1 Ответ
Здравствуйте.
В данном случае подлежит применению ст.429 ГК РФ, в которой сказано следующее:
“4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор”.
Таким образом, предварительный договор прекратил свое действие в 2006 году и ссылаться на его условия истица уже не может.
Однако сумму, указанную в предварительном договоре в качестве аванса, Вам придется истице вернуть, поскольку аванс (в отличие от задатка) не несет в себе каких-либо обеспечительных функций и, соответственно, подлежит возврату в любом случае, если сделка, по которой он был уплачен, не состоялась.
В 1987 году мной был приобретен в поселке жилой дом с постройками, под дачу. Оформлено это было договором. Написано в частности:
«1. Продавец продал, а покупатель купил жилой дом с постройками под дачу, находящиеся в пос. Первомайский, Чердаклинского района и расположен на участке земли размером шестьсот м.кв.
7. В пользование покупателя поступает жилой дом с постройками».
Этот документ удостоверила секретарь пос.совета и заверила нотариус.
В 1992 г. я получила временное «Свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей».
В 2002 году я решила продать дом и земельный участок. Я выяснила, что рыночная стоимость участка и дома не превышает 40 000 рублей. Я с покупателем пошла к нотариусу, который предложил нам до оформления свидетельств на право собственности заключить вот такой «Предварительный договор»
Стороны договора……..
«1. Федосеевой Л.Е. принадлежит земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящиеся по адресу ….
2.Федосеева Л.Е. имеет намерение продать указанные земельный участок и жилой дом Ивановой АА.
3. В соответствии с этими намерениями Федосеева Л.Е. обязуется перед Ивановой АА до 28 октября 2006 года заключить договор купли- продажи земельного участка и жилого дома.
4. Договор купли-продажи земельного участки и дома стороны предполагают заключить по цене 30 000 руб. 00 коп., которые полностью уплачены Ивановой АА в качестве аванса Федосеевой Л.Е. до подписания настоящего договора.»
Долее моей рукой написано: «Деньги в сумме тридцать тысяч рублей получила» Моя подпись.
7. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, то в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ другая сторона в праве обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.
8. В соответствии п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли- продажи, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
П о д п и си
Дата, реквизиты нотариуса, печать.»
На протяжении всего времени с 2002 по 2005 год Иванова бесплатно пользовалась участком и домом. В конце 2005 года Иванова не постав меня в известность выехала из дома. При личной встрече она отказалась от покупки дома и потребовала вернуть деньги. После осмотра дома выяснилось, что Иванова разрушила в доме часть печи, посредством которой отапливался дом. Я Ивановой сказала, что верну деньги после того, как она отремонтирует печь. После нескольких нелицеприятных разговоров я предложила решить все в судебном порядке. Это было летом 2006 года. С тех пор мы с ней не встречались.
В 23.07. 2007 года я оформила доверенность риэлтору и он занимался этой работой.. Свидетельство на право собственности земельного участка я получила 18.10.2008 года. Свидетельство на дом я получила 24.09 .2009 года.
Кадастровая стоимость недвижимости составляет около 300 000 рублей.
28.09.2009 года Иванова подала иск в суд по месту моего жительства о понуждении меня заключить купли продажи недвижимости. В своем исковом заявлении она пишет «Срок действия исполнения обязательств по предварительному договору истек 28.10.2006, но договор купли –продажи не заключен до сих пор».
И просит суд «обязать ответчика ….. заключить со мной Ивановой договор купли-продажи на земельный участок и расположенный на нем жилой дом»
В ходе судебного разбирательства судья подвела представителя Ивановой к утверждению о том, что (цитата из определения): «Иванова фактически претендует на право собственности на объекты недвижимости, оспаривая права собственности на данные объекты Федосеевой».
Таким образом, 02.ноября 2009 года районный суд определил: «Гражданское дело по иску Ивановой АА. к Федосеевой Л.Е. о понуждении заключить договор купли продажи земельного участка и жилого дома передать на рассмотрение по подсудности в Чердаклинский районный суд Ульяновской области.»
В то время, когда я обратилась к реэлтору в июле 2007 года, показала ему предварительный договор, обязательства по которому прекращаются 28.10.2006 года. Он спросил меня: «Заключен ли договор купли-продажи?». Поскольку договор действительно не был заключен, ответ был – нет. Он начал работать и оформил все документы.
И вот 02.11 2009 года началось судебное разбирательство. Адвокат Ивановой утверждает, что используя срок исковой давности, сможет лишить меня прав собственности на недвижимость на условиях предварительного договора, т.е. за 30000 рублей. Неужели в моей ситуации это возможно?
Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации.
- Если обязательства по предварительному договору прекращены 28.10.06, в праве ли Иванова требовать от меня заключения договора купли- продажи в октябре 2009 года? Применим ли тут срок исковой давности?
- Можно ли в октябре 2009 года применить п.4. ст.445 ГК РФ (о понуждении заключить договор)?
- Можно ли лишить меня права собственности на условиях преддоговора?
Заранее Вам благодарна. С уважением и надеждой на помощь.
Федосеева Людмила.