1 Ответ
1. Продажа объекта незавершенного строительства, в данном случае, может быть признано незаконным только в том случае, если гаражи находились в официально зарегистрированном залоге у дольщиков.
2. Требования нового владельца могут быть признаны законными только в том случае, если в ранее заключенных дольщиками с ООО договорах были предусмотрены такие обязанности по возмещению ООО всех расходов, связанных с окончанием строительства гаражей и их эксплуатацией до момента передачи гаражей в собственность дольщиков. К новому собственнику перешли только те права во взаимоотношениях с дольщиками, которые были у обанкротившегося ООО.
3. Гаражи в собственность можно будет оформить в судебном порядке, как объекты незавершенного строительства (статья 131 Гражданского кодекса РФ), если на данный момент они полностью соответствуют проектной документации, и оформить их в собственность дольщиков мешает лишь отсутствие распоряжения Главы местной администрации о принятии объекта в эксплуатацию.
4. Земельный участок под гаражами можно будет оформить в собственность только после оформления права собственности на сами гаражи, как на объект, завершенный строительством.
Уважаемые специалисты!
Прошу Вас помочь в гаражной проблеме.
В 2002 году некое ООО в г. Кирове получило разрешение на строительство административно-хозяйственного комплекса (офис с 18 гаражными боксами).
Офис и часть боксов должны были принадлежать ООО, а на несколько гаражей были заключены договоры о долевом строительстве с физлицами.
По договорам дольщики должны были в течение 2002 года оплатить (равными частями) стоимость гаражей, а ООО к 2003 году завершить объект и сдать в эксплуатацию.
В числе заключивших договор оказался мой родственник.
Строительство велось с большими отклонениями от графика, хотя деньги дольщиками были проплачены полностью, у ООО возникали проблемы с материалами, рабочими и средствами (стройматериалы дорожали, т.к. закупались частями по мере строительства), поэтому для покрытия долгов ООО вынуждено было заключать договоры на оставшиеся боксы с новыми дольщиками.
И к началу 2008 года за ООО числился только офис. Строительство объекта было завершено, но объект не был сдан, т.к. не было подведено электричество. Но - стены есть, крыша есть, ямы есть, ворота есть - дольщики гаражами пользовались.
В июле 2008 - банкротство ООО, и директор для покрытия своих долгов заключил договор купли-продажи незавершенного строительства с новым физлицом (уточню: ВСЕГО объекта, т.е. офис вместе с гаражными боксами) БЕЗ уведомления о сделке дольщиков.
Впоследствии новый владелец собрал всех, представился и устно заверил, что заинтересован только в офисе, на гаражи не претендует, и пообещал подвести электричество, сдать объект и до конца 2008 года заключить с дольщиками договоры купли-продажи боксов по символическим ценам (речь шла о 5 тыс. руб.).
Обещания не выполнил, а в конце 2008 года провел собрание и потребовал возместить свои затраты (налог на недвижимость и аренду земли) на том основании, что дольщики пользуются гаражами. Опять заверил, что решит проблему с электричеством (прокладка кабеля, согласование с Энергосбытом, подключение), - и все заплатили.
О банкротстве ООО и появлении нового владельца я узнал только 2 месяца назад. Побывал на очередном собрании, послушал. Но я работаю в налоговой и слабо разбираюсь в сделках с недвижимостью и землей.
Узнал, что электроэнергию он так и не провел (теперь он просит возместить будущие затраты), а землю - ВЫКУПИЛ (теперь у него налог на землю).
Объясняю долго, потому что проблема серьезная, ООО ликвидировано, бывший директор - азербайджанец (отбыл на историческую родину), поэтому прошу специалистов откликнуться.
Вопросы:
1) Насколько законна эта продажа объекта незавершенного строительства,
2) Законны ли требования о возмещении затрат нового владельца (аренда земли, налог на недвижимость, налог на землю, проведение электроэнергии),
3) Как оформить гаражи в собственность,
4) Как впоследствии оформить землю в собственность (участок земли общей площадью 2604 кв.м., гаражи занимают около 500 кв.м., есть дороги общего пользования).
С уважением, надеюсь услышать квалифицированное мнение и конкретные советы.