Разбираясь в вопросах, какие именно дома и постройки не подлежат налогообложению, необходимо изучить действующее законодательство Российской Федерации, разъяснения Федеральной налоговой службы, а также судебную практику. Данная тема является актуальной для финансового анализа при желании купить или построить дом. Владельцам жилых домов будет полезно узнать, как рассчитывается налог в случае, когда его уплата необходима, а также какие льготы предоставляются для уплаты налога и порядок их оформления. Также будут затронуты вопросы НДС (налог на добавленную стоимость) при строительстве домов.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ст. 15 ЖК РФ).
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Итак, жилые и садовые дома в соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее - НК РФ) признаются объектами налогообложения, но в соответствии с п. 5 ст. 403 НК РФ налоговая база на дома уменьшается на величину кадастровой стоимости равной 50 кв. м в общей площади дома.
В соответствии с письмом Министерства финансов РФ от 26 декабря 2018 г. N 03-05-06-01/94736: "Учитывая изложенное, обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает в отношении строений (в том числе хозяйственных), являющихся объектами недвижимости, в отношении которых зарегистрировано в установленном порядке право собственности, только после такой регистрации".
Согласно разъяснениям Минфина РФ (опубликованы на сайте Федеральной налоговой службы) не каждая хозяйственная постройка облагается налогом.
"Для исчисления налога на имущество физлиц к хозпостройкам относятся объекты недвижимости на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества и садоводства или индивидуального жилищного строительства. Речь идет о хозяйственных, бытовых строениях, сооружениях вспомогательного использования и аналогичных объектах. Дома, жилые строения и гаражи не являются хозпостройками.
Если площадь такой постройки не более 50 кв. м, то налог с нее не взимается, при условии, что ее собственник обратился в налоговый орган за предоставлением соответствующей налоговой льготы. При этом льгота применяется только для одной хозпостройки (независимо от ее расположения в пределах страны), не используемой в предпринимательской деятельности.
Представительные органы муниципальных образований имеют полномочия расширить условия применения льготы (например, в отношении неограниченного числа хозпостроек в пределах муниципального образования или на хозпостройки площадью более 50 кв. м). Перечень льгот устанавливается действующим законодательством.
Хозпостройки, не попадающие под действие льгот, в т.ч. площадью более 50 кв. м, облагаются налогом в общем порядке на основании поступившей в налоговые органы информации о зарегистрированных правах физлиц на такие объекты (в т.ч. сведений из органов Росреестра, от нотариусов при оформлении прав на наследство).
Постройки, которые не регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости (теплицы, хозблоки, навесы, некапитальные строения, временные сезонные сооружения и т.п.), не являются объектом налогообложения" <1>.
--------------------------------
<1> https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/7266252/
Указанные выше разъяснения поддерживаются решением Федеральной налоговой службы от 07.03.2019 N КЧ-3-9/2023@, где указано, что "согласно пункту 5 статьи 403 Кодекса налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома".
При этом в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 403 НК РФ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть пересмотрена в течение календарного года. При этом ИФНС не учтет изменение стоимости при расчете налога, то есть пересчитывать налог за прошлые и текущий период не станет.
За исключением случаев, если было необходимо исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), когда они могли являться основанием для изменения кадастровой стоимости или уменьшения кадастровой стоимости.
Информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости доступна на сайте Росреестра или в МФЦ.
Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости представляется бесплатно по запросам любых лиц (ч. 6 ст. 62, ч. 4 ст. 63 Закона N 218-ФЗ; п. 30, пп. 2 п. 36, п. п. 42, 43, 45 Административного регламента, утв. Приказом Росреестра от 27.09.2019 N П/0401; Информация Росреестра от 02.10.2017).
Согласно разъяснениям "в целях налогообложения полная кадастровая стоимость объекта жилой недвижимости уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости (п. п. 3 - 5 ст. 403 НК РФ):
- по жилому дому - 50 кв. м;
- по квартире, части жилого дома - 20 кв. м;
- по комнате, части квартиры - 10 кв. м.
