В гражданском судопроизводстве получили весьма большое распространение дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. В целях решения вопросов о возможности раздела спорного строения между совладельцами и возможных вариантах такого раздела назначается судебная строительно — техническая экспертиза.

На данный момент отсутствуют общепринятые критерии, определяющие единый подход к решению экспертных задач этого рода, в следствии чего возникают многочисленные дискуссии по данной проблеме. Споры коснулись и пределов применения при проведении экспертных исследований строительных норм и правил (СНиП), а также иных технических и социальных норм.

В 1991 году была сделана попытка внести в сложившуюся ситуацию некоторую определенность. Заместитель председателя Московского областного суда А. Ефимов обратился в Госстрой РСФСР с просьбой дать разъяснения: какими техническими нормами следует пользоваться при рассмотрении споров, связанных с разделом жилых домов? Был получен ответ (письмо N 4 — 62/250 от 30 июля 1991 г.), содержащий, в частности, такую рекомендацию: «… при разработке вариантов раздела индивидуальных жилых домов необходимо строго руководствоваться… нормативными документами, регламентирующими вопросы проектирования, строительства, реконструкции и перепланировки жилых строений». Далее в письме был приведен ряд положений таких документов: «… норма жилой площади на 1 человека установлена 12 кв. м (ст. 38 ЖК РСФСР),… в соответствии со СНиП 2.08.01-89 „Жилые здания“ в отдельных квартирах следует предусматривать следующий набор помещений: жилые комнаты, кухню, переднюю, ванную или душевую, уборную, кладовую или встроенные шкафы».

Несостоятельность такого подхода для специалиста очевидна. Она заключается в том, что действие норм, регламентирующих определенную сферу отношений, необоснованно распространяется на сферу иных отношений. Так, приведенная норма ЖК должна применяться при решении вопросов, связанных с обеспечением граждан жильем; СНиП же регламентирует деятельность, направленную на создание новых строительных объектов, их совершенствование или изменение функционального назначения существующих зданий, строений и сооружений. Все это никакого отношения не имеет к разделу жилых домов между совладельцами, поскольку проводимая перепланировка строения в данном случае имеет своей целью образование в нем изолированных жилых помещений (квартир). При этом обязательным условием является сохранение функционального назначения вновь образованных частей дома по отношению к дому в целом (п. 4 ст. 244 ГК).

Кроме того, в сельской местности значительная часть домов не имеет ни ванных комнат, ни душевых. Такие строения зачастую лишены и многих других элементов благоустройства. Это с нашей точки зрения, не может быть причиной невозможности их реального раздела, так как не уровень благоустройства, а соответствие помещений строения санитарным и техническим требованиям позволяет отнести строение к категории жилых и, соответственно, является одним из необходимых условий возможности его раздела. То же самое можно сказать и в отношении минимальной площади помещения, подлежащего выделу, — применение в данном случае нормы жилой площади (ст. 38 ЖК) недопустимо. На это указывает Пленум Верховного Суда РСФСР в своем Постановлении N 5 от 26 декабря 1984 г.: «… когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м».

Разумеется, что приведенное положение текста Постановления отражает реакцию Верховного Суда на допущенные ошибки в практике гражданского судопроизводства, суть которых — неправомерное использование нормативных данных.

Что может быть критерием при решении данного вопроса и существует ли он? Представляется, что такой критерий есть.

Специальные нормы и правила, регламентирующие порядок возведения, строительства и эксплуатации строительных объектов, можно, условно, разделить на две категории. Первая будет включать в себя нормативные положения, определенные объективными законами природы, свойствами предметов материального мира, — в их основе лежит так называемое «объективное условие». Покажем ряд таких положений.

«Осадочные швы в стенах должны быть предусмотрены во всех случаях, когда возможна неравномерная осадка основания здания или сооружения» (СНиП 2-22-81. Каменные и армокаменные конструкции. М., 1995. С. 35).

