлетворения или отклонения следующих исковых требований (ч. 3 ст. 11 ЖК РФ):

а) признания жилищного права. То есть суд принимает решение о том, что субъект жилищных отношений действительно обладает тем или иным жилищным правом на законных основаниях;

б) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права (устранение обстоятельств, способствующих нарушению жилищного права; возмещение ущерба, причиненного участнику жилищных отношений), и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

в) признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта, нарушающего жилищные права граждан и противоречащего ЖК РФ или принятому в соответствии с ЖК РФ иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу. Полагается, что если нормативно-правовой акт будет нарушать права граждан, но не будет при этом противоречить ни ЖК РФ, ни другому нормативно-правовому акту, имеющему большую юридическую силу, то суд все же должен признать его недействующим, исходя из конституционных и общепризнанных международных принципов прав человека и прямого действия Конституции РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России;

г) неприменения при разрешении судебных споров нормативного правового акта, который противоречит имеющим большую юридическую силу актам жилищного законодательства. Данную меру уместно применять, на наш взгляд, после использования предыдущей, т.е. после признания недействительным нормативно-правового акта. Однако для восстановления справедливости иногда достаточно признать нормативно-правовой акт недействующим. Суд может также не применить нормативно-правовой акт, не признавая его при этом недействующим;

д) прекращения или изменения жилищного правоотношения, которое в силу определенных обстоятельств нарушает права других участников жилищных отношений;

е) иными способами, предусмотренными ЖК РФ и другими федеральными законами.

Таким образом, мы рассмотрели общие положения, на которые необходимо обращать внимание при защите прав граждан по делам о выселении. А на какие же моменты следует обращать внимание в конкретных случаях?

5. Рассмотрение дел о выселении без предоставления другого жилого помещения.

В судах рассматриваются дела по иску собственника жилого помещения о выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено и который в срок, установленный собственником, в добровольном порядке не освобождает данное жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ гражданин обязан освободить жилое помещение в случае, если право пользования жилым помещением у него прекращено по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда.

Ранее единственным основанием для вселения в жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда являлся ордер, выдаваемый органом местного самоуправления (ст. 47 ЖК РСФСР). Новый ЖК РФ не предусматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение. Однако иные нормативно-правовые акты (например, ч. 8 ст. 52 Закона РФ от 6 июля 1991 г. N 1550-1 "О местном самоуправлении в РФ") до сих пор не приведены в соответствие с ЖК РФ и рассматривают его как основание для вселения в предоставляемое жилое помещение.

В суд может обратиться наниматель жилого помещения с иском о выселении поднанимателя жилого помещения и проживающих вместе с ним граждан, если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения они отказываются освободить жилое помещение. При этом наниматель может расторгнуть договор поднайма жилого помещения по основаниям, закрепленным в ст. 79 ЖК РФ: во-первых, по соглашению сторон, а во-вторых, при невыполнении условий договора поднайма. Если договор поднайма жилого помещения не содержит условия о сроке его действия, то наниматель, будучи инициатором расторжения договора, обязан уведомить поднанимателя о предстоящем расторжении не позднее чем за три месяца.

Помимо прочего, в судах рассматриваются дела по иску собственника жилого помещения о выселении гражданина, который нарушает правила пользования жилым помещением. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ, в случае, если бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений (ст. 31 ЖК РФ), а также граждане, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ), используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данных граждан о необходимости устранить нарушения вплоть до проведения ремонта жилого помещения в разумный срок. В случае если указанные граждане после предупреждения не меняют своего поведения, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении их из жилого помещения.

Подобный порядок выселения из жилых помещений (предоставленных по договорам социального найма) без предоставления другого жилого помещения, по заявлению наймодателя, установлен и для нанимателя, и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи. Возможность такого выселения предусмотрена ч. 3 ст. 84, ст. 91 ЖК РФ.

Если ранее переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника <2>, то теперь ситуация в корне изменилась. В делах по иску собственника жилого помещения о выселении бывших членов его семьи согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением у указанных лиц не сохраняется в случае прекращения семейных отношений с собственником этого жилого помещения. Однако, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда. По истечении этого срока право пользования жилым помещением прекращается (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). В указанной статье предусмотрено, что срок является определенным. При этом, отстаивая права граждан в гражданском судопроизводстве, необходимо убеждать суд назначить такой срок сохранения права пользования жилым помещением, чтобы в дальнейшем бывший супруг и несовершеннолетние члены семьи, находящиеся на его иждивении, не были ущемлены в своих законных жилищных правах. Назначенного срока должно быть достаточно для приобретения права на жилое помещение.
--------------------------------
<2> Судебная практика по гражданским делам. М., 1999. С. 88.

Необходимо иметь в виду, что досрочно, т.е. до истечения указанного срока, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ).

