Выселение граждан на основании ст. 91 Жилищного кодекса РФ

Данная статья посвящена актуальным вопросам применения ст. 91 Жилищного кодекса РФ о выселении граждан из жилых помещений в связи с невозможностью совместного проживания и будет полезна как для практикующих юристов (адвокатов, прокуроров, судей), так и для профессорско-преподавательского состава, поскольку содержит в себе анализ действующих правовых норм на основе материалов прокурорско-следственной практики.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает два случая выселения лиц, занимающих жилые помещения по договорам социального найма:

1. если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение;
2. граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Проанализируем оба названных в ст. 91 ЖК РФ основания для выселения граждан из жилых помещений. В обеих частях ст. 91 ЖК РФ речь идет о выселении граждан из жилых помещений.

Под жилищем согласно ст. 673 ГК РФ понимается изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Часть 2 ст. 15 ЖК РФ дает понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ).

Поскольку ст. 91 ЖК РФ расположена в разделе III ЖК РФ "Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма", содержащиеся в ней правовые нормы могут быть распространены только на граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных на основании договора социального найма (ст. 671, 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Обзор судебной практики за IV квартал 2005 года, утв. ПП ВС РФ от 1 марта 2006 г. // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5. Ответ на вопрос 36.

В связи с этим в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей по квартире гражданином, являющимся нанимателем или членом семьи нанимателя комнаты или квартиры на основании договора найма, в удовлетворении иска о выселении на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ должно быть отказано.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.

Так, нередки ситуации, при которых граждане - собственники комнат или квартир сдают их внаем физическим лицам, у которых впоследствии при проживании возникают конфликтные ситуации с соседями - постоянными жильцами. Несмотря на иное правовое регулирование обоснования заявленных исковых требований о выселении, суду надлежит исследовать вопрос о нарушении прав соседей ответчиком и (или) бесхозяйственном обращении с жилым помещением на основании доказательств, представленных сторонами, поскольку наиболее распространенным аргументом истца при обжаловании отказного решения суда, являющимся основанием для отмены судебного решения, является неисследованность обстоятельств дела.

При рассмотрении исковых заявлений о выселении на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ необходимо установить статус истца (наймодатель, наниматель жилого помещения (комнаты, квартиры), члены его семьи). В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ граждане, виновные в нарушении прав и законных интересов соседей, бесхозяйственном обращении с имуществом, выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц.

Верховный Суд РФ разъяснил, что к заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи. В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.

Кроме того, согласно пункту 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. N 1086 (в редакции от 13 октября 1997 г.), органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения <2>.
--------------------------------
<2> Обзор судебной практики за IV квартал 2005 года, утв. ПП ВС РФ от 1 марта 2006 г. // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5. Ответ на вопрос 35.

В ряде случаев исковое заявление о выселении на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ подается гражданами преклонного возраста, страдающими психическими расстройствами и ведущими тяжбы с соседями в течение нескольких лет. Необходимо проверить, не состоит ли истец на учете в ПНД.

При рассмотрении любых исков о выселении, и в частности заявленных на основании ст. 91 ЖК РФ, необходимо установить факт проживания лица в конкретном жилом помещении.

Нередко бывшие супруги создают препятствия для проживания друг другу (не пускают в квартиру, запрещают пользоваться кухней, ванной и т.д.), а после того как бывший член семьи покидает спорное жилое помещение, сразу же инициируют судебные разбирательства по его выселению. В связи с подобной ситуацией зачастую в суде одновременно рассматриваются иск о выселении бывшего супруга, а также встречный иск о нечинении препятствий в проживании. Суд разрешает гражданско-правовой спор в подобных случаях, основываясь на доказательствах нарушения прав друг друга, бесхозяйственного обращения с жилым помещением, представленных сторонами. Однако во многих случаях бывшие супруги покидают спорную жилую площадь по различным причинам, оставаясь в ней зарегистрированными (в частности, отсутствие возможности проживать по прежнему месту жительства в связи с чинением ему препятствий в проживании, причем нередко у гражданина отсутствует иная жилая площадь). Факт проживания в жилом помещении может быть подтвержден актом районного жилкомсервиса, показаниями сторон, свидетелей.