«В районах с сейсмичностью менее 7 баллов основания следует проектировать без учета сейсмических воздействий» (СНиП 2.04-07-86. Отопление, вентиляция, кондиционирование. М., 1995. С. 24).

«В растянутых и изгибаемых элементах из пиломатериалов не следует допускать ослаблений на кромках» (СНиП 11-25-80. Деревянные конструкции. Нормы проектирования. М., 1995. С. 22).

Подобные правила останутся неизменными с течением времени, их корректировка возможна лишь в тех случаях, когда теоретические исследования или практика выявят их неполноту или неточность. Нормы этого рода универсальны и могут использоваться экспертом-строителем в своих исследованиях без всяких оговорок.

К нормам второй категории следует относить те, которые в своей основе содержат так называемое «договорное условие». Они выработаны в результате компромисса между специалистами в различных областях знания и представителями (руководителями) отраслевых ведомств. Примером могут служить приведенные выше нормы ст. 38 ЖК и положения СНиП «Жилые здания», а также учетные нормы (ст. 29 ЖК), нормы предоставляемой жилой площади (ст. 40 ЖК) и др. Действие таких норм ограничено во времени (они зачастую утрачивают силу с обновлением законодательства, выходом новых технических и социальных норм, в частности, строительных норм и правил), они не являются универсальными — их применение ограничено рамками тех отношений, на регламентацию которых они направлены. Их спецификой является также ведомственная ограниченность, они не подлежат расширительному толкованию.

Поэтому последнее обстоятельство делает невозможным применение при решении вопросов, связанных с разделом домов (квартир) между собственниками, строительных норм и правил, регламентирующих проектирование и ведение нового строительства, реконструкцию ранее возведенных строений, если в основе этих правил и норм лежит «договорное условие».

Вполне логично, что эксперт — строитель в своих исследованиях должен опираться на нормы, имеющие объективные начала. Жилые помещения (квартиры) характеризуют такие показатели, как габариты (в том числе площадь); уровень освещения, инсоляции; параметры температурно — влажностного режима, скорость движения воздуха и т.д. Единственным объективным условием, которому должны соответствовать названные показатели выделяемых собственнику помещений, — это такие их параметры, при которых возможно постоянное проживание (биологическое существование человека без вреда для его здоровья).

Так, минимальная площадь жилого помещения, допустимая к выделу на одного человека, по своей величине может колебаться в пределах от 8,1 до 9 кв. м, «… поскольку 8 кв. м/чел. считается „опасным пределом“ для здоровья», а снижение светового коэффициента окон допустимо «… до 1:10 вместо 1:8 (требование СНиП — А.Б. и С.Л.) при соблюдении остальных гигиенических требований» (Николаев С.В. и др. Концепция строительства бесплатного социального жилья в России. М., 1995. С. 26 — 28).

Данный подход к решению вопроса о возможности раздела жилого дома обладает как научной обоснованностью, так и неоспоримой практической значимостью, заключающейся в том, что делает возможным значительно увеличить число разрешаемых гражданских споров этой категории. При любом другом подходе, предполагающем использование при экспертных исследованиях этого рода более высоких и имеющих тенденцию к росту нормативных требований, значительная часть существующих строений, попадая в орбиту судебного рассмотрения, будет считаться не подлежащей реальному разделу. В их отношении не будет срабатывать механизм эффективного разрешения гражданского спора. Ведь определение порядка пользования жилым домом, как правило, не устраняет тех противоречий, которые сложились между собственниками и послужили причиной подачи искового заявления в суд; выплата компенсации при невозможности раздела и определении порядка пользования жилым домом предполагает насильственную, по отношению к собственнику, замену недвижимости ее стоимостным эквивалентом, что не отвечает принципам правового государства.

Заблуждения на этот счет могут оказать значительное негативное влияние на развитие складывающейся практики производства экспертиз по данной категории дел, дезорганизовать правоприменительную деятельность судов при рассмотрении и разрешении гражданских споров о праве собственности на недвижимость.

Авторы: А. Бутырин, С. Лаврененко