В гражданском процессе рассматриваются дела о выселении граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. При этом согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ суд имеет право выселить таких родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети, только в том случае, если отдельно укажет на невозможность и недопустимость проживания их совместно с детьми. А факт лишения родительских прав сам по себе, как следует из норм жилищного и семейного законодательства, не является основанием для выселения.

При участии в делах о выселении в связи с обменом жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, в ранее занимаемое жилое помещение следует обращать внимание на соблюдение порядка обмена жилыми помещениями, установленного в ст. 72 ЖК РФ. Так, чтобы сделка была признана законной, необходимо письменное согласие наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Обмен данными жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, должен быть произведен только после предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы обязаны отказать в обмене, если обмен нарушает права или законные интересы названных лиц.

Решением суда по делам о выселении из специализированных жилых помещений граждане подлежат выселению без предоставления других жилых помещений в случае отказа добровольно освободить специализированные жилые помещения после расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений, в которых они проживали по данным договорам (ст. 103 ЖК РФ). Исключение составляют случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, о которых будет указано ниже.

И наконец, дела о выселении без предоставления другого жилого помещения члена жилищного кооператива и проживающих с ним членов его семьи при отказе в добровольном порядке освободить жилое помещение в случае утраты права пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива (ст. 133 ЖК РФ). При этом член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива решением общего собрания членов жилищного кооператива в результате грубого неисполнения без уважительных причин своих обязанностей, а также проживающие с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

6. Рассмотрение дел о выселении с предоставлением другого жилого помещения.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится, помимо выселения без предоставления других жилых помещений: во-первых, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, во-вторых, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма.

1) Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения.
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма возможно в следующих случаях:

1. если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 86 ЖК РФ);
2. жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (ст. 87 ЖК РФ);
3. жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ);
4. в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 88 ЖК РФ).

Из указанного очевидно, что основания для выселения граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма не зависят от виновных действий нанимателя или членов его семьи. Это, в свою очередь, обусловливает возмездность выселения.

При защите прав граждан по гражданским делам о выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма необходимо учитывать, что согласно ч. 3 ст. 89 ЖК РФ жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении. Полагается, что суд должен определить конкретное жилое помещение, указав его адрес. Однако гражданам должно быть предоставлено не любое жилое помещение. Предоставляемое другое жилое помещение по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 - 88 ЖК РФ, должно быть:

1. благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
2. равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
3. отвечать установленным требованиям;
4. находиться в черте данного населенного пункта.

Обращает на себя внимание то, что, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

2) Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

Теперь и в ЖК РФ допускается выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в том случае, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Ранее подобная норма была закреплена только в ГК РФ. При этом согласно ст. 90 ЖК РФ указанным гражданам должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма по норме обеспечения жилой площадью, установленной для выселения из общежития. Предоставляемое взамен жилое помещение не должно быть благоустроенным.

Выселение из специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях также имеет свои нюансы. Из смысла ч. 4 ст. 103, ч. 2 ст. 102 ЖК РФ следует, что выселение при смене собственника на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу осуществляется только по иску прежнего собственника или юридического лица, передающих соответствующие жилые помещения.

Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из указанных помещений без предоставления других жилых помещений граждане, которые:

во-первых, не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

во-вторых, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

в-третьих, являются:

1. членами семей военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2. пенсионерами по старости;
3. членами семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4. инвалидами I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалидами I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалидами из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Таким гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

7. Регулирование жилищных отношений нормами ГК РФ.

Так как жилые помещения являются объектом гражданского оборота, необходимо четко представлять, в каком объеме ГК РФ регулирует жилищные отношения. На это особо обращает внимание один из основательнейших исследователей в области жилищного права П.В. Крашенинников <3>. То или иное право на жилое помещение возникает на договорной основе, т.е. после заключения соответствующего договора. Новый ЖК РФ на законодательном уровне закрепил данное положение, допустив урегулирование жилищных отношений наряду с жилищным законодательством - соглашением участников таких отношений (ст. 7 ЖК РФ).
--------------------------------
<3> Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М., 2000. С. 3.

Если жилищные отношения не урегулированы нормами жилищного законодательства или соглашением сторон, то допускается применение норм гражданского права, прямо регулирующих эти отношения. Следовательно, в случае неурегулирования жилищных отношений жилищным законодательством к спорным отношениям следует применять нормы гражданского права, установленные в ГК РФ.

Из смысла ч. 8 ст. 5 ЖК РФ следует, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах, в том числе и в ГК РФ, нормам ЖК РФ должны применяться положения ЖК РФ. Однако согласно абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского законодательства, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Необходимо учесть, во-первых, что гражданское законодательство находится в ведении только Российской Федерации (п. "о" ст. 71 Конституции РФ), а жилищное - в совместном ведении РФ и субъектов Федерации (п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ) <4>. Во-вторых, жилищное законодательство, как это следует из содержания норм нового ЖК РФ, является частью гражданского. Таким образом, полагаем, что в случае коллизии норм жилищного и гражданского законодательства приоритет должен отдаваться нормам гражданского.
--------------------------------
<4> Там же. С. 3.

