1 Ответы
Здравствуйте.
В рассматриваемом случае у будущего продавца квартиры нет правовых оснований для возражений относительно указания в договоре купли-продажи не одного, а обоих супругов.
Согласно ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Даже в том случае, если будущий продавец квартиры основывает свои претензии на ст.ст.382 и 388 ГК РФ, то такой отказ является незаконным.
Судебная практика по порядку применения норм ст.ст.382 и 388 ГК РФ исходит из того, что замена стороны обязательства по указанным основаниям НЕ допускается лишь в двух случаях:
1) Если в договоре четко прописано, что любое изменение стороны одной сделки возможно лишь с согласия второй стороны (в Вашем случае такое указание в тексте предварительного договора отсутствует с вероятностью 99,9 процента);
2) Если перемена лиц в обязательстве не допускается в силу прямого указания закона (например, когда речь идет о покупке имущества по результатам аукциона, и договор может быть заключен лишь с лицом, победившем на аукционе).
Поскольку речь идет не о том, что вместо Вас в договоре будет указано совсем другое лицо, а о том, что в договоре, кроме Вас, будет указан Ваш супруг (что полностью согласуется со ст.34 СК РФ), то замены стороны сделки, требующей письменного согласия продавца квартиры, не произойдет.
Соответственно, если будущий продавец квартиры письменно откажется от заключения основного договора, то Вы сможете подать в суд иск по ч.4 ст.445 ГК РФ о признании договора заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество.
Константин Михайлович, здравствуйте. Хочу уточнить по своему предыдущему вопросу. Вы сказали «приобретенной» в браке будет считаться совместной собственностью согласно ст.34 СК РФ. Но квартира еще не приобретена, так как не подписан основной договор. А существует только предварительный договор (где я одна являюсь покупателем) об обязательстве заключить в будущем основной договор, в котором, кроме меня, в качестве покупателя еще хотелось бы включить и моего мужа. Продавец против этого и говорит, что основные условия предварительного договора должны соответствовать основным условиям основного договора, к которым относятся и изменения в составе участников сделки купли-продажи, при этом ссылается на статью 429 ГК РФ. Что ВЫ на это можете сказать?