Непроживание ответчика в спорном жилом помещении может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о его выселении. При рассмотрении исковых заявлений о выселении на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ необходимо установить статус ответчика (является ли он нанимателем жилого помещения или проживающим совместно с ним членом его семьи). Статья 69 ЖК РФ устанавливает круг лиц, относящихся к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Следовательно, прекращение семейных отношений не влечет изменения жилищных прав бывших членов семьи нанимателя.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Согласно положениям данной нормы выселению подлежат только наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи. При этом ЖК РФ не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.

Вместе с тем прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.

Таким образом, поскольку ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то, следовательно, по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении (квартире) <3>.
--------------------------------
<3> Обзор судебной практики за IV квартал 2005 года, утв. ПП ВС РФ от 1 марта 2006 г. // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5. Ответ на вопрос 34.

Выселение лиц иной категории (самовольно занявших жилое помещение, сожителей, знакомых нанимателей жилого помещения, которым наниматель разрешил пожить в жилом помещении непродолжительное время, иных лиц) должно основываться на других нормах права (ч. 3 ст. 292, ст. 305, 680 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В соответствии с абз. 1 ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Согласно абз. 3 ст. 680 ГК РФ временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

При рассмотрении исковых заявлений о выселении на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ необходимо определить, какие конкретно нарушения, препятствующие осуществлению прав и нарушающие законные интересы других нанимателей данного или смежного жилых помещений (комнаты, квартиры) и проживающих с ними членов их семьи, допускает ответчик, либо факт бесхозяйственного обращения с жилым помещением (создание антисанитарных условий в жилом помещении, в том числе в местах общего пользования, в особенности в коммунальной квартире, неоднократное затопление жилого помещения или учинение пожара и непроведение после этого ремонта и др.). При этом под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей следует понимать совершение лицом два и более раза перечисленных нарушений.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Так, решением Дзержинского районного суда г. Санкт-Петербурга отказано в удовлетворении исковых требований М. к Л. о выселении, взыскании морального вреда. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда данное решение было оставлено в силе, а кассационная жалоба М. - без удовлетворения.

М. пояснила, что Л. употребляет спиртные напитки и оскорбляет ее, просила выселить Л. из комнаты и взыскать с него моральный вред в размере 5000 руб.

Ответчик пояснил, что комнату занимает на законных основаниях, претензии истицы являются надуманными, она сама провоцирует конфликты.

Было установлено, что истица занимает одну из трех комнат в коммунальной квартире на основании договора социального найма жилого помещения. Сосед по квартире Л. проживает вместе с женой на основании договора найма в другой комнате, собственником которой является К.

Суд в решении указал, что ссылки истицы на ст. 91 ЖК РФ не могут быть приняты во внимание, т.к. данная норма права регулирует отношения по пользованию жилым помещением по договору социального найма. Ответчик же пользуется жилым помещением, находящимся в собственности К., по договору найма.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.

Проживание ответчика в спорном жилом помещении носит законный характер. Собственник жилого помещения не имеет претензий к ответчику по порядку пользования жилым помещением.

Доводы истицы о нарушении ее жилищных прав и совершении противоправных деяний со стороны ответчика ничем не подтверждены.

Необходимо установить: обращалось ли лицо в органы внутренних дел, прокуратуру, другие органы для принятия мер в отношении ответчика с жалобами на его незаконные действия путем истребования материалов соответствующих проверок; было ли направлено ответчику со стороны наймодателя (жилищного агентства, дирекции по содержанию общежитий и др.) предупреждение о необходимости устранить нарушения, поскольку данная процедура установлена ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

Решением Красногвардейского районного суда г. Санкт-Петербурга отказано в удовлетворении исковых требований Ш., К. к А. о выселении без предоставления другого жилого помещения. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда данное решение было оставлено в силе, а кассационная жалоба Ш., К. - без удовлетворения.

Истцы пояснили, что ответчик бесхозяйственно обращается с жилым помещением, не убирает и не производит ремонт в местах общего пользования, учиняет скандалы, приводит в дом незнакомых людей после 23.00. Кроме того, в 2007 г. произошел пожар в местах общего пользования по вине ответчика, ремонт которых ответчик производить отказался.

Ответчик иск не признал, пояснил, что у него сложились конфликтные отношения с соседями. Ремонт после пожара был произведен ответчиком. Общественный порядок и жилищные права соседей ответчик не нарушает.