Нормы гражданского права регулируют жилищные отношения, в первую очередь в том случае, если жилые помещения относятся к объектам права собственности, участвуют в гражданском обороте.

Так, согласно ст. ст. 288 и 289 ГК РФ жилые помещения, квартиры являются объектом права собственности. Это жилые помещения частного жилищного фонда, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц (ст. 19 ЖК РФ). В данном случае необходимо руководствоваться положениями гл. 18 ГК РФ, посвященными праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение, а также нормами гл. 20 ГК РФ, устанавливающими основания, способы, формы защиты права собственности и другие вещные права.

В судах разрешаются споры о праве на жилое помещение, в частности дела о выселении граждан, у которых нет права на жилье или если оно получено незаконно. Лица, не имеющие права на жилье по договору социального найма или занявшие жилое помещение в нарушение закона, подлежат выселению в связи с признанием сделки недействительной без предоставления другого жилого помещения по правилам признания сделки недействительной (см. ст. ст. 166 - 181 ГК РФ).

Так как принятие актов государственных органов, органов местного самоуправления может быть предусмотрено законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (п. 2 абз. 2 ч. 1 ст. 8 ГК), то при рассмотрении исков о признании того или иного договора, устанавливающего право пользования жилым помещением, недействительным и выселении необходимо обращать внимание суда на проверку законности занятия жилого помещения. (Во-первых, чтобы судом была проведена проверка законности действий государственного органа, органа местного самоуправления по соблюдению существенных условий договора социального найма, купли-продажи жилого помещения и др. А во-вторых, чтобы в итоге был разрешен спор о праве на жилое помещение (либо об отсутствии такого) и была осуществлена защита субъективного права, т.е. принято решение о выселении либо об оставлении иска без удовлетворения.)

По делам, где в качестве искового требования заявлено истребование жилого помещения у добросовестного приобретателя, необходимо учитывать, что это возможно, если жилое помещение было отчуждено собственником помимо его воли (абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 302 ГК РФ). Согласно ч. 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело право его отчуждать, то собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В судах рассматриваются дела по заявлению собственника о выселении иных проживающих там физических лиц из помещений частного жилого фонда. Так, например, дела о выселении бывшего собственника жилого помещения из отчужденного им помещения. Бывший собственник жилого помещения по таким делам подлежит выселению при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (по договору купли-продажи, дарения, мены и иных сделок) без предоставления другого жилого помещения в силу заявленных требований, а также в результате принятия судом решения о продаже с публичных торгов жилого помещения органом местного самоуправления в случае бесхозяйственного содержания жилого помещения (ст. 293 ГК РФ).

При этом в отличие от прежней редакции ч. 2 ст. 292 ГК РФ (ред. Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ) согласно новой редакции (ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ, ч. 2 ст. 292 ГК РФ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу также является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, в том числе недееспособных и несовершеннолетних.

Имеет свои особенности и рассмотрение дел о вселении бывшего собственника с проживающими совместно с ним и находящимися под опекой или попечительством членами семьи собственника данного жилого помещения либо оставшимися без родительского попечения несовершеннолетними членами семьи собственника. Согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Несмотря на такую формулировку статьи, полагаем, что это не освобождает органы опеки и попечительства от обязанности выявлять лиц, нуждающихся в опеке и попечительстве. По нашему мнению, при защите прав граждан целесообразно обращать внимание суда на необходимость вынесения в адрес органов опеки и попечительства частного определения, если выяснится, что органы опеки и попечительства не владели информацией о проживании в жилом помещении, являвшемся объектом спорной сделки, несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения и являющихся членами семьи собственника жилого помещения.

Представляя законные интересы по делу о вселении бывшего собственника жилого помещения, следует обращать внимание на выполнение существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Таковым существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). При этом договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации.

В ГК РФ содержатся нормы, регулирующие отношения, возникающие по поводу договора найма жилого помещения (ст. ст. 671 - 688), в том числе договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (ст. 672 ГК РФ), поднайма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ) <5>. Однако в новом ЖК РФ договору социального найма жилого помещения посвящена гл. 8. Соответственно, нормы ГК РФ должны применяться судом к жилищным отношениям только в той части, в какой они не урегулированы в ЖК РФ.
--------------------------------
<5> Участие прокурора в гражданском и арбитражном судопроизводстве (по ГПК РФ и АПК РФ 2002 г.). Методическое пособие. М., 2004. С. 50.

Таким образом, мы рассмотрели основные теоретические и практические аспекты в новом жилищном законодательстве, которые нельзя обойти вниманием, защищая права граждан при рассмотрении гражданских дел о выселении.

Автор: Мозымова Е.Н.