Управление общим имуществом в многоквартирном доме - сравнительно новый для отечественного законодательства вид правоотношений.
Начавшаяся в 1991 г. в России массовая приватизация жилищного фонда обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, в чью общую долевую собственность перешло общее имущество дома. Таким образом, собственники помещений одновременно приобрели статус участников сложных правоотношений по управлению указанным общим имуществом, что, в свою очередь, породило вопросы, требующие от всех участников названных правоотношений строгого соблюдения норм жилищного права.
В органы прокуратуры РФ поступают многочисленные обращения о нарушениях прав граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах.
Прокуроры в ходе проверок повсеместно выявили факты создания в нарушение жилищного законодательства товариществ собственников жилья (ТСЖ) и управляющих компаний, о функционировании которых собственники помещений в многоквартирном доме узнают спустя определенное время, поскольку не принимали участия в их создании либо выборе. Они также не извещаются о проведении собраний, до них не доводятся решения общего собрания, а протоколы собрания зачастую фальсифицируются.
В ходе проверок также установлено, что органы управления ТСЖ и управляющие организации нарушают порядок содержания жилищного фонда, предоставления жилищно-коммунальных услуг и взимания за них платы.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, отбор управляющей организации должен быть осуществлен органом местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса в порядке, установленном Правительством РФ.
На практике зачастую эта обязанность органа местного самоуправления по проведению открытого конкурса не исполняется. Пользуясь тем, что в большинстве многоквартирных домов доля муниципального жилья достаточно велика, органы по управлению муниципальным имуществом организуют и проводят заочные собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которые проходят формально, с участием единственного представителя муниципалитета либо в силу низкой правовой активности собственников жилых помещений с участием небольшого их количества. На этом же псевдособрании выбирается и сама управляющая компания, зачастую являющаяся муниципальным предприятием либо аффилированным с местной администрацией лицом. Большинство собственников извещаются о принятом решении постфактум, когда все решения уже приняты, а для их изменения требуется инициировать и самостоятельно организовать проведение нового собрания собственников. При этом работники отдельных управляющих компаний противостоят таким инициативам и при "наведении чистоты" в подъездах физически устраняют объявления о готовящемся собрании собственников.
Итог - жалобы граждан на ненадлежащее исполнение управляющими организациями обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Так, в управление Генеральной прокуратуры РФ по Дальневосточному федеральному округу поступило обращение гражданки П. о нарушениях жилищного законодательства мэрией г. Хабаровска и управляющей компанией ООО "Бруслит Сервис".
По результатам проверки установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, где проживает заявительница, решение о способе управления в соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК не принимали.
При этом администрация г. Хабаровска обязанность, установленную ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ст. 18 ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, не исполнила.
Вместе с тем на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования по инициативе первого заместителя начальника управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда, действующего на основании доверенности мэра г. Хабаровска, управляющей организацией выбрано ООО "Бруслит Сервис".
В свою очередь, ООО, действующее на основании устава и решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу, заключило договор управления с собственниками только 53 из 240 квартир.
Таким образом, в нарушение ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления открытый конкурс по выбору управляющей организации не провел, все собственники помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления этим домом не уведомлены, что повлекло нарушение прав большинства проживающих в нем граждан.
Для устранения нарушений прокуратура г. Хабаровска мэру города внесла представление, по результатам рассмотрения которого приняты меры к надлежащему исполнению органом местного самоуправления полномочий по созданию условий для управления многоквартирными домами.
В ходе дальнейшей проверки доводов заявительницы о неисполнении ООО "Бруслит Сервис" обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома установлены факты ненадлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме.
Так, в нарушение п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.), п. п. 3.2.3, 5.9.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г.), мусоропроводы и оконные рамы мест общего пользования в подъездах находились в аварийном состоянии, что стало основанием для привлечения ответственного должностного лица управляющей организации к административной ответственности.
Статьей 7.22 КоАП предусмотрено наказание за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов в виде административного штрафа, налагаемого на должностных лиц, в размере от 4 до 5 тыс. руб.; на юридических лиц - от 40 до 50 тыс. руб.
В Приморском крае за нарушение управляющими организациями нормативов обеспечения населения коммунальными услугами по постановлениям прокуроров Государственная жилищная инспекция к административной ответственности по ст. 7.23 КоАП привлекла 156 лиц.
