В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации и ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларацией прав человека "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи" <1>.
--------------------------------
<1> Всеобщая декларация прав человека // Права человека. Международный билль о правах человека. ООН. Нью-Йорк, 1988. С. 11.
Право на жилище согласно ст. 17 Конституции Российской Федерации принадлежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве это свойство права на жилище проявляется, в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в законе учитываются их особые интересы.
Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции РФ и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению. Статья 40 Конституции Российской Федерации прямо определяет, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Реализация права на жилище обеспечивается возможностью граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). При этом Конституция РФ имеет в виду обе формы жительства: постоянное проживание (место, где гражданин постоянно проживает) и преимущественное проживание (место, где гражданин проживает больше, чем в других местах). Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <2> вместо прописки введен регистрационный учет граждан.
--------------------------------
<2> Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.
Право человека на жилище возникает с момента его рождения, изменяясь с возрастом, семейным положением и т.п. С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье реализовывалась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).
Поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 70% государственного и муниципального жилья. Согласно ст. 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищных прав граждан осуществляется в судебном и в административном порядке:
- Признания жилищного права;
- Восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
- Признания судом не действующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу Российской Федерации или принятым в соответствии с данным Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
- Неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу Российской Федерации или принятым в соответствии с данным Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
- Прекращения или изменения жилищного правоотношения;
- Иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.
Данный перечень способов защиты жилищных прав средствами правовой системы Российской Федерации не является исчерпывающим. Так как каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в международные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ). В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. При этом осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц.
При владении, пользовании и распоряжении жилыми помещениями, которые в силу закона являются недвижимым имуществом, часто возникают разногласия, споры и конфликты. Если не удается решить ситуацию мирно, путем переговоров, конфликт может решить только суд. Если граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства полагают, что их жилищные права нарушены, то они в равной степени обладают правом на судебную защиту. Согласно законодательству защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом РФ и Арбитражным процессуальным кодексом РФ. Жилищный спор рассматривается в суде на основании заявления либо жалобы заинтересованного лица.
Применение административного порядка защиты жилищных прав (т.е. обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимися вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) возможно лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен Жилищным кодексом РФ или федеральным законом. Однако в случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в суд в соответствии с нормами, установленными гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.
Органы прокуратуры вносят ощутимый вклад в дело защиты жилищных прав граждан присущими им методами. Право прокурора на обращение в суд общей юрисдикции с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований предусмотрено в ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, ч. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 4, ч. 1 ст. 45 ГПК РФ. Прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении в целях осуществления возложенных на него полномочий, при этом он руководствуется п. 4 Приказа Генерального прокурора Российской Федерации от 2 декабря 2003 г. N 51 "Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве" и обязан принимать участие в первую очередь в рассмотрении дел о выселении без предоставления другого жилого помещения. В иных случаях прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, если истец или ответчик по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может лично отстаивать в суде свои жилищные права либо спор приобрел общественное значение в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании.
Споры, связанные с жильем, как правило, сложные и требуют знаний хитросплетений жилищного и процессуального законодательства, умения составлять процессуальные документы, поддерживать и отстаивать свою позицию в судебном заседании.
К жилищным спорам традиционно относят:
- споры о вселении в жилое помещение;
- споры о выселении из жилого помещения;
- споры о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными;
- споры, возникающие при переходе права собственности на жилое помещение в порядке наследования;
- споры о предоставлении жилых помещений по договору социального найма;
- споры о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным;
- споры об изменении договора социального найма жилого помещения;
- споры о разделе жилого помещения;
- споры о порядке пользования жилым помещением.
Жилищное законодательство часто меняется, плюс к этому существуют судебная практика и разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ относительно применения судами жилищного законодательства. В силу ст. 131 - 137 ЖК РСФСР императивно закреплял за бывшим членом семьи статус нанимателя жилого помещения. Новеллой ЖК РФ является то, что основанием прекращения права пользования жилым помещением является прекращение семейных отношений между бывшим членом семьи и собственником жилого помещения. Следовательно, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в нем, имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Необходимо отметить, что действие положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 Федерального закона от 22 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Законодатель внес важное изменение в содержание п. 2 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, собственник самостоятельно вправе продать или иным образом распорядиться жилым помещением, только в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ.
