Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества решением суда был признан недействительным, как заключенный с нарушением правил, предусмотренных статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

К Московским юристам обратилось руководство ООО “НВК+” с просьбой помочь в решении нижеследующей проблемы.

В 2005 году между ОАО “Рамод” и ЗАО “Лэнд” был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались не позднее IV квартала 2005 года заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества — здания. Согласно условиям предварительного договора, в счет обеспечения выполнения ЗАО “Лэнд” обязательств по заключению с ОАО “Рамод” основного договора купли-продажи здания и передаче здания в собственность ОАО “Рамод”, ЗАО “Лэнд” обязуется передать ОАО “Рамод” простой вексель с определенным сроком платежа.

В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок, определенный до соответствующей даты. Согласно условиям Предварительного договора должна была быть осуществлена государственная регистрация основного договора купли-продажи в течение 5 дней с момента заключения указанного договора. Здание должно было быть передано ОАО “Рамод” по передаточному акту в срок до определенной даты, но ранее заключения основного Договора купли-продажи недвижимого имущества, что предусмотрено условиями предварительного договора.

В 2006 году ОАО “Рамод” (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО “Лэнд” (ответчик) о понуждении передать вексель и заключить договор, третьим лицом к гражданскому процессу привлечена компания ООО “НВК+”. Истцом в адрес ответчика было направлено письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи. К письму был приложен проект основного договора купли-продажи. Ответчиком не был представлен истцу для согласования вариант основного договора купли-продажи. В определенный сторонами срок вексель по предварительному договору, не был передан ответчиком истцу, в связи с чем истцом было направлено ответчику письмо с требованием передать вексель. Ответчик истцу вексель не передал.

Московские юристы помогли ООО “НВК+” в составлении отзыва на исковое заявление в арбитражный суд и представляли интересы ООО “НВК+” в арбитражном суде по данному судебному спору.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества не исполнил, вексель истцу не передал, основной договор купли-продажи с истцом не заключил, соответственно, государственная регистрация основного договора купли-продажи и передача истцу здания по передаточному акту не осуществлены. В связи чем истцом было заявлено требование об обязании ответчика передать истцу вексель, определенный условиями предварительного договора, а также об обязании ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи здания на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что предварительный договор является ничтожной сделкой, поскольку собственником здания, являющегося предметом указанного договора, является не ответчик, а ООО “НВК+”.

Также ответчик утверждал, что собственником векселя, указанного в предварительном договоре, никогда не являлся и, следовательно, распоряжаться им не мог. Исковые требования были основаны на предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Предметом предварительного договора является намерение сторон договора заключить договор купли-продажи здания. Согласно п. 1 ст.455 Гражданского кодекса  РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст.129 Гражданского кодекса  РФ. В соответствии со ст.129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Пунктом 2 ст.218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Предметом предварительного договора объект гражданского права, ограниченный в обороте и принадлежащий лицу, который не является стороной этого договора.
В материалах дела не представлено доказательств того, что ответчик на момент подписания предварительного договора являлся собственником спорного здания.

Как следовало из материалов судебного дела, собственником здания являлось ООО “НВК+”. 3-е лицо, ООО “НВК+”, приобрело недвижимое имущество, являющееся предметом предварительного договора у ответчика по договору купли-продажи за месяц до сделки ответчика с истцом.

Таким образом, 3-е лицо, ООО “НВК+”, приобрело право собственности на указанное здание до заключения предварительного договора, что подтверждается договором купли-продажи ЗАО “Лэнд”, зарегистрированным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве и подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выданным в 2005 году Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве. Как следует из смысла ст.209 Гражданского кодекса РФ, только собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Таким образом, на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор является ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям закона, а именно ст.ст.129, 209, 218, 219, 455 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая то, что предварительный договор, на котором истец основывает свои требования, является недействительной сделкой в силу ничтожности и юридических последствий не влечет, следовательно, у ответчика не возникло перед истцом обязательств по исполнению условий указанного договора.

Исходя из вышеизложенного, арбитражным судом было вынесено судебное решение, которым истцу было отказано в удовлетворении заявленных им исковых требований в полном объеме, а предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ОАО “Рамод” и ЗАО “Лэнд”, решением суда был признан недействительной сделкой.

Источник: Московские юристы