Было установлено, что ни истцами, ни администрацией не направлялось ответчику предписание об освобождении жилого помещения.

Доводы истцов об учинении скандалов со стороны ответчика и нарушении иным образом жилищных прав граждан ничем не подтверждены.

Согласно ст. 91 ЖК РФ при бесхозяйственном обращении с общим имуществом, по иным основаниям наниматель вправе предупредить ответчика о необходимости устранения нарушений, однако ответчице извещение не отправлялось.

По ч. 2 ст. 91 ЖК РФ могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Исковое заявление в названном случае может быть подано в суд законным представителем несовершеннолетнего - одним из родителей, опекуном, как правило, проживающим вместе с несовершеннолетним и ответчиком в одном жилом помещении (комнате, квартире).

Рассмотренные в настоящей статье вопросы относительно понятия и вида жилого помещения, из которого может быть произведено выселение гражданина на основании ст. 91 ЖК РФ, распространяются в равной степени на обе части данной статьи.

В частности, жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма.

Невозможность совместного проживания граждан, лишенных родительских прав в отношении своих детей, должна быть обоснована конкретными обстоятельствами и подтверждена доказательствами. В частности, учинение скандалов, разжигание и поддержание конфликтов в семье, злоупотребление алкогольными напитками и наркотическими и психотропными веществами, непроведение ремонта в жилом помещении, создание антисанитарных условий, чинение ребенку препятствий в проживании и др. действия со стороны ответчика могут расцениваться как факторы, создающие предпосылки для невозможного совместного проживания граждан, лишенных родительских прав, вместе с несовершеннолетними.

Однако, так же как и при рассмотрении исков о лишении родительских прав, перечисленные ранее факты должны быть подтверждены доказательствами (показаниями свидетелей, в том числе сотрудников жилкомсервиса, участкового, иных лиц, справками из ПНД и наркологического диспансера и др.).

Необходимо проверить, не достиг ли ребенок совершеннолетнего возраста в течение рассмотрения дела данной категории в суде.

Существенным фактом, подлежащим установлению судом при рассмотрении споров данной категории, является факт проживания ответчика по месту жительства ребенка, поскольку в последнее время истцы все чаще стали обращаться в суд с иском о выселении бывших супругов, давно не проживающих в спорном жилом помещении, тем самым не нарушающих жилищные права и законные интересы своих детей, в отношении которых они были лишены родительских прав.

Так, решением Красногвардейского районного суда г. Санкт-Петербурга отказано в удовлетворении исковых требований А. к Л. о выселении. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда данное решение было оставлено в силе, а кассационная жалоба А. - без удовлетворения.

Истица пояснила, что ответчик лишен родительских прав решением Красногвардейского районного суда г. Санкт-Петербурга. С 1997 г. в комнате не проживает, однако дочь настроена к ответчику отрицательно, боится его фактического вселения, что отражается на ее состоянии здоровья. Совместное проживание ответчика с дочерью невозможно.

Ответчик иск не признал, пояснил, что с 1997 г. в спорной комнате не проживает. Предпринял попытку вселения, однако из-за неприязненных отношений с истицей не смог проживать в комнате. С дочерью встречался несколько раз, полагает, что истица использует дочь для решения вопроса о его выселении.

Было установлено, что стороны снимают спорную комнату по договору социального найма. В 1993 г. стороны расторгли брак. С 1997 г. ответчик в спорной комнате не проживает. В 2007 г. ответчик был вселен в спорную комнату по решению суда, однако не смог в ней проживать из-за неприязненных отношений с истицей.

На момент последнего судебного заседания ответчице исполнилось 18 лет, т.е. она не является субъектом правоотношений, урегулированных ч. 2 ст. 91 ЖК РФ. Кроме того, ответчик на протяжении 10 лет не проживает в спорной комнате, т.е. не может нарушать жилищных прав дочери.

Анализ правовой нормы ст. 91 ЖК РФ позволил выявить перечень обстоятельств, которые необходимо установить суду при разрешении гражданско-правовых споров по искам о выселении граждан в указанном порядке, и показал, что основной причиной предъявления указанных исков является возникновение конфликтных ситуаций между бывшими членами семьи или соседями, урегулировать которые необходимо пытаться сторонам, наймодателю до инициирования судебного разбирательства.

Автор: Е.В. Валласк