1 Ответ
Здравствуйте.
По Российскому законодательству нежилые помещения должны иметь отдельный изолированный вход от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания). Перевод в нежилой фонд в г.Москве возможен только на первых этажах жилых строений. Необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проема).
Согласно п.2 ст.17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Согласно ст.293 ГК РФ если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Таким образом, ответственность, в данном случае несет не администрация города, а собственник этих жилых помещений. И ответственность собственника жилых помещений заключается в возможной принудительной продаже этих помещений по решению суда с публичных торгов.
В нашем многоквартирном доме много лет существовал магазин на первом этаже, принадлежащий администрации города и сдаваемый в аренду. Арендатор выкупил все смежные с магазином квартиры, произвел перепланировку (т.е. соединил все помещения) и, в свою очередь, сдает это, уже ставшее в несколько раз больше помещение, в субаренду. Квартиры не выведены из жилфонда, но на их площадях круглосуточно осуществляется торговая деятельность. За коммунальные услуги ни собственник, ни арендатор не платят. В результате образовалась большая задолженность, и у управляющей компании недостаточно средств для ремонта и текущего содержания нашего дома. Вопросы: 1. Имеются ли правовые основания для осуществления перепланировки нескольких квартир в одно помещение и торговли в этом помещении без выведения из жилфонда? Если таковых оснований нет, то несет ли за это ответственность администрация города? 2. В том случае, если новый собственник квартир будет выводить их из жилфонда, должен ли он получать согласие на это жильцов дома?