В ст. 31 ЖК РФ определен круг членов семьи собственника жилого помещения, что имеет более важное значение при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, влечет прекращение жилищных прав, регулируемых жилищным законодательством. При расторжении брака между супругами или признания брака недействительным и прекращении семейных отношений с собственником жилья прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. В рамках данной статьи суд может (но не обязан) учитывать те обстоятельства, вследствие которых бывшему члену семьи негде жить, и принимает решение о сохранении права пользования только на определенный срок. При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу. В ч. 4 ст. 31 ЖК РФ указан примерный перечень критериев, которыми следует руководствоваться суду, а именно:
- отсутствие основания приобретения права пользования иным жилым помещением (отсутствие предложения на спрос);
- отсутствие основания осуществления права пользования иным жилым помещением (нет иного жилья в собственности);
- имущественное положение бывшего члена семьи не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением (нет материальной основы).
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок. Из ч. 5 ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.
Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Круг лиц, которые могут требовать взыскание алиментов, определяется нормами Семейного кодекса РФ, и он довольно многочислен. Алименты могут взыскиваться при соблюдении установленных Семейным кодексом РФ требований: дети от родителей (ст. 80, 84, 85); родители от детей (ст. 87); супруг от супруга и бывшего супруга (ст. 89, 90); несовершеннолетние братья и сестры от совершеннолетних братьев и сестер (ст. 93); несовершеннолетние внуки от своих дедушки и бабушки (ст. 94); дедушка и бабушка от внуков (ст. 95); нетрудоспособные нуждающиеся лица, осуществляющие фактическое воспитание и содержание несовершеннолетних детей, от трудоспособных воспитанников (ст. 96); отчимы и мачехи от пасынков и падчериц (ст. 97).
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Важное правило применения норм, включенных в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, содержится в ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Эти нормы не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. Право пользования жилым помещением в таких случаях не зависит от существования семейных отношений.
В зависимости от вещного или обязательственного характера прав на жилое помещение необходимо классифицировать основания проживания в жилом помещении лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилого помещения. Право члена семьи собственника (в том числе и членов семьи, которые сохранили право проживания даже при смене собственника) и право проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа - следует отнести к вещным правам. Право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого в момент заселения или проживания в жилом помещении (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого после прекращения с собственником семейных отношений (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого на основании судебного решения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ); право проживания лица на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ); право проживания поднанимателя. Часть из обозначенных оснований проживания регламентирована достаточно подробно, другие основания проживания еще детально не изучены, что требует дальнейших научных исследований в данной области.
Депутатом Государственной Думы Федерального Собрания РФ П.В. Крашенинниковым 19 марта 2007 г. внесен текст законопроекта "О внесении изменений в ст. 31 ЖК РФ и ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в части защиты права пользования жилым помещением несовершеннолетними и бывшими членами семьи собственника жилого помещения. Следовательно, не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения, не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Следует согласиться с тем, что новый Жилищный кодекс Российской Федерации защищает права собственника недвижимости: усиливая права собственности на жилое помещение за счет ограничения возможностей возникновения права пользования этим жилым помещением, расширяя основания прекращения такого права и ослабления гарантий прав на жилье проживающих в данном жилом помещении несобственников. От усмотрения самого собственника зависит особый статус членов семьи собственника, а его возможности по распоряжению принадлежащим ему жилым помещением значительно приблизились к существующему в гражданском праве правомочию собственника.
Право на жилище, провозглашенное в Конституции Российской Федерации, существенно изменилось: оно не препятствует лишению права пользования жилым помещением бывших членов семьи без предоставления другого жилья, а также не дает права членам семьи автоматически вселяться в приобретенное собственником жилое помещение, если прежнее было отчуждено собственником и право пользования им у членов семьи прекратилось.
Судебная практика по жилищным спорам нередко носит противоречивый характер, так как нет должного единообразия в применении норм. Необходимы практические рекомендации по совершенствованию нормотворческой и правоприменительной практики в области регулирования жилищных отношений для совершенствования законодательной деятельности на федеральном и региональном уровнях и деятельности судов при рассмотрении споров по делам, вытекающим из жилищных правоотношений.
Завершая анализ, следует отметить, что некоторые новеллы жилищного законодательства породили противоречия с нормами гражданского права, а ряд норм нуждается в доработке, такие, как положение о сроке, на который сохраняется за бывшим собственником право пользования жилым помещением, а также о праве суда обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, жилым помещением по их требованию.
В целом можно сделать вывод о том, что спор - это одно из внешних проявлений механизма защиты субъективного права гражданина. Таким образом, совершенствование механизмов разрешения жилищных споров, устранение причин возникновения таких споров будут способствовать защите субъективных прав человека.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Мосунова Т.А.