Аналогичные нарушения типичны и для других регионов в округе.
Распространено такое нарушение (допускаемое должностными лицами ТСЖ и управляющих организаций), как повышение размера платы за содержание и ремонт жилья либо взимание платы в счет расходов, которые не были установлены решением общего собрания собственников помещений.
К примеру, в г. Якутске Республики Саха (Якутия) управляющая компания ООО "Губинский" размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в управляемом многоквартирном доме ежегодно определяла самостоятельно, без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, при этом в нарушение ч. 13 ст. 155, ч. 7 ст. 156 ЖК собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе об установлении платы за кассовое обслуживание, не информировала.
Зафиксированы такие нарушения также в Хабаровском и Приморском краях, Амурской, Магаданской и Сахалинской областях.
По результатам внесенных прокурорами представлений произведен перерасчет платы за содержание жилья.
В некоторых регионах Дальнего Востока существовала практика незаконных ограничений прав потребителей коммунальных услуг.
Так, только в связи с незаключением управляющей организацией договоров поставки электроэнергии с ресурсоснабжающей организацией МУП "Уссурийск-Электросеть" по телефонограмме начальника Уссурийского отделения филиала Дальэнергосбыт ОАО "ДЭК" ежедневно с 11 до 20 час. производились ограничения электроснабжения жилых домов в г. Уссурийске.
В мае 2009 г. начальнику Уссурийского отделения Дальэнергосбыт ОАО "ДЭК" и директору МУП "Уссурийск-Электросеть" внесены представления об устранении нарушений п. 1 ст. 540 ГК РФ. Акты прокурорского реагирования рассмотрены, изложенные в них требования удовлетворены в полном объеме. Ограничение подачи электроэнергии прекращено.
Наиболее актуально вопрос исполнения управляющими и обслуживающими организациями взятых на себя обязательств по управлению многоквартирными домами встает в период подготовки жилого фонда к осенне-зимнему периоду.
К примеру, в Хабаровском крае по представлению прокуратуры Ульчского района, внесенному директору ООО "Управляющая компания", устранены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, выразившиеся в ненадлежащей подготовке обслуживаемого жилого фонда к отопительному периоду.
Кроме того, в отношении директора названного юридического лица прокурор района вынес постановление о возбуждении дела об административном правонарушении по ст. 7.22 КоАП, по результатам рассмотрения которого на должностное лицо наложен штраф в размере 4 тыс. руб.
Аналогичные нарушения выявлены в Камчатском крае, Амурской, Магаданской и Сахалинской областях.
В сложившейся ситуации прокуроры субъектов Федерации округа принимают меры к усилению надзора за соблюдением законодательства в сфере управления многоквартирными домами, за соблюдением прав граждан в жилищно-коммунальной сфере.
Вместе с тем решение названных проблем видится не только в применении карающих санкций в отношении безответственных должностных лиц местного самоуправления и управляющих организаций, но и в повышении правовой активности граждан, их юридическом воспитании. Тогда граждане чаще будут выбирать непосредственное управление многоквартирным домом как альтернативу ТСЖ и управляющим организациям.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: А.Г. Зарецкий
Новая управляющая компания причиняет вред! В Тобольске лифт по адресу 7а, 18 ездит громко. Управляющая компания изменилась в доме, но по-прежнему лифт ездит громко. Это мешает отдыху в квартире. После сообщения в полицию мер не принято. Было плохо 12.05.2018 и 09.11.2020! Обращение в Роспотребнадзоре уже полтора года, но ничего не сделано. Лифт по прежнему работает громко! И сегодня в 17:10!
Возможно, речь идет о конструктивном дефекте лифта. Жильцы дома могут заказать техническую экспертизу лифта, и в случае обнаружения технических нарушений направить заказчику работу по установке нового лифта (Управляющей компании) требование о приведении оборудования в надлежащее состояние. Если Управляющая компания на это требование не отреагирует, то жильцы дома смогут обратиться в суд с соответствующим требованием к Управляющей компании, и после принятия положительного судебного решения вопрос об исполнении этого судебного решения будет уже в компетенции судебных приставов-исполнителей.