Как оформить сдачу квартиры легально? Какие есть варианты: куда идти, сколько платить, что делать? Нужна простая пошаговая инструкция. Вроде как есть три варианта: ИП, патент и обычное физическое лицо. Так? Есть ли что-то еще? Какая разница между вариантами? Как платить налоги? Когда? Сколько?
А.Петров, г. Тула
Ответ: В целях легального оформления сдачи квартиры физическому лицу необходимо заключить договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ).
Данный договор составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Заключается он на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Договоры найма жилых помещений, заключенные на срок не менее года, подлежат государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Следовательно, остальные договоры (со сроком действия менее года) не подлежат государственной регистрации.
От правового статуса наймодателя зависят его налоговые обязательства перед бюджетом. Возможны следующие варианты.
Вариант 1. Наймодатель - физическое лицо. Размер налога на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13% от суммы, полученной от нанимателя жилого помещения, за соответствующий год. При этом в срок до 30 апреля следующего года наймодатель обязан представить в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а в срок до 15 июля - уплатить налог в бюджет.
Вариант 2. Наймодатель - индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения. В рамках данной налоговой системы возможно применение либо ставки 6% от суммы полученных доходов, либо 15% от суммы доходов, уменьшенных на сумму расходов. Если наймодатель не несет никаких расходов (коммунальные платежи к таким расходам не относятся) по сдаваемой им квартире, то экономически выгодным будет применение налоговой ставки 6%.
В течение года авансовые платежи по налогу подлежат уплате ежеквартально (не позднее 25-го числа следующего месяца), а сумма налога, исчисленная по итогам года, - не позднее 30 апреля следующего года. Налоговая декларация сдается в срок до 30 апреля следующего года.
Вариант 3. Наймодатель - индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения. Размер налога составляет 6% от потенциально возможного к получению годового дохода, сумма которого устанавливается субъектами РФ. Например, в г. Москве потенциально возможный к получению годовой доход в зависимости от площади сдаваемого жилья и района города, в котором оно расположено, варьируется от 350000 до 10000000 руб. в год, соответственно, размер налога за 2015 год составит от 21000 до 600000 руб.
Уплата налога производится в следующие сроки:
- если патент получен на срок до шести месяцев - в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента;
- если патент получен на срок от шести месяцев до календарного года
- в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее 90 календарных дней после начала действия патента и в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.
Налоговая декларация в налоговые органы не представляется.
Еще возможен вариант, когда индивидуальный предприниматель применяет общую систему налогообложения. Данный вариант для наймодателя является экономически невыгодным, поскольку и налоги при нем выше, и затраты на ведение учета и сдачу отчетности значительные.
Пример. Однокомнатная квартира в районе Митино Северо-Западного административного округа города Москвы площадью 47 кв. м в 2015 году сдается за 30000 руб. в месяц, а за год получается 360000 руб.
Сумма налога составит:
- при первом варианте (НДФЛ) - 46800 руб. (30000 руб. x 12 месяцев x 13%).
- при втором варианте (УСН, 6%) - 21600 руб. (30000 руб. x 12 месяцев x 6%). Внимание! Данная сумма налога подлежит уменьшению на суммы соответствующих страховых взносов, но не более чем на 50%. Учитывая, что за год наймодатель получит 360000 руб., в ПФР следует перечислить 18611,4 руб. страховых взносов. Общая сумма обязательных платежей наймодателя за 2015 год составит 29411,4 руб.
- при третьем варианте (патент) - 21000 руб. (350000 руб. <1> x 6%).
Из вышеизложенного вытекает, что экономически выгодно сдавать квартиру внаем, имея статус индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения.
Автор: С. Колесников