По нежилым домам на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС также применяется вычет в размере 50 кв. м, а максимальная ставка налога должна быть не более 0,3%. При уплате налога в большем размере возникает право на зачет или возврат налога (п. 2 ст. 401, п. 5 ст. 403, пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 406 НК РФ).
Налоговая база в отношении объектов недвижимости, принадлежащих гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, уменьшается на величину кадастровой стоимости 5 кв. м общей площади квартиры, площади части квартиры, комнаты и 7 кв. м общей площади жилого дома, части жилого дома в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка. Этот налоговый вычет предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома) (п. 6.1 ст. 403 НК РФ)" <2>.
--------------------------------
<2> https://cloud.consultant.ru/doud/cgi/online.cgi
Стоит упомянуть о том, что в своем письме от 27 декабря 2019 г. N БС-3-21/11148@ Федеральная налоговая служба указывает о том, что "отдельным категориям налогоплательщиков (в том числе пенсионерам) в отношении одного садового дома вне зависимости от его площади предоставляется налоговая льгота в виде полного освобождения от уплаты налога (подпункт 10 пункта 1, подпункт 2 пункта 4 статьи 407 Кодекса).
Кроме того, дополнительные налоговые вычеты, льготы по налогу, не предусмотренные главой 32 Кодекса, могут быть установлены соответствующими нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в рамках полномочий, установленных статьей 399 Кодекса".
Еще очень важный вопрос в рамках налогообложения недвижимости - это налогообложение незавершенного строительством жилого дома (для организаций), и здесь возникает ряд вопросов.
Согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. При этом согласно пп. 1 п. 2 ст. 170 Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) этим налогом, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).
"В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в п. 2 данной статьи Жилищного кодекса.
Таким образом, правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного указанным подп. 22 п. 3 ст. 149 Кодекса, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется.
Согласно нормам ст. 171 НК РФ при исчислении суммы налога на добавленную стоимость, подлежащей к уплате в бюджет, налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную по операциям, признаваемым объектами налогообложения, на суммы налога по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость. При этом п. 1 ст. 172 НК РФ предусмотрено, что вычеты сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), производятся на основании счетов-фактур после принятия на учет данных товаров (работ, услуг) при наличии соответствующих первичных документов.
Учитывая изложенное, при реализации объектов незавершенного строительства жилых домов, подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость, суммы этого налога, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), ранее использованных для строительства жилого дома, подлежат вычету в порядке, установленном ст. 171 и 172 Кодекса. В связи с этим налогоплательщику следует представить в налоговый орган уточненные налоговые декларации по налогу на добавленную стоимость и при необходимости по налогу на прибыль организаций.
При этом необходимо учитывать, что согласно п. 2 ст. 173 НК РФ если сумма налоговых вычетов в каком-либо налоговом периоде превышает общую сумму налога на добавленную стоимость, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ и увеличенную на суммы налога, восстановленного в соответствии с п. 3 ст. 170 НК РФ, положительная разница между суммой налоговых вычетов и суммой налога, исчисленной по операциям, признаваемым объектом налогообложения в соответствии с подп. 1 и 2 п. 1 ст. 146 НК РФ, подлежит возмещению налогоплательщику в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 176 и 176.1 НК РФ, за исключением случаев, когда налоговая декларация подана налогоплательщиком по истечении трех лет после окончания соответствующего налогового периода. В связи с этим налогоплательщик вправе внести в налоговую декларацию по налогу на добавленную стоимость изменения, предусматривающие уменьшение общей суммы налога на добавленную стоимость, исчисленной в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные налоговые вычеты в случае, когда налоговая декларация подана налогоплательщиком в пределах трех лет после окончания соответствующего налогового периода" <3>.
--------------------------------
<3> http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/74748013/#ixzz6kpD0jMCe
Таким образом, можно сделать вывод о том, что, безусловно, не подлежат налогообложению постройки менее 50 кв. м и постройки, право собственности на которые еще не оформлено. Важным является тот момент, что в случае налогообложения жилого дома или постройки действующим законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, перечисленные в настоящей статье, воспользовавшись которыми, можно сделать налоги менее обременительными.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: И. Дружинина